賃貸10年の退去費用はどこまで払う？

20年住んだときの負担と残る3つの費用

執筆：東徳不動産商事 編集部

この記事は国土交通省「『原状回復をめぐるトラブルとガイドライン』について」・国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）」第1章などの公表資料にもとづいています（2026年11月確認）。

10年、20年と同じ部屋に住んで退去が決まると、壁紙の汚れや床の傷みが目に入り、退去費用がいくらになるのか分からなくなります。転勤や住み替え、家を建てての引っ越しで長年暮らした部屋を見回し、「全部張り替えと言われたらどうしよう」と落ち着かない方も少なくありません。この記事では、私たち有限会社東徳不動産商事（以下、東徳不動産商事）が、国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」と民法の条文をもとに解説します。テーマは、退去のときに部屋を直す費用（原状回復の費用）を住んだ年数でどう考えるかです。読み終えると、何が負担にならず何を払うことがあるのかが部位ごとに分かり、届いた精算書を自分で確かめられます。

この記事で分かること ✓ 経年劣化・通常損耗と、借主が負担する傷の違い ✓ 壁紙の耐用年数（価値が減っていく目安の年数）6年と、住んだ年数で負担が小さくなる仕組み ✓ 10年・20年住んだ部屋の部位ごとの負担の目安と、年数で考えない物 ✓ 長く住んでも払うことがある費用と、契約書の特約・敷金の確かめ方 ✓ 請求に納得できないときの明細の見方と相談先

結論：10年・20年住んでも、年数による傷みの分は借主の負担になりにくい

長く住んだ部屋の退去費用は、普通に暮らしてできた傷みや年数による劣化の分を、借主が負担するものではありません。国土交通省のガイドラインは、こうした修繕費用は家賃に含まれるとしています。借主の負担になる傷でも、壁紙などは年数がたつほど負担の割合が小さくなる考え方です。ただし、長く住んだからといって、退去費用が必ず0円になるわけではありません。

10年住んだ部屋なら、壁紙やカーペットは耐用年数の6年をすでに過ぎています。耐用年数は、物の価値が年数とともに減っていく目安の年数のことです。20年住んだ部屋も同じ考え方で、残りの価値は1円の線まで下がっています。1円は、価値がほとんど残っていないことを表す下限の数字です。一方で、耐用年数を過ぎた物でも、元に戻す工事の費用は借主の負担になることがあるとガイドラインは注意しています。何が残るのかを先に知っておくと、精算書を落ち着いて読めます。

敷金の返還は、契約書に時期の決まりが無ければ、部屋を明け渡したあとに求めるものです。返ってくる時期と精算書が届く時期は、契約書を読み、退去の立会い（貸主側と部屋を一緒に見て、傷や汚れを確かめること）のときに聞いておきましょう。請求に納得できないときの相談先は、周南市消費生活センター・下松市消費生活センター・光市消費生活センターなど、お住まいの市の窓口です。長く住んでも残ることがある費用は、次の3つです。

①　わざと、または不注意でつけた傷（落書き、物を落としてできた床の傷など）

②　手入れ不足で広がった汚れ（掃除を怠ったカビ、結露を放っておいたシミなど）

③　契約書の特約（契約で特別に決めた約束）で借主の負担と決めた費用（退去時のハウスクリーニング代など）

経年劣化・通常損耗とは？借主が負担する傷との違い

経年劣化は年数がたって自然に傷むこと、通常損耗は普通に暮らしてできる傷みのことです。民法は、借主が元に戻す義務を負う傷から、この2つを除いています。つまり、どちらも原状回復の対象から外れ、修繕の費用は貸主側の負担が基本です。借主が負担するのは、わざとや不注意でつけた傷、手入れを怠ってできた汚れなど、普通の使い方を超えて生じたものです。

ガイドラインは原状回復を、借主の故意・過失や、借りた物を注意して使う義務（善管注意義務）の違反、普通の使い方を超える使い方でできた傷を直すことと定めています。入居した日の状態に戻すことではありません。国民生活センターも、年月の経過による損耗や、普通の使い方でできる汚れや傷の修繕費用は、原則として借主が負担する必要はないと考えられるとしています。

トウト君	トウト君のひとこと｜よくある勘違い 原状回復は、入居した日の新品の状態に戻すことではありません。普通に暮らした傷みの分は、家賃に含まれています。

原状回復の基礎や日頃の工夫は「賃貸で退去費用を抑えるには｜原状回復の基礎と日頃の工夫」で説明しています。ここでは、年数で何が変わるのかに絞ります。

長く住むと負担はどう減る？耐用年数と経過年数の考え方

ガイドラインでは、借主が負担する傷でも、壁紙などは耐用年数と住んだ年数から残りの価値を考え、年数がたつほど借主の負担の割合を小さくすることにしています。壁紙やカーペットは、6年で残りの価値が1円になる線で負担を考えます。一方、ふすま紙や畳表のように年数で考えない物もあります。この節では、壁紙の考え方、入居時に新品でなかった場合、年数で考えない物の順に説明します。

壁紙は6年で残りの価値が1円まで下がる考え方

年数で負担を減らすのは、普通に暮らした分の傷みを、借主が家賃として払ってきたからです。ガイドラインは、1年で傷をつけた場合と10年で傷をつけた場合では、10年の方が年数による傷みが大きいはずだと述べています。そこで、カーペットは6年で残りの価値が1円になる線を引き、住んだ年数に応じて借主の負担を決めます。壁紙も同じく6年で考えます。

図1 壁紙・カーペットの残りの価値の考え方（工事費などは別に残ることがあります）

入居時に新品でなかった場合の数え始め

入居したときに壁紙が新品でなかった場合は、出発点を下げて考えます。ガイドラインは、入居の直前に交換していれば価値100％から、そうでなければ建物ができてからの年数や傷み具合を見て、1円を下限に決めるとしています。出発点は、契約の当事者が確かめ、前もって話し合って決めるのが望ましいとされています。長く住んだ方は、入居時の書類や写真が残っていないか探しておきましょう。

年数で考えない物：ふすま紙・障子紙・畳表・フローリングの部分補修

年数で考えない物は2種類です。1つは、ふすま紙・障子紙・畳表のような消耗品です。傷の軽い重いにかかわらず価値の減り方が大きいため、経過年数を考えず、傷めた借主が張り替えの費用を負担するのが妥当とされています。もう1つは、フローリングの部分補修です。借主の不注意でついた傷を部分的に直す場合は、年数を考えずに補修費が借主の負担になります。ただし、床全体を張り替えた場合は年数を考えます。

大家さんの側から見た経過年数の説明は、「退去時の原状回復トラブルを防ぐ｜ガイドラインの基礎【大家向け】」にまとめています。

10年・20年住んだときはどうなる？部位ごとの負担の目安

10年住んだ部屋では、壁紙・カーペット・クッションフロアなど耐用年数6年の物は、残りの価値が1円の線まで下がっています。20年でも同じ考え方で、1円より下がることはありません。設備も、それぞれの耐用年数を過ぎていれば負担の割合は小さくなります。一方、ふすま紙・畳表など年数で考えない物や、不注意の傷を直す工事の費用は、10年でも20年でも負担になることがあります。

部位ごとの目安は、図2のとおりです。

図2 部位ごとの負担の目安（特約があれば契約書の内容も確かめます）

壁紙・カーペット・クッションフロア

壁紙やカーペット、クッションフロア（ビニール製の床材）は、6年で残りの価値が1円になる物です。10年・20年住んだ部屋なら、不注意で壁紙に傷をつけていても、壁紙そのものの価値の分はほとんど負担しない考え方になります。張り替える範囲は、傷をつけた所を含む一面分までが借主の負担の目安です。部屋全体の壁紙の張り替えを借主の義務とするのは、妥当でないとされています。

フローリング・畳・ふすま

畳表・ふすま紙・障子紙は年数で考えないので、10年住んでも20年住んでも、傷めた分の張り替え費用は借主の負担になります。日焼けによる畳の変色やフローリングの色落ちのように、普通に暮らしてできた傷みは貸主側の負担です。フローリングは、傷の部分補修なら年数を考えず、全体を張り替えた場合は年数を考えます。床の傷は、ついた原因と範囲を退去の立会いで一緒に確かめておきましょう。

部屋に備え付けの設備機器

部屋に備え付けの設備機器は、設備ごとの耐用年数を過ぎた時点で、残りの価値が1円になる線で考えます。10年・20年使った設備が寿命で壊れたのなら、貸主側の負担です。ただし、使い方や手入れの不足で壊した場合は、耐用年数を過ぎていても、元どおり使える状態に戻す費用を求められることがあります。設備の年数は物ごとに違うので、精算書の負担の割合の根拠を聞きましょう。

長く住んでも払うことがある費用は？故意・過失の傷と手入れ不足の汚れ

長く住んでも借主の負担になりやすいのは、タバコのヤニや臭い、わざとつけた落書き、掃除を怠ったカビや結露を放っておいたシミなどです。これらにも年数の考え方は当てはまります。しかし、残りの価値が1円まで下がっていても、元に戻す工事の費用は借主の負担になることがあるとガイドラインは注意しています。長く住んだからといって、すべてが0円になるわけではありません。

タバコのヤニ・落書き・不注意の傷

タバコのヤニで部屋全体の壁紙が変色したり、臭いが付いたりした場合は、その部屋全体のクリーニングや張り替えの費用を借主の負担とするのが妥当とされています。壁紙にわざと落書きをした場合は、耐用年数を過ぎていても、消すための工事費や人件費が借主の負担になることがあります。

カビ・結露・水回りの汚れを放っておいた跡

普段の掃除を怠り、特別な清掃をしないと落ちないカビを生じさせた場合は、借主が注意して使う義務に違反したと考えられます。飲み物をこぼしたままにしたり、結露を放っておいたりしてできたシミも同じです。拭き取りや換気を続けていたことを伝えられると、普通の暮らしの範囲かどうかを話し合いやすくなります。

設備の不具合を知らせずに広げた場合

ガイドラインの質問と答えでは、水道からの水漏れを知らせなかったために、下の階の部屋まで水漏れが広がったような場合は、損害賠償を求められる可能性があるとしています。国民生活センターも、エアコンや給湯器などの不具合や故障が起きたら、すぐに貸主側に連絡して相談するよう呼びかけています。

トウト君	トウト君のひとこと｜ここが大事 長く住んだ部屋ほど、設備の不具合はその都度知らせておくと、退去のときに説明しやすくなります。

契約書の特約は何を確かめる？ハウスクリーニング代と敷金の精算

ハウスクリーニング代などを借主の負担とする特約は、必要性と合理的な理由があり、借主がその負担を分かったうえで合意していれば、有効とされることがあります。有効な特約で決めた費用は、長く住んでも払うことになります。退去の前に賃貸借契約書の特約の欄を読み、金額と範囲を確かめましょう。敷金は、未払いの家賃や借主が負担する修繕費を差し引いた残りが返されます。

特約が有効とされる条件と確かめる3つの点

ガイドラインは、借主に特別な負担を課す特約の条件を3つ挙げています。必要性と暴利的でないなどの合理的な理由があること、借主が通常の原状回復を超える負担を負うと分かっていること、借主がその負担を引き受ける意思を示していることです。クリーニングの特約については、質問と答えで、次の3つの点から有効かどうかが判断されるとしています。

①　借主が負担する内容と範囲が書かれているか（退去時の専門業者による清掃など）

②　普通の暮らしの汚れまで負担する趣旨と範囲が書かれているか、契約のときに説明を受けたか

③　金額が清掃の費用として妥当か

ガイドラインは、特約の例として、部屋でペットを飼うことを認める代わりの壁紙の張り替え費用も挙げています。何年も前に結んだ契約でも、更新時の書類を含めて特約の欄を読み返しておきましょう。

イメージ：退去の前に契約書を読み返す様子（実際の物件・書類ではありません）

敷金から差し引かれる物と返ってくるまでの流れ

敷金は、家賃の未払いなどに備えて、借主が貸主に預けるお金です。民法では、部屋を返したとき、貸主は敷金から未払いの家賃などを差し引いた残りを返すと決めています。差し引かれるのは、未払いの家賃や、借主の負担と決まった修繕費・特約の費用です。契約に別の時期の決まりが無ければ、部屋を明け渡してはじめて敷金の返還を求められます。

請求に納得できないときは？明細の見方と相談先

請求に納得できないときは、すぐに払ったりサインしたりせず、まず部位・面積・単価と、住んだ年数をどう考えたかが分かる明細をもらいます。ガイドラインと契約書の特約に照らして、違うと思う点を管理会社や大家さんに聞きましょう。話し合いで解決しなければ、消費者ホットライン188からお住まいの地域の消費生活センターに相談できます。

明細で確かめる3つの点：部位と面積・単価・年数の考え方

明細で確かめる点は3つあります。

①　部位と面積：傷のある所を含む一面分を超えて、直す範囲が広すぎないか

②　単価：高級な壁紙への変更など、元より良くするための費用が入っていないか

③　年数の考え方：壁紙などの負担の割合に、住んだ年数が入っているか

ガイドラインの質問と答えでは、借主が負担する費用は、経過年数と通常損耗を考えた状態にすることが前提で、元より良くするための費用を負担する必要はないとしています。疑問がある点は、費用の内訳を貸主や管理会社に確かめることも考えられるとしています。

トウト君	トウト君のひとこと｜ここが大事 明細に住んだ年数の考え方が書かれていなければ、どう計算したのかを聞いてから決めましょう。

イメージ：届いた精算書の項目と金額を確かめる様子（実際の書類ではありません）

話し合いで解決しないときの相談先

国民生活センターには、クロスの張り替えなどの原状回復費用として敷金が返されない、敷金を上回る金額を請求されたという相談が寄せられています。約10年住んだアパートの退去で、クロスの全面張り替えと畳の表替えの費用を請求された事例も紹介されています。話し合っても解決しないときは、一人で悩まずに消費者ホットライン188に電話し、地域の消費生活センターに相談しましょう。周南市なら周南市消費生活センター、下松市なら下松市消費生活センター、光市なら光市消費生活センターが窓口です。

東徳不動産商事では、話し合いの相談先として弁護士を、退去前の掃除の相談先として清掃業者をご紹介できます（ご紹介は無料です）。

よくある質問

10年住んだ賃貸の退去費用はいくらくらいかかりますか？

部屋の広さや傷の有無、契約書の特約によって変わるため、決まった金額はありません。普通に暮らしてできた傷みや年数による劣化だけなら、修繕費は借主の負担になりにくいです。費用がかかるのは、結論で挙げた3つに当てはまる物がある場合です。

20年住んでいれば壁紙の張り替え代は払わなくてよいですか？

日焼けや普通の汚れによる張り替えなら、住んだ年数にかかわらず借主の負担ではありません。不注意の傷でも、壁紙は6年で残りの価値が1円になるので、壁紙そのものの価値の分はほとんど負担しない考え方です。ただし、わざとつけた落書きを消す工事費などは、負担になることがあります。

長く住むと敷金は全額返ってきますか？

未払いの家賃や、借主の負担と決まった修繕費・特約の費用が無ければ、敷金は全額返されるのが原則です。長く住んだかどうかではなく、差し引く物があるかどうかで決まります。普段の掃除をしていれば、専門業者による部屋全体のハウスクリーニングは、特約が無い限り貸主側の負担です。返ってきた金額に差し引きがあれば、内訳を確かめましょう。

タバコを吸っていた部屋でも長く住めば負担は減りますか？

壁紙の価値の分には年数の考え方が当てはまりますが、負担がなくなるとは限りません。部屋全体の壁紙がヤニで変色したり臭いが付いたりした場合の扱いは、「タバコのヤニ・落書き・不注意の傷」の項を見てください。

会社の社宅（法人契約）の場合、退去費用の説明はだれから受けますか？

法人契約では、部屋の契約者は勤め先の会社です。退去費用の精算は会社と管理会社の取り決めで進むため、自分の負担があるかどうかは、まず会社の社宅の担当者に確かめましょう。年数による傷みの分は借主の負担になりにくいという考え方は、社宅でも同じです。

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ご相談は東徳へ 長く住んだ部屋の退去と次の部屋探しは、地元70年の東徳不動産商事へ 長く住んだ部屋の退去では、年数による傷みの分は借主の負担になりにくいと知っておくと、精算書を落ち着いて確かめられます。住み替えや転勤、ご高齢での住み替えで次の部屋を探している方は、退去日と新居の入居日の目安をあわせて考えると段取りが立てやすくなります。当社とグループ会社には賃貸不動産経営管理士が在籍し、連携して対応します。 トウト君のひとこと｜退去の前に契約書の特約の欄を読んでおくと、精算書の説明を落ち着いて聞けます。

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参考資料

・国土交通省「『原状回復をめぐるトラブルとガイドライン』について」：https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000020.html

・国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）」第1章：https://www.mlit.go.jp/common/000991391.pdf

・民法 第621条（e-Gov 法令検索）：https://laws.e-gov.go.jp/api/1/lawdata/129AC0000000089

・国民生活センター「賃貸住宅の原状回復トラブルにご注意！」（2026年2月17日）：https://www.kokusen.go.jp/news/data/n-20260217_1.html

・国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）」Q&A Q10：https://www.mlit.go.jp/common/000991393.pdf

・国民生活センター「賃貸住宅の原状回復トラブル」（2026年7月31日更新）：https://www.kokusen.go.jp/soudan_topics/data/chintai.html

・山口県「山口県市町消費生活相談窓口一覧」：https://www.pref.yamaguchi.lg.jp/site/shohi-center-top/14790.html

・消費者庁「消費者ホットライン」：https://www.caa.go.jp/policies/policy/local_cooperation/local_consumer_administration/hotline/