県外在住オーナーの周南市物件管理

遠方でも、安心して任せる方法

執筆：東徳不動産商事 編集部

この記事はe-Gov法令検索「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」（令和二年法律第六十号）・e-Gov法令検索「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律施行規則」などの公表資料にもとづいています（2026年10月確認）。

親から周南市のアパートを相続した、投資として周南市の物件を購入した。けれど、自分は大阪や福岡、広島、東京などに住んでいる。そんな県外在住のオーナーにとって、賃貸経営の悩みは「現地にすぐ行けないこと」です。入居者からの急な連絡、設備の故障、空室の募集、家賃の滞納。こうしたことに遠方から一つずつ対応するのは、現実的ではありません。この記事では、周南市で賃貸管理を手がける私たち有限会社東徳不動産商事（以下、東徳不動産商事）が、遠方から安心して賃貸経営を続けるための管理の任せ方と、管理会社を選ぶポイントを解説します。

この記事で分かること ✓ 遠方のオーナーが管理会社に任せられることと、自分で判断すること ✓ 毎月の報告と送金で確かめたいポイント ✓ 修繕の「決め方」を先に取り決めておく方法 ✓ 遠方のオーナーが管理会社を選ぶポイントと、空室が続くときの考え方

結論：日常の対応は地元に任せ、オーナーは判断に集中する

遠方のオーナーが無理なく賃貸経営を続けるコツは、日常的な対応はすべて地元の管理会社に任せ、オーナー自身は、家賃の設定や大きな修繕、売却のタイミングといった「経営の判断」に集中することです。そのためには、何を任せ、何を相談してもらうかのルールを、最初にはっきり決めておくことが大切です。

任せる範囲と報告のルールが決まっていれば、遠方に住んでいても、月に一度の報告を確認し、必要なときにだけ判断を下すという形で、賃貸経営を続けることができます。

図1 日常の対応は管理会社に任せ、オーナーは経営の判断に集中する

遠方のオーナーが困りやすいこと

①　入居者からの設備の故障やトラブルの連絡に、すぐ対応できない

②　空室が出たときの募集や、内見の案内ができない

③　家賃の滞納に気づくのが遅れ、督促も難しい

④　建物の傷みや、共用部の汚れなど、現地の状態が分からない

⑤　修繕の業者を地元で探せない

こうした困りごとを放っておくと、入居者の満足度が下がって退去が増え、空室が埋まらない、家賃が回収できないといった経営上の問題につながります。遠方のオーナーほど、地元で動いてくれる管理会社の存在が欠かせません。

管理会社に任せられること

賃貸管理を委託すると、一般的に次のような業務を任せられます。

①　入居者の募集、内見の案内、入居審査、契約の手続き

②　家賃の集金と、オーナーへの送金

③　家賃の滞納があったときの督促

④　入居者からの問い合わせや、設備の故障・トラブルへの対応

⑤　修繕の手配と、業者とのやり取り

⑥　退去時の立ち会いと、原状回復工事（退去のあと、部屋を元の状態に戻す工事）の手配

⑦　建物や共用部の定期的な見回り、清掃の手配

⑧　毎月の収支報告

このように、賃貸経営の実務のほとんどを任せることができます。費用は、家賃の3〜5%前後を管理委託料として支払うのが一般的な目安です。何が委託料に含まれ、何が別料金になるのかは、管理会社によって違うため、契約前に必ず確認しましょう。

東徳不動産商事の管理委託料も一般的な範囲で、管理の内容と合わせてお見積もりします。委託料には、家賃の集金と送金、滞納があったときの督促、入居者からの連絡への対応と設備の故障の手配、退去の立ち会いと原状回復工事の手配、入居者の募集と契約、更新の手続きが含まれます。

トウト君	トウト君のひとこと｜ここが大事 委託料に何が含まれて、何が別料金になるのか。契約の前に、一つずつ確かめておきましょう。

報告と送金の仕組みを確認する

遠方のオーナーにとって、管理会社からの報告は、物件の状態を知る大切な手がかりです。毎月の収支報告書で、入居状況、家賃の入金状況、かかった費用、送金額が一目で分かるかを確認しましょう。空室の募集状況や、入居者からの問い合わせの内容も報告してもらえると安心です。

送金は、毎月決まった日に、家賃から管理委託料や立て替えた費用を差し引いて振り込まれるのが一般的です。年間の収支をまとめた資料を出してもらえると、確定申告の準備も楽になります。個別の税金の扱いは、税理士または税務署にご確認ください。

イメージ：遠方から物件の報告を確かめる様子（実際の物件ではありません）

東徳不動産商事では、県外にお住まいのオーナー様には、物件の様子を写真やメールでご報告し、打ち合わせは電話やオンラインで行っています。管理の契約も郵送でやり取りでき、周南市に来ていただかなくても手続きを終えられます。ただし、物件を売却する場合は、決済のときに司法書士による本人確認が別に必要になることがあります。実際に、遠方にお住まいのまま周南市の物件の管理や売却を進められたオーナー様から、「助かった」と言っていただいたこともあります。

修繕の「決め方」を先に取り決める

遠方のオーナーと管理会社の間で行き違いが起きやすいのが、修繕の判断です。給湯器の故障や水漏れなど、急ぎの修理は、オーナーの返事を待っていると入居者に迷惑がかかります。そこで、「一定の金額以下の修理は、管理会社の判断で進めて事後に報告する」「それを超える場合は、見積もりを送って承認を得る」といったルールを、あらかじめ決めておくのがおすすめです。

また、屋根や外壁の塗装など大きな修繕については、数年先までの計画を管理会社と一緒に立てておくと、急な出費に慌てずに済みます。修繕の見積もりは、写真をつけて送ってもらえば、遠方からでも内容を判断しやすくなります。退去のときの原状回復では、貸主と借主のどちらがどこまで費用を負担するかでもめるご相談が、当社でも少なくありません。入居時と退去時の写真を残し、負担の考え方を契約の段階で確認しておくと、話し合いがこじれにくくなります。

図2 金額の線と承認のしかたを、先に決めておく

イメージ：修繕の見積もりと予定を確かめる様子（実際の書類ではありません）

トウト君	トウト君のひとこと｜よくある勘違い 原状回復の費用は、退去のときに決めるものと思われがちです。入居のときの写真と契約の確認が、話し合いの助けになります。

遠方のオーナーが管理会社を選ぶポイント

まず、物件の近くにある地元の会社かどうかです。トラブルが起きたときにすぐ駆けつけられる距離にあることは、入居者の安心につながります。次に、その地域で入居者を集める力があるかです。周南市のように、エリアによって賃貸の需要が大きく違う地域では、地元の需要を知っている会社のほうが、空室を埋めやすくなります。

さらに、報告がこまめで分かりやすいか、修繕を頼める業者とのつながりがあるか、空室が続いたときに家賃や設備について具体的な提案をしてくれるかも、大切な判断材料です。今の管理会社に不満がある場合は、管理会社を変更することもできます。

図3 まずは、物件の近くにある地元の会社かどうかを確かめる

空室が続くときは、原因から一緒に考える

遠方のオーナーにとって最も気がかりなのが、空室が続くことでしょう。空室の原因は、家賃が周辺の相場に合っていない、設備が古い、募集の写真や情報が魅力的でない、駐車場が足りないなど、物件によって異なります。周南市は車社会のため、駐車場の台数や停めやすさが入居の決め手になることも少なくありません。管理会社には、反響（問い合わせ）の数や内見の感想といった具体的な情報をもとに、原因と対策を提案してもらいましょう。

トウト君	トウト君のひとこと｜ここが大事 空室の原因は、家賃だけとは限りません。反響（問い合わせ）の数や内見の感想を見ながら、一緒に原因を探しましょう。

年に一度は、現地を見ておく

管理を任せていても、年に一度程度は現地を訪れ、自分の目で物件を確かめることをおすすめします。報告書だけでは分からない、周辺の環境の変化や、建物の細かな傷みに気づくことがあります。その際に管理会社の担当者と顔を合わせて話をすると、今後の修繕計画や、物件をいつまで持つかといった経営の方針も相談しやすくなります。

よくある質問

相続したばかりで、物件の状況がよく分かりません。

まずは現在の入居状況、家賃、契約の内容、建物の状態を整理するところから始めます。前の所有者が自分で管理していた場合でも、管理会社が入居者との契約内容を確認し、必要な引き継ぎを行えます。名義変更（相続登記）が要る場合も、あわせてご相談ください。

持ち続けるか、売るか迷っています。

今の家賃収入と、今後かかる修繕費や税金を比べて、持ち続けた場合の収支を見ることが判断の出発点です。あわせて、今売った場合の価格を査定で確認すれば、両方を比べて判断できます。私たちの査定は無料で、根拠を書いた書面の査定書をお渡しします。査定を頼んでも、売却を依頼する義務はありません。

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ご相談は東徳へ 周南市の物件管理は、地元70年の東徳不動産商事へ 県外にお住まいのオーナー様に代わって、入居者の募集から退去の立ち会い、オーナー様へのご報告まで、地元で責任を持って対応します。修繕の決め方は、オーナー様のご希望に合わせて取り決めます。当社とグループ会社には賃貸住宅の管理の専門資格である賃貸不動産経営管理士が在籍し、連携して対応します。相続した物件の引き継ぎや、今の管理会社からの変更のご相談もお気軽にどうぞ。 トウト君のひとこと｜遠くにお住まいでも大丈夫です。任せる範囲と修繕の決め方を、最初に一緒に決めましょう。

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参考資料

・e-Gov法令検索「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」（令和二年法律第六十号） 第2条第2項第1号：https://laws.e-gov.go.jp/api/1/lawdata/502AC0000000060

・e-Gov法令検索「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律施行規則」 第40条第1項：https://laws.e-gov.go.jp/api/1/lawdata/502M60000800083

・国税庁タックスアンサー No.1370 不動産収入を受け取ったとき（不動産所得）：https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1370.htm

・国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」について：https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000020.html

・e-Gov法令検索「司法書士法」（昭和二十五年法律第百九十七号） 第3条第1項第1号：https://laws.e-gov.go.jp/api/1/lawdata/325AC1000000197

・法務省「相続登記の申請義務化について」：https://www.moj.go.jp/MINJI/minji05_00599.html