2026年に不動産を売るなら知っておきたい税金の話
2026年に不動産を売るなら
知っておきたい税金の話
不動産を売却して利益が出ると、その利益に対して税金がかかります。この税金の仕組みを知らないまま売却を進めると、「思ったより手元にお金が残らなかった」ということになりかねません。逆に、仕組みを理解しておけば、使える特例を活用して税負担を抑えたり、売却のタイミングを工夫したりできます。この記事では、周南市で売買を手がける私たち有限会社東徳不動産商事（以下、東徳不動産商事）が、不動産売却にかかる税金の基本を、これから売る方向けにわかりやすく解説します。なお、税額の計算や特例の適用は、個別の状況によって複雑に変わります。具体的な判断は、税理士や税務署にご確認ください。
不動産を売って「利益」が出ると税金がかかる
まず押さえておきたいのは、不動産を売ったこと自体ではなく、売って「利益（譲渡所得）」が出た場合に税金がかかる、ということです。この利益は、単純な売却価格ではありません。
譲渡所得は、おおまかには「売却価格」から「その不動産を買ったときの費用（取得費）」と「売却にかかった費用（譲渡費用）」を差し引いて計算します。たとえば、3,000万円で買った家を3,000万円で売った場合、単純に考えれば利益は出ていないため、税金もかかりません。売却価格そのものに課税されるわけではない、という点をまず理解しておきましょう。逆に、購入時より高く売れて利益が出た場合や、取得費が分からない古い不動産などでは、思わぬ額の税金がかかることもあります。まずは「利益が出るのかどうか」を把握することが、税金を考える出発点になります。
所有期間で税率が大きく変わる｜長期と短期
不動産の譲渡所得にかかる税率は、その不動産を「どのくらいの期間所有していたか」によって、大きく2つに分かれます。これは非常に重要なポイントです。
長期譲渡所得（所有5年超）
売った年の1月1日時点で、所有期間が5年を超えている場合は「長期譲渡所得」となり、税率は約20%（所得税・住民税・復興特別所得税の合計）です。
短期譲渡所得（所有5年以下）
所有期間が5年以下の場合は「短期譲渡所得」となり、税率は約39%と、長期の約2倍になります。短期間で売買を繰り返す投機的な取引を抑える趣旨で、税率が高く設定されています。長期の約2倍というのは、非常に大きな差です。
つまり、同じ利益でも、所有期間が5年を超えているかどうかで、税額が2倍近く変わることがあるのです。売却のタイミングが所有5年前後にあたる場合は、あと少し待つことで税率が下がるケースもあります。売り時を考えるうえで、この所有期間は必ず確認しておきましょう。なお、所有期間は「売った年の1月1日時点」で判定される点に注意が必要です。実際に売買契約をした日ではなく、その年の元日を基準に5年を超えているかどうかで判断されるため、年末に売るか年明けに売るかで扱いが変わることもあります。
マイホーム売却の強い味方｜3,000万円特別控除
自分が住んでいた家（マイホーム）を売る場合には、非常に大きな特例があります。それが「マイホームを売ったときの3,000万円特別控除」です。
これは、マイホームの売却で得た利益から、最大3,000万円を差し引ける制度です。たとえば利益が2,500万円出たとしても、この控除を使えば、課税される利益はゼロになり、税金がかからないことになります。所有期間の長短を問わず使えるのも大きな特徴で、たとえ買ってすぐ（短期）に売る場合でも適用できます。多くのマイホーム売却では、この控除によって税負担がなくなる、または大きく軽減されます。周南市で長く住んだ我が家を売る、という一般的なケースでも、この控除のおかげで税金の心配がいらないことは少なくありません。
ただし、適用には「自分が住んでいた家であること」などの要件があり、控除を使って税額がゼロになる場合でも、確定申告は必要です。この点は忘れないようにしましょう。「控除で税金がかからないから、申告もいらない」と誤解して申告を忘れると、本来受けられるはずの控除が適用されず、後から税金を請求されることにもなりかねません。
その他に知っておきたい特例
3,000万円特別控除のほかにも、条件を満たせば税負担を軽減できる特例があります。代表的なものを紹介します。
① 10年超所有軽減税率：所有10年超のマイホームは、さらに税率が軽減される
② 相続した空き家の3,000万円特別控除：一定要件を満たす相続空き家の売却に使える
③ 買い替えの特例：マイホームを買い替える場合に、課税を先延ばしにできる
特に、相続した空き家を売る場合の3,000万円特別控除は、周南市でも活用できるケースがある重要な制度です。使わないまま相続した実家を売る際に、この特例が使えれば、税負担を大きく抑えられます。空き家を相続して売却を考えている方は、ぜひ知っておきたい制度です。ただし、これらの特例は、それぞれ細かい適用要件があり、複数の特例は同時に使えない場合もあります。どの特例が自分のケースで使えるかは、専門家に確認するのが確実です。特例を使えるかどうかで、手元に残る金額が数百万円単位で変わることもあります。「自分は関係ない」と決めつけず、売却を考え始めた段階で一度確認してみることをおすすめします。
税金で損しないための3つのポイント
不動産売却の税金で後悔しないために、次の3点を意識しておきましょう。
1つ目は、売却の前に「手元にいくら残るか」を試算しておくこと。税金まで見込んだうえで、資金計画を立てることが大切です。2つ目は、所有期間や特例の要件を、売る前に確認すること。売り方やタイミング次第で、税額が変わることがあります。3つ目は、利益が出た場合は必ず確定申告をすること。特例で税額がゼロになる場合でも、申告が必要です。これらを押さえておけば、税金で思わぬ損をするリスクを減らせます。不動産売却の税金は、知っているか知らないかで、手元に残る金額が大きく変わる世界です。だからこそ、売却を考え始めたら、早い段階で税金についても情報を集めておくことをおすすめします。
周南市の不動産売却は、地元70年の東徳不動産商事へ
私たち有限会社東徳不動産商事は、昭和29年の創業以来、周南市の地で賃貸・売買・管理を一貫して手がけてきました。不動産売却の税金は複雑ですが、私たちには、FP（ファイナンシャルプランナー）資格を持つスタッフも在籍しており、売却にまつわるお金のご相談にも対応できます。具体的な税額の計算は税理士の領域ですが、私たちは、税金も見込んだうえでの売却プランを、提携する専門家とも連携しながらご提案します。「売ったらどのくらい税金がかかる？」「手元にいくら残る？」——そんなご相談も大歓迎です。まずは無料査定から、お気軽にご相談ください。
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