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古家付き土地で売るか、更地にして売るか｜解体費用と税金で比べる

不動産売却 2026.10.17

#周南市

古家付き土地で売るか、更地にして売るか

解体費用・固定資産税・売り方のタイミングで比べる

執筆：東徳不動産商事編集部

この記事はe-Gov法令検索・環境省などの公表資料にもとづいています（2026年10月確認）。

古い家が建ったままの土地を売るとき、「家を壊して更地にしたほうが売れるのでは」と考える方は多いものです。ただ、解体には費用がかかり、壊した翌年から土地の固定資産税が上がることもあります。反対に、古家を残したほうが買い手が見つかる場合もあり、どちらが正解かは土地の条件と買い手の顔ぶれで変わります。この記事では、周南市で不動産の売買を手がける私たち有限会社東徳不動産商事（以下、東徳不動産商事）が、古家付き土地と更地の違い、解体費用の目安、税金と手続き、解体のタイミングの考え方をまとめました。税金や契約の個別の判断は、税理士、司法書士、弁護士、市の窓口にご確認ください。

この記事で分かること
✓ 古家付きで売るか、更地にして売るかの考え方と、それぞれのメリット・デメリット
✓ 解体費用の目安と、解体の前に必要な届出
✓ 更地にしたときの固定資産税と、解体後1か月以内の建物滅失登記
✓ 売買契約のあとに解体する「更地渡し」と、周南市の解体補助

結論：まずは古家付きで売り出し、更地渡しも選べる形にする

迷ったときは、解体せずに古家付きのまま売り出し、買主が望めば売買契約の後に売主が解体して引き渡す「更地渡し」も選べるようにしておく方法が、多くの場合で無理がありません。先に解体費を払わずに済み、固定資産税も上がらず、古家を使いたい人と建て替えたい人の両方を買い手の候補に残せるからです。

当社でも、ほかで解体を勧められていた実家を、古家付きのまま売り出して決まったことがあります。買主が建て替える前提で自分で解体し、その分を価格で調整したケースも、古家を直して住みたい方に売れたケースもあり、どちらも売主は解体費を先に出さずに済みました。

ただし、建物の傷みが激しく倒壊などの危険がある場合や、古家が敷地の印象を大きく下げている場合は、先に解体したほうが早く売れることもあります。

瓦屋根の古い木造の家と、隣の更地のイメージ写真
イメージ：古家の建つ土地と隣の更地（実際の物件ではありません）

古家付き土地と更地のメリット・デメリット

古家付き土地のまま売る

解体費を先に負担する必要がなく、住宅用地として固定資産税の軽減も続きます。古家を直して住みたい人や、倉庫や作業場に使いたい人も候補になります。反面、買主は解体費を見込んで値引きを求めるのが一般的で、建物が古いと内見での印象が下がりやすく、建物の不具合をめぐる責任の取り決めも必要です。

更地にして売る

建てる家の姿を想像しやすく、地盤や境界も確かめやすいため、すぐに家を建てたい人に選ばれやすくなります。反面、解体費を先に払い、売れるまでの間は固定資産税が上がる可能性があり、古家を活用したい買い手は逃すことになります。

古家付きと更地の比較表。古家付きのまま売ると、解体費は先に払わなくてよく、住宅用地の固定資産税の軽減が続き、古家を使いたい人も買い手の候補になるが、解体費分の値引きや建物の不具合の取り決めが必要。更地にして売ると、解体費を先に払い、1月1日に更地なら軽減が外れ、すぐ建てたい人に選ばれやすいが、売れないと税と管理が続く。
図1 古家付き土地と更地のちがい

解体費用の目安

木造住宅の解体費用は、大手の不動産情報サイトの売却ガイド（2025年10月公開）などで、1坪あたり3万〜5万円程度が一般的な目安とされており、30坪の家なら90万〜150万円程度です。周南市内でも、当社の実感ではおおむねこの範囲です。道幅が狭く重機や車両が入りにくい場所、ブロック塀や庭木、浄化槽の撤去がある場合、石綿を含む建材が使われている場合は高くなります。家に残った家財の処分費も別にかかります。

床面積が80㎡以上の建物の解体では、工事に着手する7日前までに建設リサイクル法（解体で出る資材を分別し、再利用につなげるための法律）の届出が必要です。届出をするのは工事の発注者、つまり解体を頼む所有者などとされています。また、石綿（アスベスト）の有無の事前調査は解体工事で必要とされ、解体部分の床面積が80㎡以上なら、2022年4月から調査結果を都道府県などに報告することも義務になっています（環境省の案内による）。届出や報告の段取りは、見積もりの際に解体業者と確かめておきましょう。

トウト君	トウト君のひとこと｜見積もりのコツ家に残った家財の処分費は、解体の見積もりに入っていないことがあります。家財の処分費も含めた総額で見積もってもらいましょう。

更地にすると、翌年から固定資産税が上がることがある

住宅が建っている土地には「住宅用地の特例」があり、200㎡以下の部分は固定資産税の計算の元になる額が評価額の6分の1、200㎡を超える部分は3分の1に抑えられています。固定資産税は毎年1月1日時点の状況で決まるため、解体して更地のまま1月1日を迎えると、その年度から特例が外れます。実際の税額は、急な負担増をならす仕組みなども関わるため、何倍になるかは土地ごとに異なります。解体前に周南市役所の固定資産税の窓口で目安を聞いておくと安心です。

解体の時期と固定資産税の図。1月1日に家が建っていればその年度は住宅用地の特例で200㎡以下の部分は6分の1、超える部分は3分の1。1月1日に更地ならその年度から特例が外れ、何倍になるかは土地ごとに異なる。1月2日以降に解体して年内に引き渡せば、その年度の税額は住宅用地のまま。
図2 固定資産税は毎年1月1日の状況で決まる

たとえば12月に解体し、売れないまま年を越すと、翌年度の税額が上がります。反対に、1月2日以降に解体してその年のうちに引き渡せば、その年度の税額は住宅用地のままです。

トウト君	トウト君のひとこと｜ここが大事解体するなら、更地のまま1月1日をまたがずに引き渡せる段取りかどうかを、先に確かめておきましょう。

解体したら1か月以内に建物滅失登記を

建物を取り壊したら、所有者は1か月以内に建物滅失登記（登記簿から建物を消す手続き）を申請する必要があり、怠ると10万円以下の過料（罰金に似た、行政上のお金の支払い）の対象になります。登記が残ったままだと、買主が新しい家を建てて登記する際の支障になります。土地家屋調査士（建物や土地の登記に必要な調査・測量・図面を扱う専門家）に依頼するのが一般的で、自分で申請することもできます。周南市内の不動産の管轄は、山口地方法務局周南支局です。

古家付きで売るなら、契約不適合責任の取り決めを

売主は、引き渡した物件が契約の内容に合っていない場合に責任を負います（これを契約不適合責任といいます）。古家付き土地では、建物に価値を見込まない土地の売買であることを契約書に明記し、建物の不具合について責任を負わない特約を付けるのが一般的です。ただし、売主が知っていながら告げなかった不具合は、特約があっても責任を免れません。雨漏りやシロアリなど把握していることは、告知書（売主が知っている不具合を買主に知らせる書面）に書きましょう。

更地にして渡す場合も、引き渡し後に古い基礎や浄化槽、がれきが地中から出てくると、責任を問われることがあります。撤去の範囲は解体業者と確認しておきましょう。

解体する前に確認したい土地の条件

①　幅4m以上の道路に、敷地が2m以上接しているか（満たさないと建て替えができない）

②　前面道路が狭く、建て替えの際に敷地の一部を後退させる必要があるか

③　隣の土地との境界がはっきりしているか

④　市街化調整区域など、建てられる建物に制限がある区域ではないか

⑤　土砂災害警戒区域などにかかっていないか

特に、建て替えができない土地は、一度解体すると新しく家を建てられず、かえって価値が下がるおそれがあります。古家を残して使い続けてもらう前提で売るほうがよい場合もあるため、解体は条件を確かめてから決めましょう。

トウト君	トウト君のひとこと｜今日できること家の前の道路の幅と、敷地が道路に接している長さを確かめておくと、解体してよい土地かの見当がつきます。

買主は建て替えたい人か、古家を使いたい人か

当社の実感では、徳山駅周辺の古い戸建ては、建物ではなく土地として見られ、近くの更地と比べられます。買主は解体費を差し引いて考えるため、古家付きで売り出しても、更地渡しを選べるようにしておくと話を進めやすくなります。一方、鹿野・熊毛・須々万などの郊外や山あいの物件は、売れるまでに1年以上かかることもあります。古家付きでも更地でも長引きそうなときは、仲介だけでなく、不動産会社による買取や空き家バンク（市などが空き家の情報を載せて、買い手や借り手を探す仕組み）への登録も選択肢になります。

机の上の古い家の模型と鍵、地図のイメージ写真
イメージ：古い家の売り方を考える様子（実際の物件・書類ではありません）

東徳によくあるご相談
古い家を壊す前に売り方を相談したい、というご相談があります。古家付きのまま売るか、更地渡しにするかは、査定で売り方を比べてから決められます。解体の見積もりを取る前に、まずは査定からご相談ください。
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解体は「売買契約後の更地渡し」も選べる

古家付きで売り出し、買主が決まってから売主が解体して引き渡す方法なら、解体したのに売れないという事態を避けられます。契約書には、解体を終える期限、費用の負担、滅失登記を行う人、解体できなかった場合の扱いを決めておきます。土地を売るために家を取り壊した費用は、売却の税金を計算するときに譲渡費用として差し引ける場合があります。

更地渡しの流れの図。古家付きで売り出し、売買契約で解体の期限・費用の負担・滅失登記を行う人・解体できなかった場合の扱いを決め、売主が解体（床面積80㎡以上は着手の7日前までに届出）、解体から1か月以内に建物滅失登記を申請し、更地で引き渡す。
図3 更地渡しの流れ（解体の取り決めは売買契約に書く）

相続した空き家の特例と、周南市の解体補助

親が一人で住んでいた古い家を相続して売る場合は、解体して売ることで、売却益から最大3,000万円を差し引ける特例が使えることがあります。条件と期限は、記事の下の関連記事「相続した空き家の3000万円特別控除｜使える条件と期限」で詳しく解説しています。

周南市には「危険空き家解体事業補助金」があり、令和8年度は、住まなくなっておおむね1年が過ぎた木造や軽量鉄骨造の一戸建てなどで、市が定める老朽度の基準を満たすものを対象に、解体費の2分の1以内、上限50万円が補助されます。申請前に市の現地確認が必要で、すでに契約や着工をした工事は対象外です。令和8年度分は予算に達したため募集を終えており、次年度の実施は市の住宅課に確認が必要です。

よくある質問

解体費用は、売却代金から払えますか？

解体費は工事が終わった時点で支払うのが一般的で、売買代金は引き渡しのときに受け取るため、更地渡しでは一時的に立て替えが必要になることが多いです。支払い時期は事前に業者と相談しておきましょう。

先に解体して、売れなかったらどうなりますか？

固定資産税が上がった状態で土地を持ち続けることになり、草刈りなどの管理も続きます。建て替えができない土地であれば、価値がさらに下がることもあります。

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ご相談は東徳へ
古家付き土地の売却は、地元70年の東徳不動産商事へ
古家を残すか、解体するかは、土地の条件と、そのエリアにどんな買い手が多いかで決まります。私たちは無料の査定で、古家付きと更地渡しそれぞれで売れそうな価格と手取りの目安を書面でお示しし、解体の時期や更地渡しの取り決めも含めてご提案します。周南市内の物件であれば、解体せず古家と家財が残ったまま、当社が買い取るか提携の買取業者におつなぎする方法もあり（現金化までの目安は1〜2か月、価格は仲介より低くなることが多い）、仲介の査定額と比べて選べます。建物を残すか壊すかの判断には、提携先の一級建築士と連携して対応します。解体業者や土地家屋調査士のご紹介もできます（ご紹介は無料）。解体を決める前に、まずはお気軽にご相談ください。

トウト君のひとこと｜壊す前に、古家付きと更地渡しの両方で売れそうな価格を比べておくと、解体費をかけるかどうかを決めやすくなります。

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