住み替えの資金計画

今の家を売って、新居を買う段取り

「子どもが増えて手狭になった」「定年を機に、暮らしやすい家へ」——今の家を売って、新しい家に住み替える。それが「住み替え（買い替え）」です。住み替えは、家を「売る」と「買う」を、同時に進める必要があり、通常の売却や購入よりも、資金計画や段取りが複雑になります。ここでつまずかないためには、事前に、お金の流れと進め方を、しっかり理解しておくことが大切です。この記事では、周南市で売買を手がける私たち有限会社東徳不動産商事（以下、東徳不動産商事）が、住み替えの資金計画と、段取りのコツを、わかりやすく解説します。

住み替えの資金計画の基本

住み替えの資金計画で、まず押さえたいのは、「今の家がいくらで売れるか」と「新居にいくらかかるか」の、2つを把握することです。

住み替えの資金は、大きく、「今の家を売って得られるお金」と、「自己資金」、そして「新たに組む住宅ローン」から成ります。特に重要なのが、今の家の売却額です。今の家がいくらで売れるかによって、新居にかけられる予算が変わってきます。また、今の家に住宅ローンが残っている場合は、その残りを、売却額で返済できるかも、重要なポイントになります。というのも、家を売るときには、その家に設定されている住宅ローンの抵当権を、抹消する必要があるからです。原則として、売却時にローンを完済して、抵当権を外すことになります。ローンが残っている家の住み替えは、この点をクリアできるかが、大きな鍵になります。まずは、今の家の売却見込み額を、正確に把握することが、資金計画の出発点です。ここが曖昧なまま新居を探し始めると、「思ったより高い予算で探していた」「資金が足りなかった」ということになりかねません。不動産会社に査定を依頼して、今の家の現実的な売却額を、早い段階でつかんでおきましょう。

「売り先行」と「買い先行」

住み替えで、多くの方が悩むのが、「売るのと買うの、どちらを先にするか」です。これには、「売り先行」と「買い先行」の、2つの進め方があります。

売り先行｜今の家を先に売る

「売り先行」は、今の家を先に売却してから、新居を購入する方法です。メリットは、今の家の売却額が確定してから、新居の予算を決められるため、資金計画が立てやすく、安心なことです。特に、今の家の売却額を、新居の購入資金に充てたい場合は、この方法が向いています。デメリットは、新居が決まる前に、今の家を引き渡すことになった場合、一時的な仮住まいが必要になることがある点です。仮住まいには、家賃や、二度の引っ越し費用がかかります。とはいえ、資金計画の立てやすさという安心感は大きく、多くの方が、この売り先行を選んでいます。

買い先行｜新居を先に買う

「買い先行」は、先に新居を購入してから、今の家を売却する方法です。メリットは、じっくり新居を探せて、仮住まいも不要なこと。デメリットは、今の家が売れる前に、新居の購入資金が必要になるため、資金に余裕が必要な点です。また、一時的に、2つの家のローンを抱える可能性もあります。この「二重ローン」の状態は、家計への負担が大きいため、買い先行を選ぶ場合は、今の家が確実に売れる見込みや、二重ローンに耐えられる資金の余裕が必要です。

どちらが向いている？

「売り先行」と「買い先行」、どちらが良いかは、資金の状況によります。

資金に余裕があり、今の家の売却を待たずに、新居を買える方は、「買い先行」で、じっくり新居を探すのが向いています。一方、今の家の売却額を、新居の資金に充てたい方、資金に余裕を持って進めたい方は、「売り先行」が安心です。多くの方にとっては、資金計画が立てやすい「売り先行」が、無理のない選択になりやすいといえます。ただし、これはご家庭の状況によって変わるため、どちらが良いかは、専門家に相談しながら決めるのがおすすめです。実際には、「売り先行を基本にしつつ、良い新居が見つかれば柔軟に対応する」といった、状況に応じた進め方をすることも多くあります。大切なのは、自分の資金状況を正しく把握したうえで、無理のない方法を選ぶことです。

住み替えローンという選択肢

住み替えで、資金面の課題になりやすいのが、「今の家のローンが残っている」ケースです。この場合の対応も知っておきましょう。

今の家の売却額で、残っている住宅ローンを完済できれば、問題ありません。しかし、売却額が、ローン残高を下回る場合（オーバーローン）は、差額を、自己資金などで補う必要があります。こうした場合に使えるのが、「住み替えローン（買い替えローン）」です。これは、今の家のローンの残りと、新居の購入資金を、まとめて借りられるローンです。便利な仕組みですが、借入額が大きくなるため、返済の負担も重くなります。利用には、慎重な検討が必要です。自分の状況で、どんな方法が使えるかは、金融機関や、不動産会社に相談するとよいでしょう。住宅ローンや税金は、個別の状況によって扱いが変わり、また制度も変わることがあるため、正確なことは、金融機関や、税理士などの専門家に確認するのが確実です。なお、マイホームの売却や買い替えには、税負担を軽減できる特例が用意されている場合もあります。こうした制度が使えるかも、あわせて確認するとよいでしょう。

住み替えを成功させる段取りのコツ

住み替えは、売却と購入を、うまく連携させることが成功の鍵です。段取りのコツを、まとめます。

①　まず、今の家の売却見込み額を把握する

②　残ローンがある場合、売却額で返済できるか確認する

③　資金状況から、売り先行か買い先行かを決める

④　売却と購入を、まとめて相談できる会社に依頼する

住み替えで、特に大切なのが、売却と購入の「タイミングを合わせる」ことです。これが、住み替えの、最も難しい部分でもあります。売却と購入を、別々の会社に頼むと、連携がうまくいかず、タイミングがずれてしまうこともあります。売却と購入の両方を、まとめて一つの会社に相談すれば、全体の段取りを、スムーズに調整してもらえます。住み替えは、複雑だからこそ、信頼できるパートナーと進めることが、成功への近道です。特に、売却と購入の両方を扱う会社であれば、「今の家がこの時期に売れそうだから、新居の引き渡しはこの頃に」といった、全体を見通した調整をしてもらえます。それぞれ別の会社に頼むと、こうした連携が取りにくく、結果的に、仮住まいの期間が延びたり、資金繰りが厳しくなったりすることもあります。

周南市での住み替えは、地元70年の東徳不動産商事へ

私たち有限会社東徳不動産商事は、昭和29年の創業以来、周南市の地で賃貸・売買・管理を一貫して手がけてきました。住み替えは、売却と購入が絡む、複雑な取引です。私たちは、売買の両方を手がけているからこそ、今の家の売却から、新居の購入まで、一貫してサポートできます。売却と購入のタイミング調整や、資金計画のご相談にも、まとめて対応します。FP資格を持つスタッフも在籍しており、資金面のアドバイスも可能です。「住み替えを考えているが、何から始めればいいか分からない」「資金計画を相談したい」——そんなご相談も大歓迎です。周南市での住み替えは、地元を知り尽くした私たちにお任せください。まずはお気軽にご連絡ください。

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