不動産の名義変更を自分でやるには？

相続登記の手順、登録免許税の計算、よくある補正

執筆：東徳不動産商事 編集部

この記事は法務省「戸籍法の一部を改正する法律について（令和６年３月１日施行）」・法務省「相続登記の申請義務化について」などの公表資料にもとづいています（2026年10月確認）。

親から相続した家や土地の名義変更（相続登記）は、司法書士に頼むものと思われがちですが、相続人が自分で申請することもできます。法務局には申請書の様式と記載例があり、戸籍の取り寄せも以前より簡単になりました。ただし、自分でできる相続とそうでない相続があり、書類の細かな不備で手直しを求められることも少なくありません。この記事では、周南市で不動産を手がける私たち有限会社東徳不動産商事（以下、東徳不動産商事）が、自分で相続登記を申請する手順と、登録免許税の計算、つまずきやすい点をまとめました。個別の判断は、司法書士や法務局の相談窓口にご確認ください。

この記事で分かること ✓ 自分で名義変更できる相続と、司法書士に頼みたい相続の見分け方 ✓ 戸籍集めから法務局への申請までの5つの手順 ✓ 登録免許税の計算のしかたと、免税になる土地 ✓ 自分で申請したときによくある補正と、防ぐコツ

結論：相続人が少なく、書類がそろう相続なら自分で申請できます

相続による名義変更は、司法書士に頼まなければできない手続きではありません。法務局のホームページには申請書の様式と記載例があり、相続人本人が窓口や郵送で申請できます。自分で行えば、かかるお金は登録免許税（登記のときに国に納める税金）と戸籍などの書類代が中心です。一方で、相続人が多い、何代も前の名義が残っているといった相続は、書類集めも判断も難しくなります。最初に、自分で進められる相続かどうかを見極めることが大切です。

自分でできるケース、司法書士に頼みたいケース

次の条件に当てはまるほど、自分で進めやすい相続です。

①　相続人が配偶者と子どもだけなど少人数で、全員と連絡が取れる

②　名義が亡くなった親本人で、祖父母の代の名義が残っていない

③　不動産が周南市内など、一つの法務局の管轄にまとまっている

④　登記簿上の親の住所と、亡くなったときの住所のつながりを書類で示せる

反対に、相続人に未成年の方や判断能力に不安のある方がいる、相続人同士で意見が分かれている、登記されていない建物がある、といった場合は司法書士に相談するほうが確実です。なお、登記申請を代わりに行えるのは司法書士などの専門家で、不動産会社が申請を代理することはできません。

図1 自分で進めやすい相続と、司法書士に相談したい相続の目安

自分で名義変更する5つの手順

図2 戸籍集めから申請までの流れ（くわしくは各手順の説明）

手順1｜戸籍を集めて相続人を確定する

亡くなった方の出生から死亡までの戸籍と、相続人全員の戸籍をそろえます。2024年3月に始まった戸籍の広域交付により、本籍地が遠方でも、最寄りの市区町村の窓口でまとめて請求できるようになりました。請求できるのは本人、配偶者、父母や子などの直系の家族で、兄弟姉妹の戸籍は対象外です。窓口での請求に限られ、顔写真付きの本人確認書類が必要です。親がどこに不動産を持っていたか分からない場合は、2026年2月に始まった所有不動産記録証明制度で、法務局に名義不動産の一覧を請求する方法もあります。

手順2｜法定相続情報一覧図をつくる

集めた戸籍と、相続関係を一枚にまとめた一覧図を法務局に出すと、法務局が内容を確認した証明付きの写しを無料で交付してくれます。これが法定相続情報証明制度です。写しは相続登記のほか、預貯金の払い戻しや相続税の申告にも使え、束になった戸籍を手続きのたびに出し直す手間が省けます。一覧図は5年間保存されます。

手順3｜遺産分割協議書と申請書をつくる

話し合いで不動産を取得する人を決めたら、遺産分割協議書を作り、相続人全員が実印を押して印鑑証明書を添えます。申請書は、法務局のホームページにある「法定相続」「遺産分割」「遺言」などの様式から自分の相続に合うものを選び、記載例を見ながら作ります。不動産の所在や地番は、登記事項証明書（法務局で取れる登記簿の写し）のとおり一字一句正確に書き写してください。なお、2026年10月5日以降の申請では、新しく名義人となる方の国籍等を申し出ることになりました。法務局の新しい記載例では、申請人の氏名のふりがな、生年月日、国籍等（日本国籍なら「日本」）、メールアドレスを書く形になっています。日本国籍の方の国籍を証する書類は、相続人であることが分かる戸籍の証明書で足り、重ねて出す必要はないとされています（法務局の記載例による）。必ず最新の様式と記載例を使いましょう。

トウト君	トウト君のひとこと｜書き写すコツ 記載例は印刷して手元に置き、登記事項証明書と見比べながら書き写すと、地番や家屋番号の写し間違いを防げます。

手順4｜登録免許税を計算する

登録免許税は、固定資産税評価額に0.4%をかけて計算します。評価額は市役所で取る固定資産評価証明書で確認し、評価額の合計の1,000円未満を切り捨て、0.4%をかけた税額の100円未満を切り捨てます。納付は、税額分の収入印紙を台紙に貼って申請書と一緒に出すのが一般的です。税金の扱いは個別の事情で変わるため、相続税を含め、最終的な判断は税理士や税務署にご確認ください。

トウト君	トウト君のひとこと｜よくある勘違い 登録免許税は、評価額に0.4%をかけて終わりではありません。評価額の合計の1,000円未満と、税額の100円未満の切り捨てを忘れると、収入印紙の金額が合わなくなります。

手順5｜法務局に申請する

申請先は不動産がある地域を管轄する法務局で、周南市・下松市・光市の不動産は、周南市周陽にある山口地方法務局周南支局が窓口です。申請方法は、窓口に持参する、書留郵便で送る、オンラインで申請するの3通りです。オンライン申請にはマイナンバーカードによる電子署名などが必要で、戸籍などの紙の書類は別に郵送か持参します。法務局では予約制の登記手続案内も受けられるので、書類がそろった段階で確認してもらうと安心です。

イメージ：申請に使う書類や封筒、印鑑をそろえて準備をする様子（実際の物件・書類ではありません）

計算例｜登録免許税はいくらになるか

たとえば、周南市内の宅地の評価額が765万4,321円、家屋が234万5,678円、さらに鹿野地区の山林の評価額が18万円だったとします。山林のように評価額が100万円以下の土地は、2027年3月31日までの申請であれば登録免許税がかかりません。宅地と家屋の合計は999万9,999円で、1,000円未満を切り捨てて999万9,000円、これに0.4%をかけると3万9,996円、100円未満を切り捨てた3万9,900円が納める税額です。

図3 計算例（評価額は仮の数字）

また、祖父名義の土地を、祖父の相続人だった亡き親の名義にする登記も、同じ期限まで免税です。免税を使うときは、申請書に非課税の根拠となる法律の条文を書き添える必要があるため、記載例どおりに記入しましょう。

よくある補正と、防ぐコツ

申請書や添付書類に不備があると、法務局から連絡があり、手直し（補正）を求められます。自分で申請した場合に多いのは、次のようなものです。

①　不動産の地番や家屋番号が、登記事項証明書の記載と違う

②　登記簿上の親の住所と最後の住所がつながらず、住民票の除票や戸籍の附票（住所の移り変わりが分かる書類）が足りない

③　端数の切り捨てを間違え、収入印紙の金額が合わない

④　遺産分割協議書の印鑑が、印鑑証明書の実印と違う

⑤　私道など、評価額のない土地を申請書に書き漏らしている

補正は、指定された期間内に法務局へ出向いて直すのが一般的です。申請書には日中につながる電話番号を書き、連絡を受けられるようにしておきましょう。登記が終わると、新しい名義人に登記識別情報通知が交付されます。

トウト君	トウト君のひとこと｜ここが大事 登記が終わると届く登記識別情報通知は、将来売るときに必要になる大切な書類です。権利証と同じように、なくさない場所にしまっておきましょう。

名義変更のあとに考えたいこと

名義変更は、相続した不動産を売る、貸す、住むといった次の一歩の準備です。名義が変わったら、売るのか、貸すのか、住み続けるのかを、相続人どうしで早めに話し合っておきましょう。なお、登記申請を代わりに行うのは司法書士の業務で、私たち東徳不動産商事は登記申請の代理はできません。

イメージ：相続した家をこれからどうするか考える様子（実際の物件・書類ではありません）

よくある質問

自分で申請すると、費用はどのくらいかかりますか？

登録免許税のほか、戸籍や住民票、印鑑証明書、評価証明書などの書類代と郵送代がかかり、書類代は数千円から1万円程度が目安です。司法書士の報酬はかかりませんが、平日に市役所や法務局へ行く時間が必要になります。

期限までに話し合いがまとまらない場合は？

相続登記は、不動産を相続したと知った日から3年以内の申請が義務で、正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象になります。2024年4月より前の相続は2027年3月31日が期限です。話し合いがまとまらないときは、自分が相続人であることを申し出る相続人申告登記で、ひとまず義務を果たすことができます。

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ご相談は東徳へ 相続した不動産のご相談は、地元70年の東徳不動産商事へ 名義変更を自分で済ませたあとも、その不動産を売るのか、貸すのか、住み続けるのかという判断が残ります。周南市の不動産の価格の目安や、売却・賃貸の進め方は、名義変更の前後どちらの段階でもお気軽にご相談ください。 トウト君のひとこと｜自分で進めるか迷っている段階でも大丈夫です。名義変更のあとに売るか貸すかも、一緒に整理しましょう。

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参考資料

・法務省「戸籍法の一部を改正する法律について（令和６年３月１日施行）」：https://www.moj.go.jp/MINJI/minji04_00082.html

・法務省「相続登記の申請義務化について」：https://www.moj.go.jp/MINJI/minji05_00599.html

・法務省「所有不動産記録証明制度について」：https://www.moj.go.jp/MINJI/minji05_00740.html

・法務局「法定相続情報証明制度について」：https://houmukyoku.moj.go.jp/homu/page7_000013.html

・法務局「法定相続情報証明制度の手続の流れ」（PDF）：https://houmukyoku.moj.go.jp/homu/content/001456660.pdf

・法務局「不動産登記の申請書様式について」：https://houmukyoku.moj.go.jp/homu/minji79.html

・法務局「所有権移転登記申請書（相続・遺産分割）記載例」（令和8年10月5日以降に申請する場合）：https://houmukyoku.moj.go.jp/homu/content/001470094.pdf

・国税庁タックスアンサー No.7191：https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/inshi/7191.htm

・法務局「登録免許税の計算」（PDF）：https://houmukyoku.moj.go.jp/homu/content/001467400.pdf

・山口地方法務局 周南支局（管轄区域）：https://houmukyoku.moj.go.jp/yamaguchi/table/shikyokutou/all/tokuyama.html

・法務局「相続登記の登録免許税の免税措置について」：https://houmukyoku.moj.go.jp/homu/page7_000017.html