賃貸の退去立会いで見られる所は？当日の流れと準備、サインの前に確かめること
賃貸の退去立会いで見られる所
当日の流れと前日までの準備をやさしく解説
執筆：東徳不動産商事 編集部
この記事は国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）」第1章・国土交通省「『原状回復をめぐるトラブルとガイドライン』について」などの公表資料にもとづいています（2026年11月確認）。
退去日が決まると、最後に管理会社や大家さんの担当者と部屋を一緒に見る「退去立会い」があります。転勤の辞令で急に引っ越すことになり、立会いで何を言われるのか、その場で修繕の金額を言われたらどうすればいいのかと落ち着かない方も少なくありません。大切なのは、サインの前に書類の中身と負担の理由を確かめることです。この記事では、私たち有限会社東徳不動産商事（以下、東徳不動産商事）が、国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」と賃貸住宅標準契約書（国が示している契約書のひな形）をもとに解説します。サインの前に確かめることから、立会いで見られる所、前日までの準備と当日の流れまでを順に説明します。
 | この記事で分かること ✓ 退去立会いの意味と、前日までにそろえる準備・持ち物 ✓ 担当者の到着から鍵の返却までの当日の流れ ✓ 壁・天井、床、水回り、設備、鍵の場所ごとの確認点と負担の考え方 ✓ サインの前に確かめることと、納得できないときの相談先、精算書の見方 |
結論：退去立会いは部屋の傷と汚れを一緒に確かめ、負担を決める場
退去立会いは、借主と担当者が空になった部屋を一緒に見て、原状回復（退去のときに部屋の傷や汚れを直すこと）の費用をどちらが負担するかを決める材料をそろえる場です。見られるのは壁・天井、床、水回り、設備、鍵の5つの場所です。前日までに荷物を出し、掃除と入居時の写真をそろえておきます。当日は納得できない項目はその場でサインせず確かめることで、余計な負担を避けやすくなります。
国土交通省のガイドラインは、入居時と退去時に、部位ごとの状態や原状回復の内容を当事者が立ち会って十分に確かめることが必要だとしています。立会いは借主にとって、入居中についた傷かどうかを担当者と一緒に確かめ、その場で説明を聞ける機会です。
退去立会いとは？誰が来て、何を確かめるのか
退去立会いは、借主と管理会社（大家さんが自分で管理している物件なら大家さん）の担当者が、空になった部屋を一緒に見て、入居中についた傷や汚れを確かめる手続きです。その結果は、原状回復の負担と敷金（入居時に預け、退去時に費用を差し引いて返されるお金）の精算に使われます。かかる時間は部屋の広さや状態で変わるため、「どのくらいかかりますか」と担当者に聞いておくと予定が立てやすくなります。
ここでいう原状回復は、入居した日の状態に戻すことではありません。ガイドラインは、借主の故意・過失（わざと、または不注意で傷つけること）や、通常の使い方を超える使い方でついた損耗や傷を直すことを原状回復とし、その費用を借主の負担としています。年月がたって古くなった分や、普通に暮らしていてつく損耗の修繕費用は、家賃に含まれるという考え方です。
トウト君 | トウト君のひとこと｜ここが大事 傷や汚れを指摘されたら、普通の暮らしでついたものか手入れ不足かを聞き、答えをメモしましょう。 |
国土交通省の賃貸住宅標準契約書も、明け渡しのときに、特約（契約書に加えた特別な取り決め）があればその内容も含めて、借主が行う原状回復の内容と方法を貸主と借主が協議するとしています。立会いは、この話し合いを部屋の中で行う場と考えると分かりやすくなります。ただし標準契約書はひな形で、使うことが法令で義務づけられているわけではないため、実際の決まりは手元の契約書で確かめます。
立会いの前日までに何を準備する？日程・荷物・持ち物
準備は3つです。退去の連絡のときに立会いの希望日を伝えて日程を決めること、前日までに荷物をすべて運び出すこと、契約書・鍵一式・入居時の写真などの持ち物をそろえることです。電気や水道は、当日に照明や水回りを確かめるときに使うことがあります。止める日は立会いの後にしておくと安心です。ここからは3つを順に説明します。
日程の決め方：退去の連絡と同時に希望日を伝える
立会いの日程は、退去の連絡をするときに希望日をあわせて伝えると決めやすくなります。連絡の期限は、手元の契約書で確かめておきましょう。徳山駅周辺の賃貸は単身や転勤の方が中心で、一般に年度替わりは転勤や進学で引っ越しが重なる傾向があります。そのため、「日程はいつまでに決めればよいですか」と担当者に聞き、早めに押さえておくと安心です。立会いの日は鍵を返す日に合わせ、荷物の運び出しは前日までに終えておきます。当日に運び出す場合は、立会いの前に部屋を空にしておきましょう。
前日までにやること：荷物の運び出し・掃除・自分での写真
前日までに、荷物と粗大ごみをすべて部屋から出しておきます。家具が残っていると、その下の床や壁が見えず、確認がやり直しになることがあります。掃除は、普段の掃除で落ちる汚れを落とす程度で十分です。ただし、水回りの水垢やカビ、コンロまわりや換気扇の油汚れは、手入れを怠った結果とみなされると借主の負担になりやすい所です。ここは念入りに落としておきましょう。
荷物を出した後の部屋は、自分でも写真に残しておきます。ガイドラインも、損耗の箇所や程度を平面図に書き込んだり、写真を撮ったりする方法を併せて使うよう勧めています。部屋ごとに全体を1枚、気になる傷や汚れは近くからもう1枚撮り、撮った日が分かるようにしておきます。後で精算書を見るときの確かめにも役立ちます。
イメージ：立会いの持ち物をそろえる様子（実際の物件・書類ではありません）
持ち物のチェックリスト：契約書・鍵一式・入居時の写真
当日に持っていくものは5つあります。
① 賃貸借契約書と重要事項説明書（入居前に説明を受けた書類。特約や原状回復の取り決めを確かめるため）
② 鍵一式（入居時に受け取った本数すべてと、自分で作った合鍵）
③ 入居時の写真や、入居時に記入した部屋の状態の確認書の控え
④ 敷金の返還先の口座が分かるもの（管理会社から求められた場合）
⑤ 筆記用具と、説明を書き留めるメモ
入居時の写真や確認書は、入居前からあった傷を示す手がかりになります。ガイドラインは、こうした確認の記録が、後でトラブルになったときの証拠資料にもなりうるとしています。見つからない場合は、入居時にやり取りしたメールや、スマートフォンに残っている写真のデータも探しておきましょう。
当日の流れは？担当者の到着から鍵の返却まで
当日は、担当者の到着、部屋を一緒に見て回る、傷や汚れの説明と質問への受け答え、確認の書類の読み合わせ、鍵一式の返却、の順に進むのが一般的です。鍵を返すとその部屋には入れなくなるため、忘れ物の確認と自分での写真は鍵を返す前に済ませておきます。分からない説明はその場で聞き、メモに残しておきましょう。
図1 立会いの当日の流れ（順番は管理会社によって変わることがあります）
部屋を見て回るときは、担当者が指した傷や汚れを一緒に見て、いつ・どうしてついたものかを落ち着いて伝えます。入居前からあった傷なら、入居時の写真や確認書を見せて説明します。担当者が部屋の状態を書き込む用紙は、管理会社によって形が違います。書かれた内容が実際の部屋と合っているかを、自分の目で確かめてください。
トウト君 | トウト君のひとこと｜ここが大事 確認の書類は、急がされても書類の名前と項目を読んでからサインしましょう。 |
立会いで見られる所はどこ？部屋の場所ごとの確認点と負担の考え方
見られるのは、壁・天井、床、水回りとキッチン、設備と建具、鍵や駐車場・ベランダの5つの場所です。ガイドラインでは、日焼けや家具の設置跡のように普通に暮らしてできる損耗と年数による劣化は貸主側の負担です。手入れを怠ったカビや、故意・不注意でつけた傷は借主側の負担が基本です。契約書に特約があれば、その内容も確かめます。
借主の負担になる場合でも、ガイドラインは建物や設備の経過年数を考え、年数が多いほど借主の負担の割合を小さくする考え方をとっています。長く住んだ部屋ほど、壁紙などの張り替えの費用を全額負担するとは限りません。場所ごとの主な例は、次の図と小見出しのとおりです。
図2 場所ごとの主な例（特約があれば契約書の内容も確かめます）
壁・天井：画鋲の穴・日焼け・タバコのヤニ
カレンダーやポスターを留めた画鋲・ピンの穴（下地のボードの張り替えまでは要らない程度のもの）や、日照による壁紙の変色は、普通の暮らしでできる損耗として貸主側の負担に区分されています。一方で、タバコのヤニや臭いで壁紙が変色した場合は借主側の負担です。結露を放置して広がったカビやシミ、重い物をかけるために開けたくぎやネジの穴（下地のボードの張り替えが必要な程度のもの）も、借主側に区分されています。
床：家具のへこみ・傷・飲みこぼしのシミ
家具を置いたことによる床やカーペットのへこみ・設置跡、日照による畳の変色やフローリングの色落ちは、貸主側の負担です。飲み物をこぼした後の手入れ不足でできたシミやカビ、引っ越し作業でついた引っかき傷は、借主側の負担に区分されています。荷物を運び出す日は、床や壁を傷つけないよう、引っ越し業者と養生（荷物を運ぶときに床や壁を覆って守ること）の範囲を確かめておくと安心です。
水回りとキッチン：カビ・水垢・油汚れ
風呂・トイレ・洗面台の水垢やカビ、コンロ置き場や換気扇の油汚れ・すすは、借主が掃除や手入れを怠った結果汚れた場合に、借主側の負担に区分されています。普段の掃除で落ちる程度の汚れなら、前日までの掃除で落としておくと説明がしやすくなります。給湯器などの設備機器が寿命で故障したり、使えなくなったりした場合は、貸主側の負担です。
設備と建具：エアコン・給湯器・網戸・ふすま
エアコンの内部洗浄（タバコなどの臭いが付いていない場合）や、破れていない網戸の張り替えは、貸主側の負担に区分されています。一方で、日常の手入れが不適切だったり、決められた使い方に反したりして設備を壊した場合は、借主側の負担です。ふすま紙や障子紙は消耗品としての性格が強いため、傷をつけた場合は経過年数を考えずに、張り替えの費用を借主が負担する扱いになっています。
鍵・駐車場・ベランダ：合鍵・リモコン・駐輪場の札の返却
鍵は、入居時に受け取った本数をすべて返します。破損や紛失の無い鍵の取り替えは貸主側、なくしたり壊したりした鍵の取り替えは借主側の負担に区分されています。周南市は車社会で、単身向けの部屋でも駐車場付きが多くあります。駐車場の門扉のリモコンや駐輪場の札、物置の鍵など、部屋の鍵のほかに借りている物も忘れずに返します。ベランダは、植木鉢や物干しの道具が残っていないかを見ておきましょう。
| 東徳によくあるご相談 退去のときの原状回復の費用で、どこまでが貸主の負担で、どこからが借主の負担なのかが分かりにくい、というご相談があります。東徳不動産商事が管理する物件では、退去の立会いと原状回復の手配まで当社が窓口です。立会いの日程や当日の持ち物など、気になることがあれば前もってご相談ください。 ▶ 周南市の賃貸物件一覧を見る |
サインの前に何を確かめる？納得できないときの対応と相談先
サインを求められた書類が、部屋の状態を一緒に確かめた記録なのか、費用の負担に同意するものなのかをまず確かめます。負担の理由や金額が分からない項目は説明を求め、入居時の写真や契約書と照らしてから決めたいと伝えます。話し合いで解決しないときは、消費者ホットライン188で、お住まいの地域の消費生活センターなどに相談できます。
書類の種類：状態の確認の記録か、費用の同意か
立会いで書くことがあるのは、主に部屋の状態を確かめた記録と、費用の負担を確かめる書類です。ガイドラインの質問と答えでは、損傷があってその分を負担することを了承した場合、基本的にはその確認の内容にもとづいて負担額が決まるとしています。一方で、借主の故意・過失などによらない損傷まで含めてサインしていても、その分まで負担する理由は無いとも説明しています。後から説明し直すのは手間がかかるため、サインの前に書類の名前と中身を読み、どちらの書類かを確かめましょう。
その場で決めないほうがよい項目と聞き方
その場で決めないほうがよいのは、負担の理由が分からない項目、入居前からあったと思う傷が含まれる項目、金額や修繕の範囲がまだ決まっていない項目の3つです。聞き方は、どの傷が、どの理由で借主の負担になるのかを、項目ごとに尋ねるのが基本です。その場で修繕の金額を言われたら、「明細をいただいてから、契約書と入居時の写真を見てお返事します」と伝えてかまいません。契約書の特約にもとづく項目なら、どの条項かを見せてもらいます。借主に通常より重い負担を課す特約は、借主がその負担を認識していることなどが必要とされ、必ず有効になるとは限りません。ガイドラインも、立会いでの確認は双方にとって費用の負担を決める大事なものなので、疑問があれば質問するなど、十分慎重に行うよう求めています。
話し合いで解決しないときの相談先
説明を聞いても納得できない場合は、管理会社や大家さんに費用の明細の説明を求め、負担について話し合います。それでも解決しないときは、消費者ホットライン188に電話すると、最寄りの市町村や県の消費生活センターなどを案内してもらえます。国民生活センターにも、退去のときにハウスクリーニングや壁紙の張り替えの費用として敷金が返されない、敷金を上回る金額を請求された、という相談が寄せられています。法的な判断が必要なときは、弁護士などの専門家にご相談ください。
立会いの後はどうなる？精算書の見方と敷金の返還
立会いの後、原状回復の費用が決まると、敷金の精算の明細（精算書）が届くのが一般的です。標準契約書では、敷金は明け渡しの後に遅れずに返し、差し引く場合は内訳を示すとしています。届いたら項目ごとの金額と負担の理由を確かめ、立会いで聞いた内容と違う所があれば問い合わせます。届くまでの日数は、立会いのときに「精算書はいつ頃届きますか」と担当者に聞いておくと安心です。
イメージ：届いた精算書の項目と金額を確かめる様子（実際の書類ではありません）
精算書で見る所は5つあります。項目の名前、場所、修繕の範囲（何平方メートル・何枚か）、単価と金額、借主の負担の割合です。壁紙の張り替えなら、傷をつけた面だけか部屋全体かで金額が大きく変わります。ガイドラインは、借主が傷をつけた箇所を含む一面分までの張り替えの費用を、借主の負担としてもやむを得ないとしています。分からない項目や立会いで聞いていない項目があれば、メモや写真と照らして、費用の理由を問い合わせましょう。
よくある質問
退去立会いはしないといけませんか？立ち会わないとどうなりますか？
立会いに出るかどうかの扱いは、手元の契約書と管理会社の案内で確かめます。立ち会わないと、傷や汚れの説明を聞けないまま費用が決まり、後から納得しにくくなります。来られないときは早めに日程の変更や代わりの人の参加を相談し、空になった部屋の写真を自分で残しておきましょう。
仕事で立ち会えないときはどうすればいいですか？
まずは担当者に、別の日や時間に変えられるかを相談します。家族などに代わりに出てもらう場合は、契約書と入居時の写真を渡し、サインをしてよい範囲を前もって決めておくと安心です。鍵の返し方も、手渡しか郵送かなどを担当者に確かめておきましょう。
入居前からあった傷も請求されますか？
原状回復は、借主が住んで使ったことでついた損耗や傷を直すものなので、入居前からあった傷は本来、借主が負担するものではありません。ただ、記録が無いと入居前からあったことを示しにくくなります。国民生活センターも、入居時に気になる傷や汚れは記録に残すよう勧めています。入居時の写真や確認書を立会いに持っていきましょう。
掃除はどこまでしておけばいいですか？
普段の掃除をしておけば十分です。ガイドラインでは、借主が通常の掃除をしていれば、専門業者による部屋全体のハウスクリーニングは貸主側の負担に区分され、借主の負担になるのは通常の掃除をしていない場合としています。ただし、すでに結んだ契約は契約の内容に沿うのが原則なので、クリーニングの費用を借主の負担とする特約が無いかを契約書で確かめておきましょう。
会社の社宅（法人契約）の場合、立会いには誰が出ますか？
法人契約では、部屋の契約者は勤め先の会社です。立会いに誰が出るか、費用の精算を誰とするかは、会社と管理会社の取り決めによって変わります。まずは会社の社宅の担当者に確かめましょう。退去にともなう違約金などの説明も、契約者である会社が窓口になるのが一般的です。
あわせて読みたい関連記事
| ご相談は東徳へ 退去と次の部屋探しは、周南市の東徳不動産商事へ 退去立会いでは、前日までの準備と、サインの前に書類の中身を確かめることが大切です。転勤や住み替えで次の部屋も探している方は、今の部屋の退去日と新居の入居日の目安をあわせて考えると、段取りが立てやすくなります。周南市・下松市・光市の賃貸物件のご紹介は、東徳不動産商事にお気軽にご相談ください。 トウト君のひとこと｜契約書と入居時の写真を持って立会いに出るだけでも、説明を落ち着いて聞けます。 |
▶ お電話でのご相談：0834-21-0225（営業時間 9:30〜17:30／定休日 水・日・祝）
参考資料
・国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）」第1章：https://www.mlit.go.jp/common/000991391.pdf
・国土交通省「『原状回復をめぐるトラブルとガイドライン』について」：https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000020.html
・国土交通省「賃貸住宅標準契約書 平成30年3月版・家賃債務保証業者型」第15条第2項：https://www.mlit.go.jp/common/001479824.pdf
・国土交通省「『賃貸住宅標準契約書』について」：https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000023.html
・国民生活センター「賃貸住宅の原状回復トラブルにご注意！」（2026年2月17日）：https://www.kokusen.go.jp/news/data/n-20260217_1.html
・国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）」Q&A Q14：https://www.mlit.go.jp/common/000991393.pdf
・消費者庁「消費者ホットライン」：https://www.caa.go.jp/policies/policy/local_cooperation/local_consumer_administration/hotline/
・国民生活センター「賃貸住宅の原状回復トラブル」（2026年7月31日更新）：https://www.kokusen.go.jp/soudan_topics/data/chintai.html
