区分所有法の大改正（2026年4月）｜マンション所有者への影響
区分所有法の大改正（2026年4月）
マンション所有者・投資家が知っておきたい影響
2026年（令和8年）4月1日、マンションの管理や再生のあり方を大きく変える「改正区分所有法」が施行されました。1962年の制定以来、約20年ぶりとなる大規模な改正で、老朽化したマンションの増加や、連絡の取れない所有者の増加といった、深刻な社会課題に対応するためのものです。マンションを所有している方や、区分マンションへの投資を考えている方にとって、無視できない内容です。この記事では、周南市で不動産を手がける私たち有限会社東徳不動産商事（以下、東徳不動産商事）が、この改正の重要なポイントと影響を、わかりやすく解説します。なお、法律の具体的な解釈や適用は、弁護士など専門家にご確認ください。
区分所有法とは？なぜ改正されたのか
区分所有法（正式名称は「建物の区分所有等に関する法律」）は、マンションのように、一つの建物を複数の人で区分して所有する場合のルールを定めた法律です。各所有者が持つ部屋（専有部分）と、廊下やエレベーターなどの共用部分の権利関係、そして管理の方法などを定めています。マンションに住んだり、投資したりするうえで、実は生活や資産価値に深く関わっている、身近で重要な法律です。
この法律が大きく改正された背景には、全国で深刻化するマンション問題があります。建物の老朽化が進む一方、所有者の高齢化や、相続などで所在が分からなくなった所有者の増加により、建替えや修繕に必要な合意形成が難しくなっていました。今回の改正は、こうした「決められないマンション」の問題を解消し、管理・再生を円滑に進められるようにすることを目的としています。マンションは、多くの人が共同で所有・利用する資産です。一部の所有者の無関心や不在によって、建物全体の管理が滞れば、住んでいる人の安全が脅かされるだけでなく、周辺地域にも悪影響を及ぼしかねません。そうした事態を防ぐための、社会的な要請にもとづく改正といえます。
改正ポイント①｜建替え決議の要件が緩和
今回の改正で最も注目されるのが、マンションの建替え決議の要件緩和です。従来、マンションを建て替えるには、区分所有者の「5分の4以上」の賛成が必要でした。この高いハードルが、建替えを進めにくくする一因となっていました。
改正後は、一定の条件（耐震性の不足など特定の事情がある場合）に該当すれば、この要件が「4分の3以上」に引き下げられます。わずかな違いに見えるかもしれませんが、多くの所有者を抱えるマンションでは、この差が合意形成の成否を分けることもあります。老朽化したマンションの建替えが、これまでより現実的になったといえます。実際、これまでは「あと数人の賛成が得られず、建替えを断念した」というマンションも少なくありませんでした。要件が緩和されたことで、こうしたケースでも合意にたどり着ける可能性が高まります。
改正ポイント②｜建替え以外の再生手法も多数決で可能に
これまで、マンションの再生手段は「建替え」が中心で、それ以外の方法には高いハードルがありました。たとえば、建物と敷地を一括して売却する、建物全体を大規模にリノベーションする、といった手法は、原則として区分所有者「全員」の同意が必要で、事実上、実行が困難でした。
改正後は、こうした「建物・敷地の一括売却」「一棟リノベーション」「建物の取り壊し」などについても、多数決による決議で進められるようになりました。これにより、老朽化したマンションについて、建替えだけでなく、その立地や状況に応じた多様な再生の選択肢を選べるようになります。たとえば、建替えの費用負担が難しいマンションでも、一括で売却してその代金を所有者で分ける、という道が選びやすくなります。それぞれのマンションの事情に合った、柔軟な解決が可能になったのです。
改正ポイント③｜所在不明者への対応が可能に
マンションの合意形成を妨げる大きな要因の一つが、「連絡の取れない所有者」の存在でした。相続が繰り返されて所有者が分からなくなったり、遠方に転居して連絡がつかなくなったりするケースです。従来は、こうした所在不明者も決議の母数に含めるため、決議のハードルがさらに上がっていました。
改正後は、裁判所が関与する仕組みなどにより、所在不明の所有者がいる場合でも、必要な決議や管理を進めやすくなりました。具体的には、所在の分からない所有者を決議の母数から除いて考えられるようにするなど、現実に即した対応が可能になっています。また、管理に無関心な所有者の専有部分について、裁判所が管理人を選任できる制度も整えられ、マンション全体の安全と価値を守りやすくなっています。これらは、長年マンション管理の現場で課題となってきた「不在者問題」に、正面から対応するものです。
区分所有者・投資家への影響
この改正は、直接的には老朽化マンションの再生を後押しするものですが、その影響は、今マンションを所有する方や、これから区分マンションへの投資を検討している方にも及びます。次のような影響が考えられます。
① 老朽化マンションでも、建替え・再生の合意形成が進めやすくなる
② 管理組合の運営や決議に、これまで以上に関心を持つ必要がある
③ 「無関心な所有者」でいると、不利な扱いを受ける可能性がある
④ 再生の選択肢が増え、資産価値の維持・向上につながりうる
特に、これまで管理組合の集会に参加せず、管理に無関心だった所有者は、注意が必要です。改正では、区分所有者が建物を協力して管理する責務も明確化されており、無関心なままでいると、思わぬ形で不利益を被る可能性もあります。区分マンションを所有・購入するなら、その管理組合がきちんと機能しているか、修繕計画は適切かといった点を、これまで以上に重視すべきでしょう。改正によって再生が進めやすくなったとはいえ、日頃の管理がおろそかなマンションでは、いざというときの合意形成もやはり難しくなります。普段からの管理の質が、最終的にそのマンションの価値を守るのです。
マンション購入・投資を考えるうえで大切なこと
今回の改正は、老朽化マンション問題への対応が主な狙いですが、これから区分マンションを購入・投資する方にとっても、示唆に富む内容です。
マンションは、自分一人の判断だけで管理や再生を決められない資産です。だからこそ、購入時には、建物そのものの状態だけでなく、「その管理組合が健全に運営されているか」「修繕積立金は十分に積み立てられているか」といった、管理・運営の面をしっかり確認することが、これまで以上に大切になります。将来の再生を見据えたとき、合意形成がしやすい健全なマンションかどうかが、資産価値を大きく左右するのです。逆に言えば、管理が行き届き、所有者同士のコミュニケーションが取れているマンションは、今回の改正の恩恵を受けやすく、将来にわたって価値を保ちやすいといえます。物件選びの際は、こうした「管理力」にも注目してみてください。
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私たち有限会社東徳不動産商事は、昭和29年の創業以来、周南市の地で賃貸・売買・管理を一貫して手がけてきました。マンションの購入や、区分マンションへの投資では、法制度や管理の状況まで踏まえた判断が求められます。私たちは、物件そのものの良し悪しだけでなく、管理の状況や将来性も含めて、正直にご提案します。「区分マンションの購入を考えている」「所有しているマンションのことで相談したい」——そんなご相談も大歓迎です。まずはお気軽にご連絡ください。
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