不動産の仲介手数料はいくら？

相場・計算方法・上限を早見表で確認

執筆：東徳不動産商事編集部

この記事は大阪府「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額（建設省告示）令和6年6月21日改正」（昭和45年建設省告示第1552号の全文）・大阪府「不動産取引における仲介手数料の上限額」などの公表資料にもとづいています（2026年10月確認）。

家や土地を売る、買うときに、不動産会社に支払うのが仲介手数料です。売買の諸費用の中でも大きな割合を占めるため、「いくらかかるのか」「なぜこの金額なのか」は、事前にしっかり知っておきたいところです。仲介手数料には法律で上限が決められていて、計算方法もシンプルです。この記事では、周南市で売買を手がける私たち有限会社東徳不動産商事（以下、東徳不動産商事）が、仲介手数料の計算方法と価格別の早見表、2024年に始まった低価格の物件の特例、支払いのタイミングまで解説します。

この記事で分かること
✓ 仲介手数料の上限の計算方法と、「3%＋6万円」になる理由
✓ 売買価格別の仲介手数料の早見表
✓ 2024年7月からの、800万円以下の物件の特例
✓ 仲介手数料に含まれる業務と、別に費用がかかる場合
✓ 支払いのタイミングと、売主の手取りの考え方

結論：上限は「売買価格×3%＋6万円＋消費税」

売買価格が400万円を超える物件の仲介手数料は、法律で「売買価格×3%＋6万円」に消費税を加えた額が上限と決められています。たとえば2,000万円の家なら、2,000万円×3%＋6万円で66万円、消費税を加えて72万6,000円が上限です。多くの不動産会社は、この上限額を仲介手数料としています。

仲介手数料は、売買が成立したときにだけ支払う成功報酬です。査定を受けただけ、販売を依頼しただけで売れなかった場合には、原則として支払う必要はありません。

計算方法｜なぜ「3%＋6万円」なのか

法律上の本来の計算は、売買価格を三つの段階に分けて、それぞれに率を掛けて合計する方法です。200万円以下の部分は5%、200万円を超え400万円以下の部分は4%、400万円を超える部分は3%です。400万円を超える物件で、この三段階の合計を一つの式にまとめたものが「3%＋6万円」です。

たとえば1,000万円の物件なら、200万円×5%で10万円、200万円×4%で8万円、残りの600万円×3%で18万円となり、合計36万円です。これは1,000万円×3%＋6万円と同じ金額になります。400万円を超える物件では必ずこの関係が成り立つため、「3%＋6万円」という速算式が使われています。

1,000万円の物件の仲介手数料の計算の図。200万円以下の部分は200万円×5%で10万円、200万円を超え400万円以下の部分は200万円×4%で8万円、400万円を超える部分は600万円×3%で18万円。3つを合計すると36万円で、1,000万円×3%＋6万円と同じ金額になる。このほかに消費税がかかり、消費税10%込みの上限は39万6,000円。
図1 400万円を超える物件では、3つの段階の合計が「3%＋6万円」と同じになります

価格別の早見表（上限額・消費税10%込み）

価格別の上限額は図2のとおりです。500万円の物件は速算式どおりに計算すると23万1,000円ですが、次に説明する特例により、800万円以下の物件では最大33万円まで受け取れる場合があります。

価格別の仲介手数料の上限額（消費税10%込み）の表。売買価格500万円は23万1,000円（800万円以下の特例で最大33万円）、800万円は33万円、1,000万円は39万6,000円、1,500万円は56万1,000円、2,000万円は72万6,000円、3,000万円は105万6,000円。
図2 800万円以下の物件は、特例で最大33万円になる場合があります

トウト君	トウト君のひとこと｜よくある勘違い早見表の金額は「上限」です。この金額を必ず払うと決まっているわけではありません。

800万円以下の物件は「特例」で最大33万円

2024年7月から、売買価格が800万円以下の土地や建物については、仲介手数料の上限を30万円に消費税を加えた33万円までとできる特例が始まりました。空き家や郊外の土地など、価格の安い物件は、通常の計算では手数料が少なく、現地調査や遠方への移動などの手間に見合わないため、取り扱いを敬遠されがちでした。この特例は、そうした物件の売買を進めやすくするためのものです。

この特例を適用するには、不動産会社が媒介契約（売却や購入の仲介を不動産会社に頼む契約）を結ぶ際に、依頼者に説明して合意を得ることが必要です。東徳不動産商事でもこの特例を使うことがあり、その場合は媒介契約を結ぶ前に、特例による手数料の額をご説明し、合意をいただいたうえで適用します。周南市でも、相続した実家や郊外の土地など、800万円以下で取引される物件は少なくありません。手数料の額だけでなく、その物件を丁寧に扱ってもらえるかどうかもあわせて考えるとよいでしょう。

青い布を敷いた木の机の上の瓦屋根の家の模型と電卓、書類のイメージ写真
イメージ：古い家の模型と電卓。相続した実家などの売却を考える様子（実際の物件ではありません）

仲介手数料に含まれること

仲介手数料には、物件の査定、販売図面や広告の作成、ポータルサイトへの掲載、内覧の案内、買主との条件交渉、重要事項説明書（物件や取引の条件を買主に説明する書類）や売買契約書の作成、契約や引き渡しの立ち会いなど、売買を成立させるための一連の業務が含まれます。通常の業務の範囲であれば、別途広告費などを請求されることはありません。

一方、依頼者から特別に頼んだ遠方への出張や、通常を超える広告などの費用は、事前の合意があれば別に請求されることがあります。何が手数料に含まれ、何が別費用になるのかは、媒介契約の前に確認しておくと安心です。

仲介手数料に含まれることと、別に請求されることがあるものの比較表。販売図面や広告の作成、ポータルサイトへの掲載、物件の査定、内覧の案内、条件交渉、重要事項説明書や売買契約書の作成、立ち会いは仲介手数料に含まれ、通常の業務の範囲なら別途の請求はない。依頼者から特別に頼んだ通常を超える広告や遠方への出張の費用は、事前の合意があるときだけ別に請求されることがある。
図3 手数料に含まれる業務と、別に請求されることがあるものの違い

トウト君	トウト君のひとこと｜ここが大事「広告費は別です」と言われたら、自分から頼んだ広告かどうかを確かめましょう。頼んでいない広告の費用は、手数料の中で行うのが原則です。

売主の手取りは、手数料を引いて計算する

たとえば2,000万円で家が売れた場合、仲介手数料の上限額は72万6,000円です。そこに印紙代（売買契約書に貼る印紙の税金）や、ローンが残っていれば抵当権の抹消費用（住宅ローンの担保を外す登記の費用）などが加わります。売却額から手数料やこれらの費用を差し引いた額が、実際の手取りになります。査定を受けるときは、売却額だけでなく、手数料を差し引いた手取りの目安も聞いておくと、住み替えの計画を立てやすくなります。

東徳によくあるご相談
親から相続した実家や土地をどうするか、というご相談をよくいただきます。東徳不動産商事では、無料の査定で根拠を書いた査定書をお渡しし、仲介手数料や諸費用、ローン残高を引いた手取り額の目安もあわせてお伝えします。
▶ 無料売却査定を申し込む

買う人も仲介手数料を払う

仲介手数料は、売主だけでなく買主も支払います。買主側の仲介手数料も、計算方法と上限は同じです。ただし、売主である不動産会社や住宅会社から直接買う場合、仲介が入らないため仲介手数料はかかりません。新築の建売住宅などで仲介手数料がかからないケースがあるのは、このためです。購入の諸費用を計算するときは、仲介が入る取引かどうかを確認しておきましょう。

依頼先を比べるときのポイント

仲介手数料は、多くの会社が上限額で設定しているため、金額だけでは差がつきにくい費用です。だからこそ、手数料の中でどこまでの業務をしてくれるかが大切になります。物件の魅力が伝わる写真や広告を作ってくれるか、販売状況をこまめに報告してくれるか、地域の買い手の動きを知っているか、といった点が、売れるまでの期間や価格に影響します。

また、ほかの不動産会社にも物件情報を広く公開し、多くの買い手に届くよう動いてくれるかどうかも確認したいポイントです。媒介契約の際に、販売活動の方法や報告の頻度を聞いておくと、依頼先を判断しやすくなります。

支払いのタイミング

仲介手数料は、売買契約を結んだときに半額、引き渡しのときに残りの半額を支払うのが一般的です。引き渡しのときにまとめて支払う形をとる会社もあります。いずれにしても、売買契約が成立する前に請求されることは、通常はありません。売主の場合は、引き渡しの日に受け取る売却代金から支払えるため、手元資金を用意しなくてよいケースが多いです。

木の机の上のクリップボードと電卓、家の模型、手帳とペンのイメージ写真
イメージ：電卓と書類で、売却にかかる費用と手取りを確かめる様子（実際の書類ではありません）