中古リノベーションの費用はいくら？

総額の目安と、買う前に固める3つのこと

執筆：東徳不動産商事 編集部

この記事は国土交通省「令和7年度住宅市場動向調査報告書」・国土交通省「宅地建物取引業法における建物状況調査に関するQ&A」（令和6年4月1日現在）A1-1などの公表資料にもとづいています（2026年11月確認）。

中古の家を買ってリノベーションしようと考えても、物件の値段は分かるのに、工事にいくらかかるかは物件を見ただけでは分かりません。気に入った築30年ほどの戸建てを内見したものの、水回りも外壁も直すといくらになるのか見当がつかず、申し込みをためらっている方は少なくありません。結論から言うと、費用は工事費と諸費用まで含めた総額で予算を組み、物件を決める前に建物の状態の確認、工事の見積、ローンの組み方の3つを固めるのが失敗しにくい進め方です。この記事では、周南市で中古住宅の売買の仲介をしている私たち有限会社東徳不動産商事（以下、東徳不動産商事）が、国土交通省の調査などの公表資料をもとに、費用の目安と、内見から工事の契約・入居までの順番をまとめました。税金や工事の個別の判断は、税理士や建築士、市の窓口にご確認ください。

この記事で分かること ✓ 中古リノベーションの総額を決める物件価格・工事費・諸費用の内訳 ✓ 国の調査で見るリフォーム費用の平均と、部分の工事・全面の工事の違い ✓ 費用を左右する建物の状態と、直す所の優先順位 ✓ 物件の契約より前に済ませる5つの手順と、周南市の補助金の順番

結論：中古リノベーションの費用は総額で考え、買う前に3つを固める

中古の家を買ってリノベーションするときは、物件価格・工事費・諸費用を合わせた総額で予算を組みます。そのうえで、物件の契約より前に、建物の状態の確認、工事の見積、ローンの組み方の3つを固めておくと、買ってから費用がふくらむ失敗を避けやすくなります。建物の状態は、国の講習を修了した建築士が基礎や外壁のひび割れ、雨漏りなどを調べる「建物状況調査」で確かめられます。

国の住宅市場動向調査（令和7年度）によると、中古の戸建てを買った世帯の45.8%が、購入後にリフォームをしています。中古マンションでは26.2%です。中古の家を選んだ理由で最も多かったのは「予算的にみて既存（中古）住宅が手頃だったから」でした。予算を抑えるつもりで中古を選んでも、工事費まで入れた総額で比べなければ、新築との差が思ったより小さくなることがあります。

図1 総額の予算を決めたうえで、買う前に固める3つのこと（くわしくは5つの手順の節）

中古リノベーションの総額は何で決まる？物件価格・工事費・諸費用の内訳

総額は、物件価格、工事費、購入と工事の諸費用の3つの合計で決まります。工事費には本体の工事のほか、設計の費用や工事現場の諸経費も入ります。物件価格が安い家ほど、総額に占める工事費の割合は大きくなりがちです。

物件価格と工事費の釣り合いを見る

同じ調査では、全国で中古の戸建てを買った世帯の購入資金は平均2,966万円、中央値2,650万円でした。中古マンションは平均3,321万円、中央値2,750万円です。平均は高い取引に引っ張られやすいため、真ん中の世帯を示す中央値もあわせて見ると、自分の予算と比べやすくなります。

周南市では、徳山駅周辺の古い戸建ては建物より土地として見られることが多く、物件価格の多くを土地の値段が占める家もあります。一方、郊外では同じ予算で広い住まいを選びやすく、物件価格を抑えた分を工事費に回す考え方もできます。ただし、物件価格が安くても雨漏りや傾きの直しが重なると、総額は状態のよい家を買うより高くなることもあります。物件価格と工事費を並べ、合計で比べるのが基本です。周南・下松・光での中古住宅の探し方は、別の記事「周南市で中古住宅を買うには？」で説明しています。

購入と工事の両方にかかる諸費用

中古を買って直す場合は、物件の購入と工事の契約の両方に諸費用がかかります。見落としやすいのは、工事中の仮住まいや引っ越しの費用です。総額に入れておきたい費用は5つあります。

①　購入の諸費用（仲介手数料、登記の費用、売買契約書の印紙、不動産取得税など）

②　住宅ローンの諸費用（事務手数料、保証料、火災保険料など）

③　工事の諸費用（設計の費用、工事の契約書の印紙など）。建築確認（工事の前に、計画が建築基準法に合うかを確かめてもらう手続き）が要る工事では、その費用も

④　工事中の仮住まいの家賃と、2回分の引っ越しの費用

⑤　家具・カーテン・照明など、工事の見積に入っていない買い物

工事の見積では、どこまでが見積に入っていて何を自分で用意するのかを、書面で確かめておきます。購入の諸費用の内訳は、別の記事「マイホーム購入の諸費用まとめ」で説明しています。

中古住宅のリノベーション費用の目安は？部分と全面、戸建てとマンションの違い

国の調査（三大都市圏でリフォームをした世帯）では、リフォーム資金は平均170万円、中央値70万円です。これは工事の大小を分けない数字で、部分の工事か、全面の工事かで費用は変わり、全面的な工事の費用はこの調査からは読み取れません。全面の工事は、建物を見てもらったうえでの見積で確かめます。戸建てかマンションかでも、工事できる範囲が違います。

公的な調査で見るリフォーム費用の平均

リフォーム資金の平均170万円と中央値70万円には、大きな開きがあります。半分の世帯は70万円以下で済んでいる一方、金額の大きい工事をした世帯が平均を押し上げていると読めます。リフォームの内容で最も多かったのは「住宅内の設備の改善・変更」で、37.8%でした。なお、これらの数字は三大都市圏でリフォームをした世帯の調査で、周南市の工事費を示すものではありません。

戸建てはマンションより工事の範囲が広がりやすい

マンションの建物は、持ち主だけが所有する専有部分と、区分所有者全員で共有する共用部分に分かれています。その範囲は多くのマンションで管理規約に書かれているので、手を入れる前に確かめます。戸建ては屋根・外壁・基礎・給排水管・断熱・耐震まで、すべて自分の判断で直すため、工事の範囲が広がりやすくなります。購入後にリフォームした世帯の割合が戸建ての方が高いのも、こうした違いと関係していると考えられます。

また、2025年4月以降に工事を始める2階建ての木造住宅などで、壁・柱・床・はり・屋根・階段（主要構造部）の1種類以上の過半を直す大規模なリフォームは、建築確認の対象になりました。キッチン・トイレ・浴室など水回りだけの工事は、これまでどおり要りません。全面的な工事では設計の段階で要否を確かめ、要る場合は手続きの期間と費用も見込みます。

図2 部分の工事と全面の工事

費用を左右するのは何？築年数より建物の状態と工事の優先順位

費用を大きく左右するのは、築年数そのものより建物の状態です。雨漏り、シロアリの被害、給排水管の傷み、基礎のひび割れがあると、内装より先にそこを直す費用がかかります。耐震や断熱にどこまで手を入れるかでも金額は変わります。

昭和56年の耐震基準の区切りと耐震の工事

国土交通省の案内では、昭和56年（1981年）以前に建てられた建物は、建築基準法の耐震基準が強化される前の「旧耐震基準」で建てられ、耐震性が足りないものが多いとされています。旧耐震の家を直して住むなら、耐震診断と補強の工事の費用を総額に入れておく必要があります。

建てられた年は、住宅ローン控除にも関わります。国税庁の案内（令和8年4月1日現在の法令）では、中古住宅の控除は昭和57年1月1日以後に建てられた家が対象で、それより前の家は取得の日前2年以内に耐震基準に合うと証明されたものなどが対象です。耐震の目安（昭和56年以前か）とは物差しが別なので、両方を確かめます。周南市には木造住宅の耐震診断に無料で診断員を派遣する事業があり、令和8年度の受付は終了しています。次の年度は市の案内で確かめてください。

水回り・断熱・内装の優先順位の付け方

予算に限りがあるときは、暮らしの安全と建物の寿命に関わる所から順に直します。優先順位は次の5段階で考えると決めやすくなります。

①　雨漏り、シロアリ、基礎や柱の傷みなど、建物そのものに関わる所

②　給排水管や電気の配線など、壁や床の中にあって後から直しにくい所

③　耐震の補強と、窓や壁の断熱

④　キッチン・浴室・トイレなどの設備

⑤　壁紙や床の張り替えなどの内装

壁や床の中の工事は、内装を仕上げた後に直すと二度手間になります。設備の選び方は、別の記事「住宅設備の選び方」もあわせてご覧ください。

トウト君	トウト君のひとこと｜よくある勘違い 見た目の新しさから決めたくなりますが、床下や屋根裏の傷みを後で見つけると、仕上げた内装をはがして直すことになりかねません。

イメージ：木造住宅の外壁を直す工事（実際の物件・工事ではありません）

リノベーションの費用もローンで借りられる？一体型の住宅ローンとリフォームローン

リノベーションの工事費も、物件の購入費とまとめて住宅ローンで借りられる場合があります。購入と工事を合わせて申し込めるリフォーム一体型の住宅ローンを扱う金融機関があります。申し込みの時点で工事の見積を求められる場合があるため、取り扱いと条件は金融機関ごとに確かめます。

一体型の住宅ローンとリフォームローンの違い

一体型の住宅ローンは、物件の購入費と工事費を一つのローンで借りる方法です。月々の返済を一本にまとめられる一方、物件の審査と同時に工事の見積を出すため、売買契約の前に工事の相談先を決めておく必要があります。リフォームローンは購入の後から借りられます。国の調査（三大都市圏でリフォームをした世帯）では、リフォーム資金を借りた世帯の平均返済期間は7.8年でした。

住宅金融支援機構の住宅ローン「フラット35」には、中古住宅の購入と併せて一定の要件を満たすリフォームをすると借入金利を一定期間引き下げる「フラット35リノベ」があり、購入後に自分で直す場合はリフォーム一体タイプです（令和7年4月からの制度の案内）。周南市の空き家リフォーム補助金の案内（令和8年度）では、この補助金と併せてフラット35の金利を10年間引き下げる制度を使えるとされていました。要件と金利は申し込む時点で確かめてください。

支払いの時期のずれと、工事中の住まいの費用

工事代金は、契約時・工事の途中・完成時に分けて払う形が一般的です。一方、住宅ローンのお金が出る時期は金融機関や商品で異なり、工事の完成後になる場合もあります。その間の支払いを自己資金で立て替えるのか、つなぎの融資（ローンが出るまでの短期の借入）を使うのかを、工事の契約の前に金融機関と業者の両方に確かめます。

工事の期間中は、今の住まいの家賃と新しい家のローンの返済が重なることがあります。引き渡しから入居までの月数を工期から見積もり、その間の家賃と返済を総額の予算に入れておきます。住宅ローンの組み方は、別の記事「住宅ローンの選び方」でも説明しています。

中古を買ってリノベーションする進め方は？物件の契約より前に済ませる5つの手順

進め方は、総額の予算を決める、物件探しと工事の相談先探しを同時に始める、建物状況調査で状態を確かめる、見積とローンの事前審査をそろえる、売買契約と工事の契約に進む、の5つの手順です。ポイントは、物件探しと工事の相談先探しを同時に始めることです。

図3 物件の契約より前に済ませる手順

物件探しと工事の相談先探しは、同時に進めます。物件だけを先に決めると、工事の見積が間に合わず、ローンの審査や補助金の申し込みの日程に追われがちです。内見の段階から工事の相談先にも声をかけておくと、直す費用の見当をつけながら物件を比べられます。

3つ目の建物状況調査の費用は、国の案内では標準的な内容で6万円程度からが目安です。給排水管は調査の対象外で、オプションとして頼める場合があります。買う側が調査をするには、あらかじめ売主の承諾が要るため、早めに不動産会社に伝えます。

4つ目と5つ目は、見積とローンの事前審査の結果がそろってから売買契約に進む順番です。周南市の空き家リフォーム補助金を使う場合は、交付決定の通知を受ける前に工事に着手（契約）すると、補助は受けられません。令和8年度の募集は終了しているため、次の年度の要件と受付期間は市の案内で確かめてください。

トウト君	トウト君のひとこと｜ここが大事 補助金を使うなら、物件の契約日と引き渡し日から逆算して、申し込みの時期を先に決めておきましょう。

中古リノベーションで後悔しやすい点は？追加費用・工期・保険の確かめ方

後悔の多くは、解体して初めて分かる傷みによる追加費用、工事が延びて入居が遅れること、引き渡し後の不具合への備えを確かめていなかったことです。見積には予備費を入れ、工期と支払いの時期を契約書で確かめ、既存住宅売買瑕疵保険などの備えを調べておきます。この節では、予備費の考え方と、保険と契約書の確かめ方を説明します。

見積に予備費を入れておく

建物状況調査は原則として目視と、壊さずに調べる方法で行うため、壁の中や床下の奥までは分かりません。調査の結果は、欠陥がないことを保証するものでもありません。床や壁をはがしてから柱の腐れや配管の傷みが見つかることがあるため、見積とは別に予備費を予算に残しておくと安心です。工事の契約の前に、業者に確かめたいことは5つあります。

①　見積の内訳が「一式」だけでなく、工事ごとに分かれているか

②　追加の工事が出たときに、金額をどう決めて書面で合意するか

③　工期と、遅れたときの扱い

④　支払いの時期と、それぞれの金額

⑤　工事の後の保証と点検の内容

既存住宅売買瑕疵保険と工事の契約書の確かめ方

既存住宅売買瑕疵保険は、中古住宅を売買するときに入れる保険で、構造の主要な部分や雨水の浸入を防ぐ部分などに欠陥が見つかったときに、直す費用などが支払われます。加入を考えるなら、検査は保険法人に登録した検査事業者の検査員に頼む必要があるため、売主や仲介する不動産会社に、使えるかを契約の前に確かめます。工事の部分は、工事の契約書と保証書で、どこまで、いつまで保証されるかを見ておきます。

イメージ：家の模型とノートで、直す所と費用を整理する様子（実際の物件・書類ではありません）

よくある質問

中古を買ってリノベーションすると、新築より安くなりますか？

物件と工事の内容しだいです。水回りや内装の部分的な工事で済む家なら、総額を新築より抑えやすくなります。一方、建物の傷みが大きく全面的に直す場合は、新築との差が小さくなることもあります。物件価格と工事費を合わせた総額で、新築の見積と並べて比べるのが確実です。新築と中古の比べ方は、別の記事「新築と中古、どちらを選ぶ？周南市での住まい選び」で説明しています。

物件を決める前にリフォーム業者に相談したほうがいいですか？

はい。工事費も住宅ローンで借りる場合は、申し込みの時点で見積を求められる場合があるため、物件を決める前から相談しておくと日程に余裕が出ます。東徳不動産商事では、リフォーム業者のご紹介（ご紹介は無料）や、建物状況調査を行う建築士の手配のご相談も承っています。工事の請負や設計の契約は、業者・建築士とお客様の間で結びます。

築何年までの中古ならリノベーションに向いていますか？

年数だけでは決まりません。築年数が浅くても雨漏りや傷みがあれば費用はかさみ、古くても手入れされてきた家は工事が少なく済むことがあります。目安にしたいのは、昭和56年以前に建てられた家（旧耐震基準）かどうかです。昭和56年以前の家は、耐震診断と補強の費用と、住宅ローン控除の要件（昭和57年1月1日以後の建築か、耐震基準に合う証明があるか）もあわせて確かめます。

中古住宅のリノベーションに使える補助金はありますか？

周南市には、定住のために空き家を買った若年世帯（申請者か配偶者が40歳未満）や子育て世帯に、改修費の一部を補助する空き家リフォーム補助金があります。令和8年度は、補助対象事業費の2分の1以内で基礎額50万円でした。自分で行う工事を除いた工事費が50万円以上であることも条件です。空き家にも、建築20年以上・住まなくなって1年以上の一戸建て・土砂災害特別警戒区域の外（区域内なら基準に適合）などの条件があります。次の年度の要件と受付期間は、市の案内で確かめてください。くわしくは別の記事「周南市の空き家リフォーム補助金」で説明しています。

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ご相談は東徳へ 中古を買って直す住まい探しは、地元の東徳不動産商事へ 物件の価格だけでなく、直す費用まで含めた総額で考えると、選ぶ物件も変わってきます。建物状況調査を行う建築士の手配や、リフォーム業者のご紹介（ご紹介は無料）もご相談いただけます。工事の請負や設計は、業者・建築士とお客様の間の契約になります。物件を決める前の段階でも、お気軽にご相談ください。 トウト君のひとこと｜気になる物件が見つかったら、申し込みの前に建物の状態と工事の見積を確かめる段取りから考えましょう。

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参考資料

・国土交通省「令和7年度住宅市場動向調査報告書」：https://www.mlit.go.jp/report/press/content/002012180.pdf

・国土交通省「宅地建物取引業法における建物状況調査に関するQ&A」（令和6年4月1日現在）A1-1：https://www.mlit.go.jp/tochi_fudousan_kensetsugyo/const/content/001735111.pdf

・国土交通省「リフォームにおける建築確認要否の解説事例集（木造一戸建て住宅）」：https://www.mlit.go.jp/common/001853472.pdf

・国土交通省 マンション管理・再生ポータルサイト「これだけは知っておきたい！マンションの管理状況チェックシート」：https://www.mansion-info.mlit.go.jp/manshion_kanri/329/

・国土交通省「住宅・建築物の耐震化について」：https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_fr_000043.html

・国税庁 タックスアンサー No.1211-3 中古住宅を取得し、令和4年以降に居住の用に供した場合（住宅借入金等特別控除）［令和8年4月1日現在法令等］：https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1211-3.htm

・周南市「（受付終了）【令和８年度】木造住宅耐震診断員派遣事業」：https://www.city.shunan.lg.jp/soshiki/36/102003.html

・住宅金融支援機構「【フラット３５】リノベ、ご存じですか？」（令和7年4月からの制度の案内。2026年11月確認）：https://www.jhf.go.jp/files/topics/8311_ext_99_3.pdf

・周南市「空き家リフォーム事業補助金【令和8年度：受付終了】」：https://www.city.shunan.lg.jp/soshiki/36/84066.html