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土地売却前の境界確定・測量は必要？費用と期間の目安

不動産売却 2026.10.14

#不動産売却 #周南市 #土地売却

土地売却前の境界確定・測量は必要？

確定測量が必要になるケースと、費用・期間の目安

執筆：東徳不動産商事編集部

この記事はe-Gov法令検索・法務省「筆界特定制度」などの公表資料にもとづいています（2026年10月確認）。

土地を売ろうとしたとき、「測量はしないといけないのか」「隣との境界がはっきりしないけれど大丈夫か」と不安になる方は少なくありません。境界があいまいなままだと、買い手が見つかっても契約や引渡しの段階で話が止まってしまうことがあります。この記事では、周南市で不動産の売買を手がける私たち有限会社東徳不動産商事（以下、東徳不動産商事）が、測量の種類と違い、確定測量が必要になりやすいケース、境界確定の流れ、費用と期間の目安、隣地の方の協力が得られないときの方法をまとめました。境界の判断や登記は土地家屋調査士、争いがある場合は弁護士など専門家にご確認ください。

この記事で分かること
✓ 現況測量と確定測量の違い、公簿売買と実測売買の違い
✓ 確定測量を求められやすい5つのケースと、境界確定の流れ
✓ 確定測量の費用と期間の目安
✓ 隣地の方の協力が得られないときに使える筆界特定制度
✓ 周南市の地籍調査の状況と、測量費の税金での扱い

結論：売り出す前に境界の状態を確かめ、必要なら早めに確定測量を

土地の売却で、測量が法律で必ず義務づけられているわけではありません。ただ、一般的な売買契約では、売主が引渡しまでに隣地との境界を明らかにすることを約束するのが通常です。境界標（境界を示す杭や目印）がない、図面が古いといった土地では、買主や金融機関から隣地の所有者の確認を得た「確定測量」を求められることが多くなります。

確定測量は立会いが必要なため数か月かかるのが一般的で、買い手が決まってから始めると引渡しが遅れるおそれがあります。

トウト君	トウト君のひとこと｜今日できること売り出す前に確かめたいのは、境界標が現地に残っているか、法務局の図面がいつ作られたものか、隣地の方と過去にもめたことがないか、の3つです。

現況測量と確定測量の違い

現況測量は、今あるブロック塀や境界標をもとに、土地のおおよその形と面積を測るものです。立会いをしないため短期間で済みますが、境界が正しいことの裏付けにはなりません。

現況測量と確定測量のちがいの比較表。現況測量は今あるブロック塀や境界標をもとに、立会いをせず短期間で、土地のおおよその形と面積を測るもので、境界の裏付けにはならない。確定測量は法務局の図面や過去の資料をもとに、隣地の所有者や道路の管理者の立会いを得て、数か月かかるのが一般的で、境界の位置を全員で確認して書面に残し、分筆登記や地積更正登記の前提になる。
図1 現況測量と確定測量のちがい

確定測量は、法務局の図面や過去の資料を調べたうえで、隣地の所有者や道路の管理者に立ち会ってもらい、境界の位置を全員で確認して書面に残すものです。土地を分ける分筆登記や、登記の面積を直す地積更正登記をする場合も、確定測量が前提になります。

公簿売買と実測売買

公簿売買は、登記簿に書かれた面積で価格を決め、後で実際の面積と違っても代金を精算しない売り方です。実測売買は、測量した面積で価格を決める、または登記の面積で契約したうえで、測量後に差額を精算する売り方です。

公簿売買と実測売買のちがいの比較表。1平方メートルあたり4万円、登記の面積200平方メートルで契約した例。公簿売買は登記簿に書かれた面積で価格を決め、測量で205平方メートルだったときも代金は800万円のまま。実測売買は測量した面積で価格を決めるか測量後に差額を精算し、5平方メートル分の20万円を上乗せして820万円になる。面積が少なかったときは、公簿売買では代金は変わらず、実測売買では減額になる。
図2 公簿売買と実測売買のちがい（1平方メートルあたり4万円、登記の面積200平方メートルで契約した例）

たとえば、1平方メートルあたり4万円、登記の面積200平方メートルで契約した土地を測量したところ、205平方メートルだったとします。精算する約束なら、5平方メートル分の20万円が上乗せされ、代金は800万円から820万円になります。反対に面積が少なければ減額です。

確定測量を求められやすい5つのケース

①　実測した面積で売買する、または面積の差額を精算する約束で売るとき

②　土地を分けて一部を売る、分けて相続人どうしで売るなど分筆が必要なとき

③　境界標（コンクリート杭や金属の目印）が見当たらない、または動いているとき

④　法務局にある図面が明治時代の公図や、作られた時期の古い地積測量図しかないとき

⑤　隣地とブロック塀や越境物をめぐって過去にもめたことがあるとき

法務局の公図は明治時代の図面を引き継いだものが多く、現地と形が合わないことがあります。

机の上に広げた古い地図と虫眼鏡、ひもで束ねた書類のイメージ写真
イメージ：古い図面や資料を確かめる様子（実際の物件・書類ではありません）

境界確定の流れ

①　資料調査：登記事項証明書、公図、地積測量図、道路の境界図面などを集める

②　現地測量：境界標や塀の位置を測り、資料と照らし合わせる

③　立会い：隣地の所有者と、道路や水路があれば市などの管理者に現地で確認してもらう

④　境界確認書：確認した境界の位置を図面にし、関係者が署名・押印する

⑤　境界標の設置：確認した位置に杭や金属の目印を設ける

⑥　必要に応じて地積更正登記や分筆登記を法務局に申請する

道路との境界、いわゆる官民境界は、道路の管理者に申請して確認します。周南市の市道なら市、国道や県道なら国や県が相手になり、民有地どうしより時間がかかるのが一般的です。

境界確定の流れの図。資料調査で登記事項証明書・公図・地積測量図などを集め、現地測量で境界標や塀の位置を測って資料と照らし合わせ、立会いで隣地の所有者と道路や水路の管理者に確認してもらい、境界確認書で境界の位置を図面にして関係者が署名・押印し、境界標を設置し、必要に応じて地積更正登記や分筆登記を申請する。
図3 境界確定の流れ（道路との境界は道路の管理者に申請して確認します）

費用と期間の目安

日本土地家屋調査士会連合会が2025年度に行ったアンケートでは、土地売買のために180平方メートルの宅地を測量し、道路と隣接する民有地6筆と境界を確認して地積更正登記まで行う例で、報酬の全国平均は44万1,391円、中央値は42万1,000円でした（税抜）。土地を二つに分ける分筆登記の例では平均48万2,028円です。境界杭の代金などの実費は別で、隣地の数や資料の残り具合で金額は変わります。

机の上の巻尺と土地の図面、鉛筆のイメージ写真
イメージ：測量の前に図面を確かめる様子（実際の物件・書類ではありません）

期間は、民有地どうしの確認で済む場合で3か月から4か月程度、官民境界がある場合は道路の管理者との確認が加わるため全体で半年前後が目安で、周南市内の当社の実感も同じです。正確な金額と期間は、土地家屋調査士に見積もりを依頼して確認してください。

東徳によくあるご相談
たとえば、相続した土地を売ろうとしたところ、境界標が見当たらず、法務局の図面も古いものしかなかった、というケースがあります。このような土地は、売り出す前に確定測量が必要になりそうかを見極めておくことが大切です。東徳不動産商事では、無料の査定の段階で公図などの資料を一緒に確認して見通しをお伝えし、必要に応じて提携する土地家屋調査士をご紹介します（ご紹介は無料）。
▶ 無料売却査定を申し込む

隣地の所有者が協力しない、見つからないとき

立会いを断られた、所有者が亡くなって相続人が分からないといった場合は、法務局の筆界特定制度を使う方法があります。なお、2023年4月に施行された民法の改正で、境界標の調査や境界に関する測量のために、必要な範囲で隣地を使えることが明記されました。原則として事前に目的や日時を知らせる必要があります。ただし、隣地の方に境界確認書への署名を強制できるわけではありません。

筆界特定制度は、筆界特定登記官が外部の専門家の意見を踏まえ、登記されたときの境界の位置を明らかにする制度で、周南市の土地なら、不動産登記を扱う周南支局ではなく、山口地方法務局の本局に申請します。手数料は土地の価格で決まり、対象の土地と隣地の価格の合計が4,000万円なら8,000円です。測量の費用は別にかかります。処理にかかる期間の目安（標準処理期間）は法務局ごとに定められ、6か月や9か月とする例があるため、余裕を見ておきましょう。

トウト君	トウト君のひとこと｜よくある勘違い筆界特定は、周南市の土地でも、周南支局ではなく山口地方法務局の本局に申請します。手数料とは別に測量の費用もかかるので、余裕を持って準備しましょう。

周南市は地籍調査が済んでいない地域が多い

地籍調査は、市町村が一筆ごとに所有者の立会いのもとで境界と面積を調べ、正確な地図を作る事業です。調査済みの地域では、境界点の座標が残っているため、確定測量の手間が軽くなることがあります。山口県の資料では、令和8年3月31日現在の周南市の進捗率は18.2%で、県全体の64.0%、全国の53%を下回っています。

周南市の公式サイトでは、地籍調査の成果を交付している地区として、旧熊毛町の全域、大字鹿野下の全域、大字鹿野上と大字湯野の一部が案内されています。徳山や新南陽などそれ以外の地域の土地は、調査が済んでいるかを市の都市政策課に確かめておくと安心です。

測量費は譲渡費用として差し引ける

土地を売るために行った測量の費用は、一般に、売却で出た利益を計算するときの譲渡費用として差し引けます。領収書は確定申告まで保管しておきましょう。売却との関係が薄い測量は扱いが異なることがあるため、迷う場合は税理士や税務署にご確認ください。

トウト君	トウト君のひとこと｜ここが大事土地を売るために行った測量の領収書は、確定申告まで捨てずに保管しておきましょう。売却の利益を計算するときに、譲渡費用として差し引けます。