マンションのリフォームと管理規約

買う前に確かめる3つと工事の可否

執筆：東徳不動産商事 編集部

この記事は国土交通省「マンション標準管理規約（単棟型）及びコメント」（令和7年改正）・e-Gov法令検索の公表資料にもとづいています（2026年11月確認）。

周南で気になる中古マンションを見つけ、床や水回りを直して住みたいと考えている方ほど、契約のあとで工事が認められなかったらと気がかりなものです。マンションのリフォームは、自分の部屋の工事でも管理規約で範囲や手続きが決まっています。手を入れられるのは原則として専有部分（持ち主が自分の物として使える部屋の内側）までで、実際のルールは各マンションの管理規約で決まります。読み終えると、したい工事が「できる・条件が付く・できない」のどれに当たりそうかの見当が付き、契約の前に誰に何を聞けばよいかを整理できます。この記事は、周南市の私たち有限会社東徳不動産商事（以下、東徳不動産商事）が、国土交通省のマンション標準管理規約（令和7年改正）と区分所有法（マンションの持ち主の権利や管理を定めた法律）をもとに、工事ごとの見分け方をまとめました。

この記事で分かること ✓ マンションの専有部分と共用部分の線引き ✓ 工事ごとの「できる・条件が付く・できない」の見分け方 ✓ 中古マンションを買う前に確かめる3つの点 ✓ 理事長への申請から工事までの流れと、誰に何を聞くか

結論：マンションのリフォームで手を入れられるのは専有部分の内側まで

国のひな型である標準管理規約の考え方では、工事の対象にできるのは原則として、コンクリートの部分を除いた天井・床・壁の内側と、部屋の専用の設備までです。この範囲が、持ち主が自分の物として使える専有部分です。窓枠・窓ガラスやバルコニーは、持ち主みんなで持つ共用部分に当たります。ただし標準管理規約は参考として示されたもので、実際のルールは各マンションの管理規約で決まる点を押さえておきます。

専有部分の内側でも、床をフローリングに変える工事や間取りの変更では、理事長への申請と承認が要るとされています。中古で買ってから「その工事はできません」と分かると、住まいの計画そのものが崩れてしまいます。そこで、契約の前に確かめることは次の3つです。

①　管理規約と使用細則（規約の下で具体的な手続きを定めた決まり）：床材の基準、工事できる時間、申請の書式、工事会社の指定があるかを読む

②　申請の決まりと過去の例：したい工事に申請が要るか、同じマンションで認められた例があるかを管理会社に聞く

③　床と配管の作り：床の下に空間がある二重床か、コンクリートに直接仕上げる直床か、配管の通り道を工事会社に見てもらう

トウト君	トウト君のひとこと｜ここが大事 自分の部屋だから自由に直せる、とは限りません。まずは直したい所を書き出して、規約と見比べましょう。

どこまでが自分の部屋？専有部分と共用部分の違い

自分の部屋として扱えるのは、天井・床・壁のコンクリート部分を除いた内側です。玄関扉は錠と内側の塗装だけが専有部分で、窓枠と窓ガラスは含まれません。バルコニーや窓は共用部分のまま、その部屋の持ち主に専用で使う権利が認められた場所です。つまり自分だけが使う場所でも自由には変えられないのが線引きの要点です。

ここからは、専有部分、自分だけが使う共用部分、配管と電気の順に説明します。

イメージ：外壁やバルコニーはマンション全体の共用部分（実際の物件ではありません）

専有部分：躯体を除く天井・床・壁の内側と、部屋の専用の設備

標準管理規約では、天井・床・壁は躯体（建物を支えるコンクリートの部分）を除いた部分が専有部分です。壁紙や床の仕上げ材は部屋の側で、その奥のコンクリートや隣の住戸との境の壁は共用部分に当たります。部屋の専用の設備も、共用部分の中にある部分を除けば専有部分です。

共用部分でも自分だけが使う所：バルコニー・玄関扉・窓の専用使用権

バルコニーと玄関扉、窓枠、窓ガラスは共用部分ですが、各住戸の持ち主に専用使用権（その部屋の持ち主だけが使える権利）が認められています。使うのは自分だけでも、自分の持ち物ではありません。標準管理規約のコメントは、外観を作る部分は外観を変える行為を、主要な構造の部分は構造を変えることを禁止する趣旨だと説明しています。

配管と電気：縦の管や本管は共用部分、部屋の中の枝の管は規約で確かめる

標準管理規約では、給水管は本管から各住戸のメーターまで、排水管は配管の継手（管と管をつなぐ部品）と縦の管までが共用部分です。それより先の、部屋の中の枝の管（縦の管から部屋ごとに分かれた管）は、工事の手続きを規約で確かめます。電気の契約量を一定以上に増やす工事も、共用の設備の能力によっては承認の対象にされることがあります。

工事ごとに見るとどうなる？できること・条件が付くこと・できないこと

工事は3つに分けて見ると整理できます。電球やパッキンの取り替えのような小さな工事はできることが多く、床材の変更や水回りの移動、間取りの変更は規約で条件が付きやすいものです。建物の構造に影響する穴あけやバルコニーの囲い込みは、持ち主の判断だけではできません。どの工事がどこに入るかはマンションごとに違うため、最後は規約で確かめます。

図1 工事の分け方の目安（実際のルールは各マンションの管理規約で決まります）

できることが多い工事：電球・パッキン・シャワーヘッドなどの小さな取り替え

標準管理規約のコメントがほかの持ち主に影響せず届け出も要らない例に挙げるのは、電球や水道のパッキン、シャワーヘッド、温水洗浄便座の取り替えです。壁紙の張り替えなど、この例に無い内装の工事の扱いは規約と管理会社に確かめてください。また、工事会社が出入りする工事や音が出る工事は、前もって届け出を求められることがあります。

条件が付きやすい工事：フローリングへの変更と遮音の基準、水回りの移動、間取りの変更

標準管理規約のコメントが承認の要る工事の例に挙げるのは、床のフローリングやユニットバスの設置、配管の枝の管の取り替え、間取りの変更です。フローリングは構造や材料で下の階への影響が変わるため、専門家への確認が必要とされています。床の遮音の基準を承認の条件にするマンションもあります。国の例では「遮音等級」（床の音の伝わりにくさを示す等級）を使い、新築時と同等以上とする形や等級の数値を示す形が挙げられていて、基準の中身はマンションごとに違います。

水回りの移動では、排水の勾配（水が自然に流れるための管の傾き）が取れるかどうかが確かめる点の1つです。配管の勾配と床の作りで動かせる範囲が変わることがあるので、工事の可否は現地を見てもらってから判断します。

持ち主の判断だけではできない工事：構造に影響する穴あけ、窓枠・窓ガラスや玄関扉の交換、バルコニーの囲い込み

専有部分の増築や、建物の主要な構造の部分に影響する行為はできません。標準管理規約のコメントでは、主要な構造の部分に影響する穴あけや、バルコニーへの増築工事が、禁止の内容の例に挙げられています。窓枠・窓ガラスや玄関扉の本体は共用部分なので、持ち主の判断だけでは替えられません。性能を上げる窓の工事には承認を受けて進める手続きがあり、よくある質問で説明します。

買う前に何を確かめる？規約・申請の決まり・部屋の作りの3つ

買う前に確かめるのは、管理規約と使用細則、管理会社への確認、部屋の作りの3つです。工事の細かな手続きは、規約とは別の使用細則に定める形が標準です。徳山駅に近いマンションが決まるまでの期間は、当社の実感では3〜6か月ほどです。見学の段階からしたい工事を書き出して動くと、この期間の中で契約の前に確かめる時間を取りやすくなります。

①管理規約と使用細則：2つの違いと、リフォームの決まりが書かれている箇所

管理規約は区分所有法にもとづき、建物の管理や使用について持ち主どうしの事項を定めたものです。使用細則は、その下で具体的な手続きや守る事項を定めた決まりで、事項ごとに別の細則に分かれていることもあります。読むときに探す所は次の4つです。

①　専有部分の修繕の条項（申請と承認が要る工事の範囲）

②　床材と遮音の基準

③　工事できる曜日と時間

④　申請の書式と提出の期限、工事会社の指定の有無

規約は総会の決議で変更されていることがあります。見せてもらう規約が今の内容か、変更された箇所が別にないかもあわせて確かめます。

②管理会社に聞くこと：申請の要否、過去に認められた工事の例

規約に書かれていない運用は、管理会社に聞くのが確実です。聞くことは、したい工事に申請が要るか、提出はいつまでか、同じマンションで認められた工事の例があるかの3つです。買う前はまだ持ち主ではないので、売主か仲介会社を通じて聞いてもらいます。管理会社が無く持ち主だけで管理しているマンションでは、管理組合の理事長や役員に聞いてもらいます。

③部屋の作り：二重床か直床か、配管の通り道を工事会社に見てもらう

規約で認められても、部屋の作りの都合で思いどおりにいかないことがあります。床の下に空間がある二重床か、コンクリートに直接仕上げる直床かで、配管を動かせる範囲や遮音の工夫が変わることがあるためです。できれば契約の前に工事会社と部屋を見て、配管の通り道を確かめておきましょう。

工事の前の手続きは？理事長への申請と承認の流れ

標準管理規約では、共用部分やほかの部屋に影響するおそれのある工事は、あらかじめ理事長に申請して承認を受ける決まりです。申請書には設計図、仕様書、工程表を添えて出し、承認するかどうかは理事会の決議で決まります。承認までの日数や書式、提出の期限は各マンションの理事会の日程や細則によるため、工事の日程を組む前に管理会社に確かめておきます。

図2 標準管理規約の考え方にもとづく流れ（書式と期限は各マンションの細則で確かめます）

承認が要る工事：設計図・仕様書・工程表を添えて申請する

承認の判断では、建築士などの専門家の意見を聞くことがあります。調査に特別な費用がかかるときは、申請した人の負担とするのが適当とされています。上下左右の住戸に著しい影響を与えるおそれがある工事では、その持ち主の同意を求めることも考えられるとされています。承認を受けた工事でも、工事のあとに共用部分やほかの部屋に影響が出たときは、発注した持ち主が責任を負って対応します。

トウト君	トウト君のひとこと｜よくある勘違い 承認をもらえば安心、ではありません。工事のあとに下の階などへ影響が出たら、発注した持ち主が対応します。

承認が要らなくても届け出が要る工事と、近隣へのあいさつ

承認が要らない工事でも、工事会社の出入りや資材の搬入、騒音や振動などを管理組合が前もって把握する必要があるものは、理事長への届け出が要ります。届け出に加えて、工事の内容を掲示するなどしてほかの持ち主に知らせることが適当とされています。あいさつの範囲は管理会社に確かめ、工事会社と分担を決めておきます。

申請せずに工事をするとどうなるか：中止や原状回復を求められる場合がある

承認を受けずに工事をすると、標準管理規約の考え方では理事長が是正の勧告や指示、警告を行い、工事の差止めや原状回復（工事の前の状態に戻すこと）のための措置をとることがあります。どこまで求められるかは事情によって変わるので、個別のもめごとは弁護士に相談してください。

工事の相談は誰に頼む？管理会社・工事会社・建築士に聞くことと費用の考え方

規約で認められるかは管理会社と管理組合に、部屋の作りから見てできるかは工事会社に聞きます。間取りを大きく変えるなら、建築士にも相談します。工事の費用は床の作りや配管の条件、規約の条件でも変わるため、一般の相場だけで判断せず、規約の条件を工事会社に渡したうえで見積もりを取って比べることが判断の近道です。

管理会社・管理組合に聞くこと（規約で認められるか）

承認するかどうかを決めるのは理事会です。管理会社の答えは見込みとして受け止め、申請の書式と、過去の申請で問題になった点を聞いておくと準備が進みます。

工事会社・建築士に聞くこと（部屋の作りから見てできるか）

工事会社に聞くのは4つです。同じような作りのマンションの工事の経験、規約の遮音の基準に合う床材を使えるか、配管の勾配が取れるか、追加の費用が出る条件を確かめます。間取りを大きく変えるときは、動かせない壁の位置を建築士に確かめてもらいます。

費用の考え方：規約の条件を入れた見積もりで比べる

遮音の基準に合う床材を選ぶ、工事できる時間が限られるといった規約の条件は、見積もりの金額に響きます。同じ条件を複数の会社に渡し、追加の費用が出る条件まで含めて比べてください。工事費の全体の考え方や資金の組み方は、中古リノベーションの費用を扱う別の記事で説明しています。

よくある質問

玄関ドアの色を変えたり、取り替えたりできますか？

標準管理規約の考え方では、専有部分は錠と内側の塗装の部分だけです。そのため外側の色を変えることや本体の取り替えは、持ち主の判断ではできません。防犯や断熱のための取り替えは、次の質問の窓と同じ扱いです。実際の扱いは各マンションの規約で確かめてください。

断熱の窓に替えたり、内窓を付けたりできますか？

防犯、防音、断熱などの性能を上げる窓の工事は、標準管理規約では管理組合が計画修繕（計画を立てて管理組合が行う修繕）として行うものとされています。管理組合がすぐに実施できない場合は、理事長に申請して承認を受ければ、持ち主の責任と負担で工事できます。国のコメントは、複層ガラスやサッシへの交換と内窓の増設をこの工事の例に挙げています。内窓も申請の対象になり得るので、規約と管理会社に確かめてください。

買う前に管理規約を見せてもらえますか？

売主か仲介会社を通じて見せてもらうのが基本です。標準管理規約のコメントでは、閲覧を請求できる利害関係人に、持ち主から媒介の依頼を受けた宅地建物取引業者は入りますが、事実上の利害があるだけの人は入りません。また、専有部分の利用の制限に関する規約の定めは、契約が成立するまでに説明を受ける重要事項です。説明の日を待たず、見学の段階で頼むと余裕を持って読めます。見せてもらえないときは、したい工事に関わる定めの内容を仲介会社に確かめてもらい、分からないまま契約を決めないようにしましょう。

古いマンションの規約にも、標準管理規約の決まりが当てはまりますか？

そのまま当てはまるとは限りません。標準管理規約は、各マンションが規約を作ったり変えたりするときの参考として国が示したものです。どの版に合わせているかはマンションごとに違うので、この記事の内容は目安として、買う部屋の規約と使用細則を読んで確かめてください。解釈に迷うときは、弁護士やマンション管理士に相談する方法があります。

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ご相談は東徳へ 中古マンションの購入の相談は、地元の東徳不動産商事へ マンションのリフォームは、規約と部屋の作りを買う前に確かめておくと、住み始めてからの行き違いを減らせます。周南市のほか下松市・光市の物件も扱っています。今の住まいの売却と組み合わせた住み替えの段取りも含めて、物件を決める前の段階からお気軽にご相談ください。 トウト君のひとこと｜直したい所を1枚のメモに書き出しておくと、どこから確かめるかが見えてきます。

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参考資料

・国土交通省「マンション標準管理規約（単棟型）及びコメント」（令和7年改正）：https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001999013.pdf

・e-Gov法令検索 建物の区分所有等に関する法律：https://laws.e-gov.go.jp/api/1/lawdata/337AC0000000069

・e-Gov法令検索 宅地建物取引業法施行規則（第16条の2第3号）：https://laws.e-gov.go.jp/api/1/lawdata/332M50004000012

・e-Gov法令検索 宅地建物取引業法（第35条第1項）：https://laws.e-gov.go.jp/api/1/lawdata/327AC1000000176