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不動産の名義変更、しないとどうなる？費用と必要書類

不動産取引 2026.10.18

#周南市 #名義変更 #相続 #相続登記義務化 #不動産登記費用流れ

不動産の名義変更、しないとどうなる？

放置のリスクと、費用・必要書類

執筆：東徳不動産商事編集部

この記事は法務省「相続登記の申請義務化について」・法務省などの公表資料にもとづいています（2026年10月確認）。

親が亡くなったあと、実家の名義が親のままになっている。そんなケースは珍しくありません。「誰も困っていないし、急がなくてもいい」と考えて、何年も手続きをしていない方もいるでしょう。しかし今は、相続した不動産の名義変更が法律で義務になり、放置にはさまざまなリスクがあります。この記事では、周南市で不動産を手がける私たち有限会社東徳不動産商事（以下、東徳不動産商事）が、名義変更をしないとどうなるのか、かかる費用と必要書類、手続きの流れを解説します。登記の手続きは司法書士の専門分野のため、実際の手続きは専門家にご相談ください。

この記事で分かること
✓ 名義変更をしないと起きる4つのリスク
✓ 相続登記の義務化の期限と、2024年4月より前の相続の扱い
✓ 名義変更にかかる費用と必要書類
✓ 手続きの流れと、周南市の不動産の申請先

結論：放置すると、売れない・過料・話し合いが困難になる

相続した不動産の名義を変えないままにしておくと、主に次の三つの困りごとが起きます。一つ目は、売ることも、担保に入れてお金を借りることもできないこと。二つ目は、2024年4月から相続登記が義務になり、正当な理由なく放置すると過料（刑罰ではない、お金を納める制裁。金額は裁判所が決めます）の対象になること。三つ目は、時間がたつほど相続人が増え、話し合いがまとまりにくくなることです。名義変更は、早く済ませるほど手間も費用も少なくて済みます。

木の机の上に広げた書類の冊子と白い用紙、ペンのイメージ写真
イメージ：書類をそろえて手続きに備える様子（実際の書類ではありません）

相続登記は義務になった｜期限と過料

2024年4月1日から、相続で不動産を取得した人は、相続を知り、その不動産を取得したことを知った日から3年以内に、相続登記を申請しなければならなくなりました。正当な理由なく申請しない場合は、10万円以下の過料が科される可能性があります。

見落としやすいのが、制度が始まる前に起きた相続も対象になる点です。2024年4月1日より前に親が亡くなり、名義がそのままになっている不動産も、2027年3月31日までに相続登記をする必要があります。何十年も前の相続で、祖父母の名義のままになっている土地も例外ではありません。

相続登記の義務と期限の図。2024年4月1日から相続登記の申請が義務になった。期限は、相続を知り不動産の取得を知った日から3年以内。2024年4月1日より前の相続も対象で、2027年3月31日までに相続登記が必要。正当な理由なく申請しないと10万円以下の過料が科される可能性がある。
図1 祖父母の名義のままの土地も対象になる

遺産分割の話し合いがまとまらず、期限内に登記ができそうにない場合は、自分が相続人であることを法務局に申し出る「相続人申告登記」という簡単な手続きで、義務を果たしたことにできます。ただし、これは名義変更そのものではないため、売却するには改めて相続登記が必要です。

トウト君	トウト君のひとこと｜今日できることまずは、実家や土地の名義が今だれになっているかを確かめましょう。法務局で登記事項証明書（登記簿に記録された内容を証明する書類）を取ると分かります。

名義変更をしないと起きる4つのリスク

名義変更をしないままだと、主に「売れない、担保にできない」「相続人が増えて、話し合いがまとまらなくなる」「ほかの相続人の事情に巻き込まれる」「管理の責任があいまいになる」の4つのリスクがあります。

名義変更をしないと起きる4つのリスクの表。売れない・担保にできない（名義が亡くなった親のままでは売買契約を進められない）、相続人が増える（数十人の合意が必要になることもある）、ほかの相続人の事情（借金があると、その人の持ち分が差し押さえられるおそれ）、管理の責任があいまい（草刈りや修繕、固定資産税を誰が負担するかが決まらない）。
図2 時間がたつほど、話し合いも手続きも重くなる

売れない、担保にできない

不動産を売るには、売主が登記上の所有者である必要があります。名義が亡くなった親のままでは、買主との売買契約を進められません。売りたいと思ったときに、戸籍集めや話し合いから始めることになり、売却の機会を逃してしまうこともあります。

相続人が増えて、話し合いがまとまらなくなる

名義変更をしないうちに相続人の一人が亡くなると、その人の配偶者や子どもが新たな相続人になります。これを繰り返すと、会ったこともない親戚を含めて、数十人の合意が必要になることもあります。全員の署名や印鑑をそろえるのは、時間も費用も大きな負担です。

ほかの相続人の事情に巻き込まれる

名義を変えないままだと、法律で決まった割合で相続人全員が共有している状態とみなされます。もし相続人の一人に借金があれば、その人の持ち分が差し押さえられるおそれもあります。自分には関係のない事情で、実家が思わぬ形で第三者の手に渡るリスクがあるのです。

管理の責任があいまいになる

名義がはっきりしない空き家は、誰が草刈りや修繕をするのか、固定資産税を誰が負担するのかがあいまいになりがちです。管理が行き届かないと、建物の傷みが進み、近隣に迷惑をかけたり、市から指導を受けたりすることにもつながります。

トウト君	トウト君のひとこと｜ここが大事相続人が増える前の今が、いちばん話し合いやすい時期です。家族が集まる機会に、実家の名義のことを話題にしてみましょう。

名義変更にかかる費用

相続による名義変更には、主に次の費用がかかります。

①　登録免許税（登記をするときに国に納める税金）：固定資産税評価額（固定資産税の計算のもとになる、市町村の台帳に登録された価格）の0.4%（評価額1,000万円なら4万円）

②　司法書士の報酬：数万円から十数万円程度（相続人の数や物件数で変わる）

③　戸籍謄本や住民票、評価証明書などの取得費用：数千円から1万円程度

相続人が多い場合や、何代も前の名義のままになっている場合は、戸籍の収集だけで大変な作業になり、司法書士の報酬も増える傾向があります。ここでも、早く手続きするほど費用を抑えられるといえます。

東徳によくあるご相談
「親の名義のままの実家を売りたいけれど、何から始めればよいか分からない」というご相談があります。名義変更のあとの売却や賃貸のご相談は、東徳不動産商事にお気軽にどうぞ。
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必要書類と手続きの流れ

遺産分割の話し合いで相続する人を決める場合、一般的に次の書類が必要です。

①　亡くなった方の出生から死亡までの戸籍謄本と、住民票の除票（死亡によって消除された住民票）

②　相続人全員の戸籍謄本と、不動産を取得する人の住民票

③　相続人全員が署名・押印した遺産分割協議書と、印鑑証明書

④　不動産の固定資産評価証明書

⑤　登記申請書

流れとしては、戸籍を集めて相続人を確定し、遺産分割の話し合いで誰が不動産を取得するかを決め、協議書を作成し、法務局に登記を申請します。不動産がある地域を管轄する法務局が申請先で、周南市の不動産であれば、山口地方法務局の周南支局が窓口になります。書類は郵送でも申請できます。

相続による名義変更の手続きの流れの図。戸籍を集めて相続人を確定し、遺産分割の話し合いで誰が不動産を取得するかを決め、相続人全員が署名・押印した協議書と印鑑証明書をそろえ、法務局に申請する。周南市の不動産は山口地方法務局の周南支局が窓口で、郵送でも申請できる。
図3 遺産分割の話し合いで相続する人を決める場合の流れ

トウト君	トウト君のひとこと｜段取りのコツ集めた戸籍や証明書は、一つの封筒にまとめておきましょう。司法書士に相談するときも、書類がそろっていると話が早く進みます。

相続以外の名義変更と、住所変更の義務化

名義変更が必要になるのは、相続のときだけではありません。生前に家を贈与する場合や、親族間で売買する場合にも、名義変更の登記が必要です。贈与の場合は、贈与税がかかる可能性があり、登録免許税の税率も相続とは異なるため、事前に税金の見通しを確認しておきましょう。

また、2026年4月からは、引っ越しなどで登記簿上の住所や氏名が変わった場合の変更登記も義務になりました。変更から2年以内に申請する必要があります。2026年4月1日より前に住所や氏名が変わっていて、登記を直していない場合も対象で、こちらは2028年3月31日までに申請が必要です。登記簿の住所が古いままだと、売却の際にも住所のつながりを証明する手間がかかるため、あわせて確認しておくと安心です。

よくある質問

遺言書がある場合も、同じ手続きですか？

遺言書で不動産を取得する人が決まっていれば、遺産分割の話し合いをせずに、遺言書を使って名義変更ができます。公正証書の遺言はそのまま使えますが、自分で書いた遺言書は、法務局で保管されていたものを除き、家庭裁判所での検認（遺言書の形や日付・署名などの状態を確かめ、偽造などを防ぐ手続き）が先に必要です。

名義変更は自分でもできますか？

法律上は、相続人が自分で申請することもできます。相続人が少なく、戸籍の収集が簡単な場合は、自分で進める方もいます。一方、相続人が多い、何代も前の名義が残っている、遠方に住んでいるといった場合は、司法書士に依頼するほうが確実で、結果的に時間の節約にもなります。

東徳不動産商事がお手伝いできること

名義変更は、その後に売るのか、貸すのか、住むのかによって、進め方の順番が変わります。私たちは、相続した不動産の今後の使い道を一緒に考え、名義変更から売却や賃貸までを一つの流れでサポートします。登記の申請そのものは司法書士の業務のため、提携する司法書士をご紹介できます。贈与などで税金の確認が必要な場合は、提携する税理士もご紹介できます（ご紹介はいずれも無料）。親の名義のままになっている不動産がある方は、お早めにご相談ください。

机の上の家の模型と、リボンでまとめた書類、卓上の予定表のイメージ写真
イメージ：家の書類をまとめて、手続きの予定を立てる様子（実際の物件・書類ではありません）