不動産投資の利回りの正しい見方｜表面・実質・NOIの違い
不動産投資の利回りの正しい見方
表面・実質・NOIの違いを理解する
不動産投資を考えるとき、誰もが真っ先に気にするのが「利回り」です。物件広告にも、大きく「利回り〇%」と書かれています。しかし、この数字を額面通りに受け取ると、思わぬ失敗につながります。というのも、広告に載っている利回りは、多くの場合、経費を考えていない「表面利回り」だからです。利回りには種類があり、それぞれ意味が違います。この違いを理解しているかどうかが、投資の成否を分けると言っても過言ではありません。この記事では、周南市で収益物件を手がける私たち有限会社東徳不動産商事（以下、東徳不動産商事）が、利回りの正しい見方を、初めての方にもわかりやすく解説します。
そもそも「利回り」とは何か
利回りとは、投資した金額に対して、1年間でどれだけの収益が得られるかを、パーセントで表したものです。不動産投資でいえば、物件を買うために使ったお金に対して、家賃収入がどれくらいの割合になるか、を示します。
たとえば、1,000万円で買った物件から、年間100万円の家賃収入があれば、利回りは10%です。この数字が高いほど、投資したお金を効率よく回収できる、というのが基本的な考え方です。たとえば利回り10%なら、単純計算で約10年で投資額を回収できる計算になります（実際には経費や空室があるため、もっと長くかかります）。この「投資額に対する年間の収益率」という感覚が、不動産投資を考えるうえでの出発点になります。しかし、ここで注意が必要です。「家賃収入」といっても、そこから経費が引かれる前の金額なのか、後の金額なのかで、実際の手残りは大きく変わります。この違いを表すのが、これから説明する「表面利回り」と「実質利回り」です。
表面利回り｜広告に載っている数字
まず「表面利回り」です。これは、物件広告などで一般的に使われる、最もシンプルな利回りです。グロス利回りとも呼ばれます。
計算式は、「年間の家賃収入 ÷ 物件価格 × 100」です。先ほどの例なら、年間家賃100万円 ÷ 物件価格1,000万円 × 100 = 表面利回り10%、となります。計算が簡単で、物件同士をざっくり比較するのに便利なため、広告では、この表面利回りが使われるのが一般的です。ただし、表面利回りには、大きな落とし穴があります。それは、不動産を持つうえでかかる「経費」が、一切考慮されていないことです。表面利回りだけを見て「利回りが高いから良い物件だ」と判断するのは、非常に危険です。広告を出す側からすれば、数字は大きく見せたいもの。表面利回りは、いわば「経費を引く前の、最も良く見える数字」だということを、頭に入れておく必要があります。物件を比較する入口としては便利ですが、これだけで投資を決めてはいけない、というのが鉄則です。
実質利回り｜経費を引いた本当の利回り
そこで重要になるのが「実質利回り」です。ネット利回りとも呼ばれ、こちらが、投資判断で本当に見るべき数字です。
実質利回りは、家賃収入から、不動産を持つうえでかかる経費を差し引いて計算します。計算式は、「（年間の家賃収入 − 年間の経費）÷（物件価格 + 購入時の諸費用）× 100」です。表面利回りより計算は複雑ですが、実際の手残りに近い、リアルな数字が出ます。
では、ここでいう「経費」とは何でしょうか。不動産を所有し、賃貸経営をすると、さまざまな費用がかかります。主なものは、固定資産税・都市計画税、管理会社に支払う管理費、建物の修繕費、共用部分の水道光熱費、火災保険料、入居者募集の広告費などです。これらの経費は、一般に、家賃収入の2割前後になることも多く、決して無視できません。物件の種類や築年数によっては、それ以上かかることもあります。特に、築年数の経った物件は、修繕費がかさみやすいため、経費の割合が高くなる傾向があります。だからこそ、経費を引いた実質利回りで、投資の判断をすることが大切なのです。広告の表面利回りが同じ2つの物件でも、経費の大きさによって、実質利回りは大きく変わってきます。
表面と実質は、どれくらい違うのか
表面利回りと実質利回りが、実際にどれくらい違うのか、簡単な例で見てみましょう。
たとえば、物件価格1,000万円、年間家賃収入100万円の物件があるとします。表面利回りは10%です。しかし、この物件に、年間20万円の経費がかかり、購入時に100万円の諸費用がかかったとします。すると、実質利回りは、（100万円 − 20万円）÷（1,000万円 + 100万円）× 100 = 約7.3%となります。表面では10%だった利回りが、実質では7.3%まで下がりました。この差は、非常に大きいものです。しかも、この計算にはまだローンの返済が含まれていません。融資を受けて購入する場合は、ここからさらに毎月のローン返済が引かれるため、実際に手元に残るお金（キャッシュフロー）は、もっと少なくなります。広告の表面利回りだけで判断していると、「思ったより儲からない」どころか、「毎月赤字だった」ということにもなりかねません。数字は、必ず経費まで含めて見る習慣をつけましょう。
NOI利回り｜プロが重視する指標
さらに、投資の世界でよく使われるのが「NOI利回り」です。NOIとは、Net Operating Income（純営業収益）の略で、年間の家賃収入から、運営にかかる経費を差し引いた、正味の収益のことです。
NOI利回りは、「NOI ÷ 物件価格 × 100」で計算します。考え方は実質利回りに近いのですが、ローンの返済や税金を含めず、あくまで「物件そのものが生み出す収益力」を見るための指標です。物件の実力を、純粋に比較・評価できるため、プロの投資家や金融機関が重視します。なぜローンや税金を含めないかというと、それらは「誰が・どう買うか」で変わるからです。同じ物件でも、自己資金で買う人と、融資を多く使う人では、ローン返済額が異なります。また、税金も所有者の状況で変わります。そうした「買う人の事情」を取り除き、物件そのものの収益力だけを見ることで、物件同士を公平に比べられるのです。少し専門的ですが、「その物件が、経費を引いたあとに、どれだけの収益を生む力があるか」を表す、信頼できる指標だと覚えておくとよいでしょう。
利回りだけで判断してはいけない理由
ここまで利回りの種類を見てきましたが、最後に大切なことをお伝えします。それは、「利回りの高さだけで、物件を選んではいけない」ということです。
利回りが極端に高い物件には、たいてい理由があります。たとえば、立地が悪く空室が埋まりにくい、築年数が古く多額の修繕費がかかる、といったリスクです。利回りは、あくまで「その家賃が入り続けること」を前提にした数字であり、空室になれば、収入はゼロになります。だからこそ、利回りの数字だけでなく、その物件が「安定して入居者を確保できるか」という視点が欠かせません。どんなに利回りの計算上の数字が良くても、入居者がつかなければ、その利回りは実現しません。立地、間取り、家賃設定、建物の管理状態——こうした「入居者に選ばれる条件」がそろっているかを、利回りとあわせて見ることが、本当の投資判断です。
① 広告の利回りは、経費を含まない表面利回りであることが多い
② 投資判断は、経費を引いた実質利回り・NOI利回りで行う
③ 利回りが高すぎる物件は、リスクが隠れていないか疑う
④ 利回りの前提となる「入居の安定性」を必ず確認する
周南市のような地方都市では、エリアによって賃貸需要が大きく異なります。同じ市内でも、大学や工場、商業施設の近くなど、安定して賃貸需要が見込めるエリアもあれば、そうでないエリアもあります。高い利回りの物件が、需要の乏しいエリアにあれば、空室が続いて絵に描いた餅になりかねません。数字の裏にある、地域の実情を知ることが、失敗しない投資の何よりの鍵になります。
周南市の収益物件は、地元70年の東徳不動産商事へ
私たち有限会社東徳不動産商事は、昭和29年の創業以来、周南市の地で賃貸・売買・管理を一貫して手がけてきました。私たちは、賃貸管理も行っているからこそ、「その物件が、実際にどれくらいの経費がかかり、どれくらい安定して入居が見込めるか」という、リアルな数字と実情をお伝えできます。広告の表面利回りだけでなく、実質的な収益性まで踏まえた、地に足のついたご提案が、私たちの強みです。「周南市で収益物件を探している」「この物件の利回りは妥当か相談したい」——そんなご相談も大歓迎です。まずはお気軽にご連絡ください。
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賃貸管理も行う私たちだからこそ、「その物件が実際どれくらいの経費がかかり、どれくらい安定して入居が見込めるか」というリアルな数字と実情をお伝えできます。広告の表面利回りだけでなく、実質的な収益性まで踏まえた地に足のついたご提案が強みです。「収益物件を探している」「この利回りは妥当か相談したい」というご相談も歓迎です。
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