周南市のマンション売却

相場の見方・管理の状態・エリア別の期間

執筆：東徳不動産商事 編集部

この記事は国土交通省「不動産情報ライブラリ」・国土交通省「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」（令和6年6月改訂）などの公表資料にもとづいています（2026年10月確認）。

周南市でマンションを売ることが決まると、「いくらで売れるのか」「どれくらいで決まるのか」「どこに頼めばよいのか」が気になります。ポータルサイトには相場の数字が並びますが、周南市はマンションの取引件数が多くないため、平均の一つの数字だけで判断すると売り出し価格を見誤りがちです。この記事では、周南市で不動産の売買を手がける私たち有限会社東徳不動産商事（以下、東徳不動産商事）が、国の成約価格データでの相場の見方、価格が決まる要素と管理状態の影響、徳山駅周辺と郊外の売れ方の違い、準備する書類、仲介と買取の比べ方、売れるまでの期間を順に解説します。税金や登記の個別の判断は、税理士・司法書士・自治体の窓口にご確認ください。

この記事で分かること ✓ 周南市の中古マンションの相場を、国の成約価格データで自分の物件に近い事例から見る方法 ✓ 築年数・階・向きに加えて、管理費・修繕積立金と管理の状態が価格に響く理由 ✓ 徳山駅周辺と郊外・新南陽方面で、売れ方と期間の見込みがどう違うか ✓ 管理会社の書類・住宅ローン・告知など、マンションの売却で追加になる準備 ✓ 仲介と買取の比べ方と、費用・税金を引いた手取りの考え方

結論：周南市のマンションは「成約データで相場を見る・管理の状態を整える・エリアに合った期間で売る」の3つで決まる

周南市でマンションを納得のいく価格で売る要点は3つです。相場はポータルの推計ではなく、国の成約価格データで築年数と専有面積の近い事例から見ること。管理費や修繕積立金の滞納をなくし、管理組合の書類を先にそろえること。そして駅周辺と郊外では売れ方が違うので、エリアに合った期間を見込んで価格と時期を決めることです。準備の順番は相場の確認、管理の状態と書類の整理、売り方と時期の決定です。

売れるまでの期間は、徳山駅周辺と郊外で大きく違います（目安は6つ目の節）。住み替えや転勤で期限がある方は、そこを先に押さえてください。以下、相場の調べ方から入金までの流れまで、7つの節で順に説明します。

周南市の中古マンションの相場はいくら？公的なデータで調べる方法と見方

周南市は中古マンションの取引件数が少なく、一つの金額を示すとかえって見誤るので、この記事では自分の部屋に近い成約事例から見る方法を説明します。相場を調べる基本は、国土交通省の不動産情報ライブラリです。不動産の取引価格や成約価格、地価公示などを無料で見られる国のサイトで、周南市・中古マンション等の条件で絞り込むと、実際に取引された事例の価格・面積・築年が一覧で出ます。平均の一つの数字ではなく、自分の物件に近い事例が何件・いくらかで見るのが正しい見方です。

具体的には、同じ最寄り駅か同じ地区で、築年数が前後5年、専有面積が前後10㎡ほどの事例を拾い、1㎡あたりの単価に直して並べます。近い事例が3件以上あれば、その単価の幅に自分の専有面積を掛けた額が売り出し価格の目安になります。1〜2件しかないときは、幅が広いことを前提に、訪問査定で建物の状態や階・向きの違いを加味して詰めます。成約価格の情報は、検索画面では2021年2月以降の分、地図表示では直近5年分を見られるので、年ごとに絞ると件数と価格帯の動きも追えます。

イメージ：中古マンションの外観（実際の物件ではありません）

ポータルサイトの「周南市のマンション相場」は、売り出し価格や推計をもとにした参考値のことが多く、成約した価格とは差があります。参考程度にとどめ、根拠は国のデータと、不動産会社が持つ近くの成約事例に置くのが安全です。周南市全体の相場の調べ方や地価の見方は「周南市の家はいくらで売れる？」の記事にまとめているので、あわせてご覧ください。

トウト君	トウト君のひとこと｜よくある勘違い 直近の事例だけで決めるのは早合点です。年ごとに絞って、件数と価格帯がどう動いているかまで見ておくと、売り出し価格の根拠がぐっと固まります。

マンションの売却価格はどう決まる？築年数・階・向きと管理状態・修繕積立金

価格の土台は築年数と専有面積・間取りです。同じ建物でも階数や向き、周南市では駐車場の有無で差が付きます。そのうえで買い手が重く見るのが管理の状態で、管理費・修繕積立金の額と滞納の有無、長期修繕計画の有無と大規模修繕の予定、管理組合の運営状況が、価格と売れる早さの両方に響きます。相場より大幅に高い値付けは、問い合わせが来ないまま時間と機会を失うので、当社ではご提案していません。

図1 価格を左右する3つの層（管理の状態は買い手が重く見る点）

修繕積立金には国土交通省のガイドラインに目安があり、20階未満で延べ床面積5,000㎡未満の建物では1㎡あたり月235〜430円（平均335円）とされています。専有面積70㎡なら月16,450〜30,100円です。今の積立金がこの目安より著しく低いと、将来の値上げや一時金の徴収が見込まれ、買い手は値引きの材料にします。長期修繕計画は30年以上で大規模修繕工事が2回含まれる期間で作り、5年程度ごとに見直すのが国の考え方なので、計画が古いままの建物は買い手に不安を与えます。

管理費や修繕積立金の滞納は、法律上、買主（特定承継人）にも請求できることになっています。買い手は管理会社の書類で滞納の有無を必ず確かめるため、売り出す前に精算するか、決済のときに売却代金から精算する段取りを決めておきます。2026年4月1日に改正区分所有法（マンションの所有と管理の決まりを定めた法律）が施行され、管理組合の決議や運営の仕組みが変わりました。改正の中身は「区分所有法の大改正」の記事にまとめていますが、売却にあたっては、管理組合の運営がきちんと回っている建物ほど買い手に安心感を与える、という点が変わらない本筋です。

査定では、これらの要素を近くの成約事例に当てはめて価格を出します。査定の3つの方法と査定書の見方は別の記事で詳しく解説します。当社とグループ会社にはファイナンシャルプランナーが在籍しており、提携先の一級建築士とも連携して、建物の状態や手取りの見立てに対応します。

徳山駅周辺と郊外では売れ方がどう違う？周南市のエリア別の事情

当社の実感では、徳山駅周辺のマンションは取引事例が多く、比較的早く決まります。市の中心市街地活性化基本計画（2期計画、2020年4月〜2025年3月）では主要事業に徳山駅前地区第一種市街地再開発事業が位置づけられ、駅前への関心も高い状態です。一方、郊外や新南陽方面は車社会で駐車場の有無が価格と売れ行きに効き、売れるまでに時間がかかることがあります。エリアごとに価格の根拠と期間の見込みを変えます。

徳山駅周辺は、近い成約事例が見つかりやすいので価格の根拠を示しやすく、買い手も単身や転勤の方から住み替えの家族まで幅があります。当社の実感では、適正な価格なら3〜6か月で決まることが多いエリアです。駐車場が確保できる物件は、車で通勤する方にも選ばれます。

郊外や新南陽方面は、近い事例が少ないぶん価格の根拠が作りにくく、買い手の数も限られます。当社の実感では1年以上かかることもあるので、期限がある方は早めに動き出します。当社の現場の見方では、マンションでも新南陽は徳山より価格が手ごろな傾向があります。実際の売り出し価格は、近い成約事例で個別に確かめます。周南市内に加えて下松市・光市の物件もご相談いただけます。

トウト君	トウト君のひとこと｜ここが大事 同じ周南市でも、駅周辺と郊外では売れるまでの期間の見込みがぜんぜん違います。期限があるなら、その見込みから逆算して動き出す時期を決めましょう。

売る前に何を準備する？管理会社の書類・住宅ローンの残り・滞納と告知

権利証や本人確認書類、購入時の契約書といった一般の売却書類に加えて、マンションでは管理規約・使用細則と、管理会社が発行する重要事項調査報告書が要ります。管理費・修繕積立金の額と滞納の有無、修繕の履歴、大規模修繕の予定、管理組合の借入などが書かれ、買主への重要事項説明の土台になります。住宅ローンが残っていれば、売却代金で返して抵当権（住宅ローンの担保として金融機関が付けている登記）を外す段取りを先に確かめ、雨漏りや設備の不具合は隠さずに伝えます。

①　管理規約、使用細則、直近の総会の議事録

②　重要事項調査報告書（管理会社に発行を依頼する）

③　長期修繕計画と修繕の履歴が分かる書類

④　管理費・修繕積立金の額と支払い状況が分かる書類

⑤　住宅ローンの返済予定表、または残高が分かる書類

⑥　分譲時のパンフレット、間取り図、駐車場の契約書

⑦　設備の取扱説明書と保証書

区分所有のマンションを売るときは、敷地の権利の内容や共用部分に関する規約の定めなどを、不動産会社が買主に重要事項として説明する決まりがあります。その材料になるのが管理会社の書類です。重要事項調査報告書は管理会社に発行を依頼し、発行までに日数と手数料がかかることが多いので、査定を申し込む段階で取り寄せの手順を確かめておきます。必要書類の全体は「不動産売却の必要書類チェックリスト」の記事で、ここではマンションで追加になるものだけを挙げました。

イメージ：間取り図と資料で売り出しの準備を確かめる様子（実際の物件・資料ではありません）

住宅ローンが残っている場合は、売却代金で完済すると同時に、金融機関が用意する書類で抵当権の抹消登記をします。登録免許税は不動産1個につき1,000円で、司法書士に依頼する報酬が別にかかります。残りのローンが売却価格を上回りそうなときは、差額を自己資金で用意するか、先に金融機関と相談が必要です。

告知については、不動産会社が取引の判断に影響する事項について故意に事実を告げないことは法律で禁じられ、売主も、引き渡した物件が契約の内容に合わないときは修補などの責任を負います。責任を負わない特約を付けても、知りながら告げなかった事実については責任を免れません。当社は不具合を隠す売却はご提案せず、正直にお伝えしたうえで、直したほうがよい不具合と手を入れなくてよい部分の目安をお伝えしています。近所に知られずに売りたいというご相談も、チラシや看板を出さずにネット広告の載せ方を工夫する形で対応しています。

仲介と買取、どちらで売る？費用・税金・手取りの比べ方と相談先

高く売りたいなら仲介、早く確実に現金にしたいなら買取が基本です。仲介は買い手を探す期間と内覧の手間がかかる代わりに相場に近い価格を狙え、買取は現金化まで1〜2か月が目安ですが、価格は仲介より低くなることが多いです。どちらを選んでも、手取りは売却価格から費用と税金を引いて考えるのが鉄則で、仲介手数料・印紙税・抵当権抹消の費用・譲渡所得税を先に見積もっておきます。

図2 仲介と買取のちがい（期間は当社の実感と一般的な目安）

仲介手数料には法律で定められた上限があり、売買価格のうち200万円以下の部分が5.5％、200万円を超え400万円以下の部分が4.4％、400万円を超える部分が3.3％（いずれも消費税込み）です。たとえば1,500万円で売れた場合の仲介手数料の上限は、11万円＋8万8,000円＋36万3,000円＝56万1,000円です。印紙税は、2027年3月31日までに作る売買契約書なら軽減され、契約金額が1,000万円を超え5,000万円以下で1万円です。抵当権の抹消には登録免許税（不動産1個につき1,000円）と司法書士の報酬がかかります。

税金は、売却価格から購入時の価格（取得費）と売るためにかかった費用を引いた利益（譲渡所得）にかかります。自宅として住んでいたマンションなら、所有期間にかかわらず利益から3,000万円まで控除できる特例があり、利益がこの控除の範囲に収まれば税金がかからないことも多く、収まらない場合も大きく減ります。控除しきれない利益には、売った年の1月1日で所有期間が5年を超えていれば15％（住民税5％）、5年以下なら30％（住民税9％）の税率がかかり、別に復興特別所得税が上乗せされます。所有期間が10年を超える自宅には、さらに税率を下げる特例もあります。

特例が使えるかどうかや細かい計算は税理士の業務なので、当社では提携する税理士・司法書士をご紹介できます（ご紹介は無料）。買取は、物件によって当社が買い取る場合と提携の買取業者につなぐ場合があり、不具合がある部屋や家財が残ったままでも検討できます。転勤や相続で期限が近い方は、仲介で売り出す価格と買取の価格を並べて比べるところから始めます。賃貸中（入居者がいる）マンションの売却もお受けしています。入居者がいる状態で売る場合は、賃貸借契約を引き継ぐ形になり進め方が変わるので、査定のときにその旨をお伝えください。

売れるまでの期間はどれくらい？売り出しから入金までの流れと時期

査定から売り出しまで1〜2週間、売り出しから成約までは前の節で述べたエリアごとの目安のとおりで、売買契約から引き渡し（残代金の入金）までは1〜2か月が一般的な目安です。全体では半年から1年ほどを見込み、住み替えや転勤の期限から逆算して売り出し時期を決めるのが基本です。

図3 売り出しから入金までの流れ（期間は当社の実感と一般的な目安）

査定は簡易査定・訪問査定とも無料で、根拠を書いた書面の査定書をお渡しします（簡易査定は1〜3日、訪問査定は1週間前後）。査定のときには価格だけでなく、仲介手数料やローンの残りを引いた手取り額の目安、3,000万円控除が使えそうかなどの税金の目安、仲介と買取の比較もお伝えします。媒介契約は専任媒介（売却を1社に任せる契約）をお選びいただくことが多く、販売状況は書面やメールで報告し、電話や対面でもご説明します。

住みながら売る場合の内覧の段取りは「住みながら家を売るには？」の記事に、期間を短くする工夫は「不動産を早く売るコツ」の記事にまとめています。売り出しの時期は、転勤や進学で人が動く春に向けて年明けから動く方が多い一方、周南市では近い事例が少ないぶん、時期より価格の根拠と見せ方のほうが結果を左右します。

よくある質問

管理費や修繕積立金を滞納していても、マンションは売れますか？

売ること自体はできますが、滞納は管理会社の重要事項調査報告書で買主に伝わり、法律上は買主にも請求できる債権なので、そのままでは買い手が付きにくくなります。一般的には、決済のときに売却代金から滞納分を精算して引き渡します。査定のときに滞納額を正直にお伝えいただければ、精算の段取りを含めてご提案します。

住みながら、近所に知られずにマンションを売ることはできますか？

できます。チラシや看板を出さず、ネット広告の載せ方を工夫して募集する方法があります。ただし内覧では、玄関まわりや廊下・駐輪場などの共用部も買い手に見られるので、部屋の中だけでなく共用部の様子も確かめておくと印象が変わります。内覧の日時は、管理人や近隣の目に配慮して調整できます。

築20年を超えた周南市のマンションでも買い手は付きますか？

築年数だけで決まるわけではありません。買い手が見るのは、管理費・修繕積立金が適正に積み立てられているか、長期修繕計画に沿って修繕が行われているか、そして価格に近くの成約事例という根拠があるかです。駐車場が確保できる物件は周南市では強みになります。管理の状態が良く価格の根拠が示せれば、築年数が経っていても買い手が付くことが多いです。

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ご相談は東徳へ 周南市のマンション売却は、地元70年の東徳不動産商事へ マンションの売却は、近くの成約事例を根拠にした価格と、管理の状態の見せ方で結果が変わります。私たちは簡易査定・訪問査定とも無料で、根拠を書いた書面の査定書をお渡しし、手取り額や税金の目安、仲介と買取の比較まであわせてお伝えします。税金の計算や登記は専門家の業務のため、提携する税理士・司法書士をご紹介できます（ご紹介は無料）。下松市・光市の物件もご相談ください。 トウト君のひとこと｜売るかどうか迷っている段階でも大丈夫です。まずは近くの成約事例で、いくらくらいになりそうかを一緒に見てみましょう。

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参考資料

・国土交通省「不動産情報ライブラリ」：https://www.reinfolib.mlit.go.jp/

・国土交通省「不動産情報ライブラリ」 コンテンツの出典（ヘルプ）：https://www.reinfolib.mlit.go.jp/help/contents/

・国土交通省「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」（令和6年6月改訂）：https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001747009.pdf

・国土交通省「長期修繕計画作成ガイドライン」：https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001747008.pdf

・e-Gov法令検索 建物の区分所有等に関する法律：https://laws.e-gov.go.jp/api/1/lawdata/337AC0000000069

・法務省「老朽化マンション等の管理及び再生の円滑化等を図るための建物の区分所有等に関する法律等の一部を改正する法律について」：https://www.moj.go.jp/MINJI/minji07_00375.html

・e-Gov法令検索 宅地建物取引業法：https://laws.e-gov.go.jp/api/1/lawdata/327AC1000000176

・e-Gov法令検索 民法：https://laws.e-gov.go.jp/api/1/lawdata/129AC0000000089

・法務省民事局「抵当権の登記の抹消の申請手続のご案内」（令和6年4月版）：https://houmukyoku.moj.go.jp/homu/content/001415367.pdf

・e-Gov法令検索 登録免許税法 別表第一：https://laws.e-gov.go.jp/api/1/lawdata/342AC0000000035

・大阪府「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額（建設省告示第1552号）」：https://www.pref.osaka.lg.jp/kenshin/kokuji/index.html

・国税庁タックスアンサー No.7140「印紙税額の一覧表」：https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/inshi/7140.htm

・国税庁タックスアンサー No.7108「不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置」：https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/inshi/7108.htm

・国税庁タックスアンサー No.3302「マイホームを売ったときの特例」：https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3302.htm

・国税庁タックスアンサー No.3208「長期譲渡所得の税額の計算」：https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3208.htm

・国税庁タックスアンサー No.3211「短期譲渡所得の税額の計算」：https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3211.htm

・国税庁タックスアンサー No.3305「マイホームを売ったときの軽減税率の特例」：https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3305.htm

・内閣府地方創生推進事務局「山口県周南市中心市街地活性化基本計画（2期計画）」概要：https://www.chisou.go.jp/tiiki/chukatu/pdf_nintei/241_syunan_gaiyou.pdf