周南市で売れない家・土地

売れない理由と、地方ならではの対処法

執筆：東徳不動産商事 編集部

この記事は周南市「中山間地域への移住支援制度（市外から移住を希望されている方向け）」・山口地方法務局などの公表資料にもとづいています（2026年10月確認）。

家や土地を売りに出して何か月もたつのに、問い合わせがほとんどない。内見はあっても、買い手が決まらない。そんな状況に、不安を感じている方もいらっしゃるでしょう。周南市のような地方では、立地や物件の条件によっては、売れるまでに時間がかかることも珍しくありません。しかし、売れないのには必ず理由があり、理由に合った手を打てば、状況を変えられることも多くあります。この記事では、周南市で売買を手がける私たち有限会社東徳不動産商事（以下、東徳不動産商事）が、家や土地が売れない主な理由と、その対処法を解説します。

この記事で分かること ✓ 物件が「見られていない」のか「選ばれていない」のかの見分け方 ✓ 価格・立地・建物の状態・土地の条件・情報の出し方など、売れない主な理由 ✓ 価格の見直し、売り方の変更、隣の持ち主への打診、買取など、5つの対処法 ✓ 持ち続ける費用も含めて、売るかどうかを判断する考え方

結論：まず「見られていない」のか「選ばれていない」のかを見極める

売れない物件には、大きく二つの状態があります。一つは、そもそも物件情報があまり見られていない状態。もう一つは、見られていて内見もあるのに、最終的に選ばれていない状態です。前者は価格や情報の出し方に、後者は物件そのものの条件や印象に原因があることが多く、打つべき手が変わります。売却を依頼している不動産会社に、閲覧数や問い合わせ、内見の数を確認し、どちらの状態かを見極めることから始めましょう。

図1 閲覧数や問い合わせ、内見の数から、どちらの状態かを確かめる

売れない主な理由

家や土地が売れない理由は、主に価格、立地、建物の状態、土地の条件、情報の出し方の5つです。一つだけでなく、いくつかが重なっていることもあります。

価格が相場より高い

最も多い理由は、価格です。売り出しの価格が周辺の相場より高いと、買い手は似た条件の安い物件を選びます。最初に高い査定額を信じて売り出したものの、その価格では反応がない、というケースはよくあります。当社では、相場より大幅に高い価格での売り出しはご提案せず、その価格では売れにくいことを正直にお伝えしています。売れないことが分かっている価格で売り出すと、売主の時間と、相場に合った価格なら出会えた買い手との機会を失うためです。

立地の需要が少ない

中心部から離れた郊外や山あいの地域では、買い手の数そのものが少なく、価格が適正でも売れるまでに時間がかかります。周南市でも、エリアによって買い手の多さには大きな差があります。当社の実感では、徳山駅周辺の駅近のマンションは3〜6か月ほどで決まる一方、鹿野・熊毛・須々万などの郊外の物件は、売れるまでに1年以上かかることもあります。

建物が古い、状態が悪い

築年数が古く、雨漏りや傷みがある家は、買い手がリフォームの費用を心配して敬遠しがちです。家財が残ったままで、部屋の様子が分かりにくいことも、印象を下げる原因になります。

土地の条件に課題がある

道路との接し方が建築の基準を満たさず、建て替えができない土地、形がいびつな土地、隣との境界がはっきりしない土地、土砂災害の区域にかかる土地などは、買い手が限られます。田や畑は、売買に農地法の手続きが必要で、買える人も限られます。

情報の出し方が弱い

写真が暗い、枚数が少ない、物件の魅力が伝わる説明がないといった場合、物件情報サイトで見られても、問い合わせにつながりません。販売の方法を見直すだけで、反応が変わることもあります。

対処法① 価格を見直す

売り出してから2〜3か月たっても反応が少なければ、価格の見直しを検討します。周辺で最近実際に売れた価格を確認し、相場に合った価格に近づけます。見直すときは、検索で使われやすい価格の区切りを意識して、一度にしっかり下げるほうが効果的なこともあります。

トウト君	トウト君のひとこと｜よくある勘違い 少しずつ下げるほうが損をしないと思われがちですが、値下げを何度も繰り返すと、かえって売れ残っている印象がついてしまうことがあります。

対処法② 物件の印象を良くする

内見はあるのに決まらない場合は、物件の印象を改善します。家財を片付け、掃除をし、換気をしておくだけでも、部屋は広く明るく見えます。庭の草を刈る、玄関の周りを整えるなど、第一印象を良くする工夫も大切です。古い家の場合は、建物の状態を調べる住宅診断を受けて、状態を示すことで、買い手の不安を和らげられることもあります。

対処法③ 売り方を変える

古い家を「中古住宅」として売っても反応がない場合は、「古家付きの土地」として、建物の価値を含めずに売る方法があります。反対に、更地にしたほうが買い手を見つけやすい立地もあります。解体には費用がかかり、固定資産税が上がることもあるため、どちらが得かは、不動産会社と試算して決めましょう。

対処法④ 隣の土地の持ち主に声をかける

地方で意外と有効なのが、隣の土地や家の持ち主に、買ってもらえないか打診する方法です。隣の土地を手に入れれば、自分の土地が広がる、駐車場や庭にできる、形が整うといったメリットがあるため、一般の買い手には魅力の少ない土地でも、隣の方には価値がある場合があります。直接話しにくい場合は、不動産会社を通じて打診することもできます。

イメージ：隣り合う土地の区画の図と家の模型（実際の物件ではありません）

対処法⑤ 買取や、ほかの制度も検討する

早く確実に手放したい場合は、不動産会社による買取という方法もあります。価格は仲介で売るより低くなることが多いものの、売れるまで待つ必要がなく、現状のまま引き渡せることが多いのが利点です。東徳不動産商事では、周南市内の物件であれば、物件によって当社が買い取るか、提携の買取業者におつなぎします。雨漏りなどの不具合がある家、家財が残ったままの家、郊外や山あいの物件も引き受けを検討でき、引き渡した後に見つかった不具合について売主が負う責任（契約不適合責任）を免除する形でもご相談いただけます。現金化までの目安は1〜2か月です。仲介の査定額と買取の金額を並べて比べ、どちらで売るかを選べます。このほか、自治体が空き家の情報を載せて買い手や借り手を探す空き家バンクへの登録や、相続した土地のうち条件を満たすものを国に引き取ってもらう制度（相続土地国庫帰属制度）など、売却以外の手放し方もあります。

図2 売れない理由に合わせて、打つ手を選ぶ

持ち続ける費用も考えて判断する

売れないまま持ち続けている間も、固定資産税や火災保険料、草刈りや見回りなどの管理の費用はかかり続けます。空き家であれば、建物の傷みも進み、時間がたつほど売りにくくなります。「もう少し待てば高く売れるかもしれない」と価格を据え置くより、今の相場で売るほうが、持ち続ける費用を含めた手取りは多くなることもあります。売るかどうか、いくらで売るかは、持ち続ける費用もあわせて計算したうえで判断しましょう。税額は物件や個別の事情で変わるため、最終的な判断は税理士や税務署、市の資産税の窓口にご確認ください。

イメージ：家の模型と卓上カレンダー（実際の物件ではありません）

トウト君	トウト君のひとこと｜ここが大事 売るかどうか迷ったら、1年持ち続けたときにかかる固定資産税や管理の費用を書き出して、値下げの幅と並べてみましょう。

よくある質問

依頼する不動産会社を変えたほうがいいですか？

販売の活動が少ない、報告がない、価格の見直しの提案がないといった場合は、不動産会社に売却を依頼する契約（媒介契約）の期間が終わるタイミングで、依頼先を見直すのも一つの方法です。1社だけに依頼する専任媒介契約の有効期間は最長で3か月で、その間、不動産会社は2週間に1回以上（専属専任媒介契約は1週間に1回以上）、販売の状況を報告することになっています。地域の買い手の事情に詳しい会社に相談すると、新しい売り方が見つかることもあります。ほかの会社で売れなかった物件が当社で決まったときに効いたのは、近くの成約事例を根拠にした価格の見直し、写真や広告の出し方の変更、更地渡しや買取といった売り方の変更でした。

安い物件だと、不動産会社に扱ってもらえないのでは？

2024年7月から、800万円以下の物件は、仲介手数料の上限を30万円に消費税を加えた額までとできる特例ができ、価格の安い物件も扱いやすくなりました。東徳不動産商事でもこの特例を使うことがあり、その場合は媒介契約を結ぶ前に手数料の額をご説明し、合意をいただいたうえで適用します。郊外の土地や古い家の売却も、まずはご相談ください。

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ご相談は東徳へ 売れない家・土地のご相談は、地元70年の東徳不動産商事へ 売れない理由は物件ごとに違います。私たちは周南市の各エリアの買い手の事情をもとに、価格、売り方、隣地への打診や買取まで、物件に合った対処法をご提案します。境界がはっきりしない土地は土地家屋調査士を、解体を考えるなら解体業者をご紹介できます（ご紹介は無料）。ほかの会社で売り出し中の物件や、お手元の査定書の読み方のご相談もお気軽にどうぞ。 トウト君のひとこと｜今の売り出し価格と、売り出してからの期間が分かれば、売れない理由の見当を一緒に付けられます。

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参考資料

・周南市「中山間地域への移住支援制度（市外から移住を希望されている方向け）」：https://www.city.shunan.lg.jp/soshiki/101/4568.html

・山口地方法務局 周南支局（管轄区域）：https://houmukyoku.moj.go.jp/yamaguchi/table/shikyokutou/all/tokuyama.html

・e-Gov法令検索 建築基準法 第43条：https://laws.e-gov.go.jp/api/1/lawdata/325AC0000000201

・周南市「土砂災害警戒区域等の指定」：https://www.city.shunan.lg.jp/soshiki/38/1086.html

・農林水産省「農地の売買・貸借について」：https://www.maff.go.jp/j/keiei/koukai/wakariyasu.html

・国土交通省「建物状況調査（インスペクション）活用の手引き」：https://www.mlit.go.jp/tochi_fudousan_kensetsugyo/const/content/001735147.pdf

・周南市「空き家に関するQ&A（税金について）」Q6-2：https://www.city.shunan.lg.jp/site/akiyataisaku/131380.html

・e-Gov法令検索 民法 第562条：https://laws.e-gov.go.jp/api/1/lawdata/129AC0000000089

・周南市「周南市空き家情報バンク」：https://www.city.shunan.lg.jp/site/sinsei/3509.html

・法務省「相続土地国庫帰属制度の概要」：https://www.moj.go.jp/MINJI/minji05_00457.html

・法務省「相続土地国庫帰属制度について」：https://www.moj.go.jp/MINJI/minji05_00454.html

・宅地建物取引業法 第34条の2第3項（e-Gov法令検索）：https://laws.e-gov.go.jp/api/1/lawdata/327AC1000000176

・国土交通省「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」（令和8年4月1日以降の版） 第46条第1項関係 (6)②：https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/const/content/001881261.pdf

・国土交通省「空き家等に係る媒介報酬規制の見直し」：https://www.mlit.go.jp/tochi_fudousan_kensetsugyo/const/content/001749923.pdf

・大阪府「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額（建設省告示）令和6年6月21日改正」（昭和45年建設省告示第1552号の全文） 附則（令和6年6月21日国土交通省告示第949号）：https://www.pref.osaka.lg.jp/o130200/kenshin/kokuji/index.html