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相続した実家を周南市で売る前に｜名義・税金・手続きの流れ

不動産売却 2026.07.08

#相続 #不動産 #実家 #売却 #周南市 #空き家 #名義変更

名義・税金・手続きの流れをやさしく解説

親から相続した実家。住む予定はないけれど、「名義変更はどうすれば」「税金はいくらかかる」「そもそも何から始めれば」と、分からないことが多くて手が止まっていませんか。相続した不動産の売却は、通常の売却にはない手続きが加わるため、流れを知っておくことが大切です。この記事では、周南市で売買を手がける私たち有限会社東徳不動産商事（以下、東徳不動産商事）が、相続した実家を売る前に知っておきたい名義・税金・手続きの流れを、地元目線で分かりやすく解説します。

相続した不動産は「そのままでは売れない」

まず知っておきたいのは、相続した不動産は、名義が亡くなった方（被相続人）のままでは売却できないということです。売るためには、いったん相続人へ名義を変更する「相続登記」を済ませる必要があります。

この相続登記は、2024年4月1日から義務化されました。不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内に申請しないと、正当な理由がない限り10万円以下の過料の対象になる場合があります。「使う予定がないから」と放置していると、売れないだけでなくペナルティのリスクもあります。相続した実家がある方は、早めに手続きを進めることをおすすめします。

相続した実家を売るまでの流れ

相続した不動産の売却は、大きく次のステップで進みます。通常の売却の前に、相続ならではの手続きが加わるのが特徴です。

①　遺言書の有無を確認し、相続人が誰かを確定する

②　遺産分割協議を行い、その不動産を誰が相続するかを決める

③　相続登記を行い、名義を相続人へ変更する

④　不動産会社に査定を依頼し、売り出す

⑤　売買契約・引渡しを行い、必要に応じて譲渡所得税を申告する

特に、相続人が複数いる場合は「遺産分割協議」で誰がその不動産を相続するかを話し合って決める必要があります。ここがまとまらないと登記も売却も進まないため、早めの話し合いが大切です。

相続した実家を売るときにかかる税金

相続した不動産の売却では、いくつかの税金が関わります。仕組みが複雑なので、代表的なものを押さえておきましょう。

相続税

相続財産の全体が基礎控除額を超える場合にかかる税金です。不動産単体ではなく、預貯金なども含めた相続財産の合計で判断されます。基礎控除の範囲内であれば、相続税はかかりません。

譲渡所得税

売却して利益（譲渡所得）が出た場合にかかる税金です。売却価格から、取得費や譲渡費用を差し引いて計算します。相続した不動産の場合、被相続人が取得したときの価格を引き継ぐため、古くから所有していた実家では利益が大きく出て、税額が高くなることもあります。

使える可能性のある特例

一定の条件を満たすと、税負担を軽くできる特例が使える場合があります。代表的なものに、相続した空き家を売ったときの特別控除や、相続税を取得費に加算できる特例などがあります。適用には細かな要件があるため、使えるかどうかは税理士や税務署に確認するのが確実です。

相続した実家を売るときの注意点

相続人全員の合意が必要

その不動産を相続人の共有にした場合、売却には全員の合意が必要です。後々のトラブルを避けるため、誰が相続し、どう分けるかを早い段階で明確にしておくことが大切です。

空き家のまま放置しない

相続した実家を空き家のまま放置すると、老朽化が進んで資産価値が下がり、管理の手間や固定資産税の負担も続きます。売る方針が決まっているなら、早めに動くほうが有利です。

専門家との連携がスムーズさの鍵

相続登記は司法書士、税金は税理士と、相続の売却は複数の専門家が関わります。これらと連携できる不動産会社に相談すると、手続き全体をスムーズに進めやすくなります。

相続した実家の売却は、地元70年の東徳不動産商事へ

私たち有限会社東徳不動産商事は、昭和29年の創業以来、周南市の地で賃貸・売買・管理を一貫して手がけてきました。相続した実家の売却は、名義変更から税金、売却活動まで、慣れない手続きが続きます。私たちは地域の司法書士・税理士とも連携しながら、はじめての方にも一つひとつ丁寧にご案内します。「相続した家をどうすればいいか分からない」「まずは相談だけでも」——そんな段階でも大歓迎です。周南市の実家のことなら、地元を知る私たちにお気軽にご相談ください。