中古マンションの選び方

管理状態を見る書類と現地のチェックポイント

執筆：東徳不動産商事 編集部

この記事は国土交通省「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」（令和6年6月改定）・国土交通省「長期修繕計画標準様式、長期修繕計画作成ガイドライン及び同コメント」（令和6年6月改訂）などの公表資料にもとづいています（2026年11月確認）。

周南市で中古マンションを選ぶときも、同じ築年数・同じ価格帯でも、管理の良し悪しで住み心地と将来の出費が変わります。気になる物件を見つけたものの、管理費や修繕積立金が物件ごとに違い、どこを見て比べればよいか分からないまま内見の日が近づいている方もいらっしゃいます。管理状態は、内見で見る共用部分、買う前に取り寄せる3つの書類、修繕積立金などお金の数字の3つで見分けられます。この記事では、周南市の私たち有限会社東徳不動産商事（以下、東徳不動産商事）が、国のガイドラインと法律をもとに見る所を順に説明します。

この記事で分かること ✓ 中古マンションの管理状態を見分ける「現地・書類・お金」の3つの見方 ✓ 内見で見る共用部分と駐車場のチェックポイント ✓ 重要事項調査報告書・長期修繕計画・総会議事録で確かめること ✓ 修繕積立金の国の目安と、滞納・値上げの注意点 ✓ 管理会社・自主管理の違いと管理計画認定制度

結論：中古マンションは管理状態を「現地・書類・お金」の3つで見て選ぶ

中古マンションは、築年数と耐震基準を確かめたうえで、管理状態で選ぶと後悔が減ります。耐震基準は管理では補えないため先に確かめ、そのうえで同じ条件の物件どうしを管理の中身で比べます。同じ築年数でも、修繕が計画どおりに進んでいるかで傷み方が変わるためです。管理の中身は、図1のとおり現地から書類、お金の順に確かめます。

図1 現地から書類、お金の順に確かめる

比べる物件を探す地区の参考として、東徳不動産商事の現場の実感では、徳山駅周辺のマンションは比較的早く決まり、新南陽は徳山より価格が手ごろです。徳山駅周辺は単身の方が暮らしやすく、新南陽・富田・福川は家族で暮らすにも便利な地区です。

なぜ築年数より管理状態を見るのか？資産価値と住み心地への影響

マンションの外壁や屋根、エレベーターなどの共用部分は、区分所有者（部屋を所有している人）でつくる管理組合が維持管理と修繕を行います。そのため、長期修繕計画に沿って計画どおりに積立金が集まり修繕されている建物は、築年数が進んでも傷みを抑えやすくなります。ただし、耐震基準は管理では補えません。この節では、管理で差が出る理由と、耐震基準の見方を順に説明します。

築年数が同じでも管理で差が出る理由（管理組合と長期修繕計画）

共用部分の修繕は長い周期で行うものが多く、1回の工事に多額の費用がかかります。そこで、将来の工事の内容・時期・費用の目安を長期修繕計画にまとめ、それに沿って修繕積立金を毎月積み立てます。国のガイドラインでは、計画期間を30年以上で、かつ大規模修繕工事（外壁や屋上などをまとめて直す工事）が2回含まれる期間以上とするよう示しています。

計画が古いまま見直されていない建物や、積立金が足りず工事が先送りされている建物は、同じ築年数でも傷みが進みやすくなります。なお、修繕積立金で直すのは共用部分です。専有部分（自分の部屋の中）のリフォーム費用は原則として含まれないため、室内の傷みは自分で直す前提で予算を考えます。

トウト君	トウト君のひとこと｜よくある勘違い 築年数が浅いほど安心、とは限りません。古くても、計画どおりに修繕されている建物はあります。

耐震基準は竣工年でなく建築確認の日付で見る

国土交通省の案内では、1981年6月1日以降に建築確認（工事の前に、設計が法律の基準に合うかを確かめる手続き）を受けた建物は、新耐震基準に基づいて建てられています。それより前の建物は旧耐震基準のため、耐震性能が不十分な場合があります。基準の境目は、完成した年ではなく建築確認の日付です。登記簿の新築の年月だけで判断せず、建築確認の日付が分かる書類があるかを仲介会社に聞いておきましょう。旧耐震基準の建物なら、耐震診断などで新耐震基準と同程度の耐震性能を確かめているかも確認します。

内見で管理状態を見る方法は？共用部分のチェックポイント

内見では、部屋の中を見る前に、エントランス・廊下・ゴミ置き場・駐輪場・郵便受け・掲示板を見ておきます。清掃や掲示物の貼り替えが行き届いているか、掲示板の点検・修繕の予定が貼られているかで、管理組合と管理会社の意識が分かります。周南市のような車社会では、駐車場も判断の材料になります。見ておきたい所は次の6か所です。

①　エントランス・廊下：ごみや汚れがないか、照明が切れたままになっていないか

②　ゴミ置き場：分別の決まりが守られ、収集日以外にごみが出ていないか

③　駐輪場・郵便受け：放置された自転車や、あふれたチラシがないか

④　掲示板：点検・工事・総会の案内が新しいものに貼り替えられているか

⑤　外壁・廊下の天井：ひび割れ、さびが流れたあと、はがれがないか

⑥　駐車場：区画の数と空き、2台目を借りられるか、使用料はいくらか

イメージ：植え込みや外壁の手入れも管理状態を見る手がかり（実際の物件ではありません）

周南市は車で通勤や買い物をする方が多く、駐車場の台数や停めやすさは、住まい選びの大事な判断材料です。マンションの駐車場は管理組合のもので、空きを待つ順番や使用料の決まりがある場合が多いので、内見の際に聞いておきます。気になった点はメモに残し、次の書類の確認で答え合わせをします。

買う前に取り寄せる書類の見方は？重要事項調査報告書・長期修繕計画・総会議事録

管理の書類は、仲介する不動産会社を通じて管理会社から取り寄せるのが一般的です。重要事項調査報告書で管理費・修繕積立金の額と積立金の総額・滞納・修繕の予定を、長期修繕計画で計画期間と見直しの時期を、総会議事録で過去数年の修繕・値上げ・トラブルの議題を確かめます。この節では、3つの書類の見方を順に説明します。

マンションの売買では、仲介する不動産会社が重要事項を説明します（宅地建物取引業法施行規則第16条の2）。その中には、管理費（法令の言葉では通常の管理費用）の額、修繕積立金の規約の定めがあるときはその内容と積み立てた額、維持修繕の記録があるときはその内容が含まれます。重要事項調査報告書は、一般にはその材料として管理会社が作る書類です。

トウト君	トウト君のひとこと｜ここが大事 書類は買い付け（購入の申し込み）の前に頼んでおくと安心です。契約の直前だと、読む時間が足りなくなります。

図2 書類ごとに分かることと見るところ

重要事項調査報告書：管理費・修繕積立金・滞納・修繕の予定を見る

重要事項調査報告書は、その部屋と建物全体の管理の状況をまとめた書類です。法令で説明が求められるのは管理費・修繕積立金の額や修繕の記録などですが、報告書には滞納や今後の予定の欄があることが多いので、あわせて見ます。確かめることは4つあります。

①　その部屋の管理費・修繕積立金の月額と、駐車場などの使用料

②　管理組合全体の修繕積立金の残高（すでに積み立てられている額）

③　管理費・修繕積立金の滞納の有無（欄があることが多い。見方は後の滞納の項で説明）

④　大規模修繕工事の実施の記録と、これからの予定、値上げや一時金（積立金が足りないときに工事の前に一度に集めるお金）の予定（欄があることが多い）

長期修繕計画：計画期間・見直しの時期・計画どおり集まっているか

国のガイドラインでは、長期修繕計画を5年程度ごとに見直し、それに合わせて修繕積立金を設定し直すことが必要とされています。まず、計画がいつ作られ、いつ見直されたかを見ます。最後の見直しから年数がたっている計画は、工事費の値上がりが反映されていないことがあります。あわせて収支の表で、積立金の累計が工事費の累計を下回る年がないか、一時金や借り入れを前提にしていないかを確かめます。

総会議事録・管理規約：過去数年の議題と暮らしの決まりを見る

総会議事録には、議事の経過の要点と結果が記録されます。過去数年分を読むと、修繕積立金の値上げの話し合い、大規模修繕工事の時期、滞納や騒音などのトラブルが議題になっていないかが分かります。管理規約では、ペットの飼育や楽器、リフォームの届け出など、暮らしの決まりが自分の生活に合うかを見ます。

修繕積立金と管理費はどう比べる？安すぎる・滞納・値上げの注意

修繕積立金は、安いほど得とは限りません。判断の軸は、長期修繕計画に必要な額が集まっているかです。月額が安くても、段階的に値上げする計画や、工事のときに一時金を集める計画なら、将来の負担は増えます。国のガイドラインの目安と比べ、前の持ち主の滞納がないかも確かめます。この節では、積立の方式、残高と滞納、値上げの予定の順に説明します。

積立の方式（段階増額・均等）と国のガイドラインの目安

修繕積立金の積み立て方には、長期修繕計画の工事費の累計を計画期間中均等に積み立てる均等積立方式と、当初の積立額を抑えて段階的に値上げする段階増額積立方式があります。国のガイドラインは、将来の負担増を前提とする方式では、値上げの合意ができず積立金が不足する例もあると注意を促し、安定的に積み立てる観点からは均等積立方式が望ましいとしています。ただし、均等積立方式でも、計画の見直しで増額が必要になる場合があります。買う前には方式を確かめ、値上げ後の額が住宅ローンの返済と合わせて無理がないかを考えます。

図3 均等積立方式と段階増額積立方式のちがい

額の目安も示されています。建築延床面積は、建物全体の各階の床面積の合計です。地上20階未満でこれが5,000平方メートル未満のマンションでは、計画期間全体の平均で、専有面積1平方メートルあたり月335円、事例の3分の2が入る幅は235円から430円です。専有面積70平方メートルの部屋なら、平均で月23,450円（70×335円）、幅は月16,450円から30,100円です。今の月額ではなく計画期間全体の平均と比べる点に注意します。目安から外れていても、直ちに不適切というわけではありません。延床面積がより大きい建物や20階以上の建物は、別の区分の目安と比べます。区分は仲介会社に聞いて確かめます。

管理費は修繕積立金とは別に日々の管理のために毎月払うお金で、額は重要事項として説明されます。修繕積立金や駐車場の使用料と合わせた月々の合計で比べ、ローンの返済と合わせて無理なく払えるかを確かめます。

積立金の残高・滞納と、買主に請求され得る管理費

前の持ち主が管理費や修繕積立金を滞納していた場合、区分所有法第8条により、管理組合はその部屋を買った人にも請求できます。重要事項調査報告書でその部屋の滞納の有無を確かめ、滞納があれば、決済（代金を払って引き渡しを受ける日）のときに売主の負担で精算する取り決めを売買契約に入れてもらいます。建物全体の滞納も見ておきます。管理計画認定（国の制度に基づき自治体が認定）の基準の1つは、直前の事業年度の終了日時点で、修繕積立金の3か月以上の滞納額が全体の1割以内であることです。

値上げ・一時金の予定は報告書と議事録で見る

値上げや一時金の予定は、重要事項調査報告書に欄があればその記載と、総会議事録の議題で確かめます。総会で値上げが決まっていて実施が引き渡しの後なら、今の月額だけで資金計画を立てると足りなくなります。値上げの案が出たのに否決された記録があれば、積立金が足りているかを長期修繕計画とあわせて確認します。

管理会社・自主管理・管理計画認定の違いは？選び方の判断材料

管理の形には、管理会社に業務を全部任せる全部委託、一部だけ任せる一部委託、管理組合が自分たちで行う自主管理があります。自主管理だから悪い、全部委託だから安心、とは限りません。どの形でも長期修繕計画と積立金・議事録で判断するのが基本です。そのうえで、国の制度に基づき自治体が認定する管理計画認定を受けているかが判断材料の1つになります。この節では、管理の形と認定制度を順に説明します。

全部委託・一部委託・自主管理の違いと見るところ

一般に、全部委託は会計や清掃、点検の手配を管理会社が担うため、書類が整理されていることが多いといわれます。一方で管理会社任せになり、総会への関心が薄いマンションもあります。自主管理は委託費がかからない分、一般に役員の負担が大きくなりやすく、書類の保管や会計の点検が人によって左右されがちです。自主管理で認定を受けたマンションもあるので、形よりも中身で見ます。自主管理のときは、書類を誰に頼めばよいかを仲介会社に先に聞きます。

管理計画認定制度の基準と確かめ方

管理計画認定制度は、マンション管理適正化法に基づき、管理・修繕に関する基準を満たしたマンションを地方自治体が認定する制度です。2022年4月から、マンション管理適正化推進計画（市などがマンション管理の方針として作る計画）を作った地方公共団体で認定ができるようになりました。基準には、長期修繕計画の作成か見直しが7年以内にされていること、計画期間が30年以上で残りの期間に大規模修繕工事が2回以上含まれていることなどがあります。この7年は認定を受けるための基準で、ガイドラインが示す見直しの目安（5年程度ごと）とは別のものです。認定マンションを買うときにフラット35（住宅金融支援機構の住宅ローン）を使う場合は、一定の条件で金利が引き下げられます（条件や期間は機構の案内で確認）。

周南市で認定の申請を受け付けているか、気になる物件が認定を受けているかは、市の担当窓口か仲介会社に確かめてください。下松市や光市の物件なら、それぞれの市の担当窓口に聞きます。認定が無くても、書類で中身を確かめれば判断できます。

依頼先に聞くことは？仲介会社と専門家への相談の進め方

管理の書類の取り寄せと読み方は仲介会社に、専有部分や建物の状態は住宅診断を行う建築士に、管理費・修繕積立金を含めた返済の計画はファイナンシャルプランナーに相談します。仲介会社には、書類をいつまでに取り寄せられるかと、発行の手数料を誰が負担するかを先に聞いておきます。聞いておきたいことは次の3つです。

①　重要事項調査報告書・長期修繕計画・総会議事録を、いつまでに取り寄せられるか

②　書類の発行の手数料を、売主と買主のどちらが負担するか

③　建物状況調査（専門家が建物の傷みを調べる住宅診断）を頼めるか、頼む場合の段取り

書類を読んで気になる点が出たら、仲介会社を通じて管理会社に詳しい説明を求め、必要に応じて契約の条件や価格を相談します。

イメージ：間取りと月々の支払いをあわせて考える（実際の物件・書類ではありません）

専有部分や建物の状態が気になるときは、住宅診断を行う建築士に見てもらう方法があります。当社とグループ会社にはファイナンシャルプランナーが在籍し、連携して対応します。税金や登記の個別の判断は、税理士・司法書士などの専門家にご確認ください。

よくある質問

中古マンションは築年数と管理状態、どちらを重く見ればいいですか？

まず建築確認の日付で耐震基準を確かめ、そのうえで管理状態で比べるのがおすすめです。築年数が浅くても修繕積立金が足りない建物もあれば、古くても計画どおりに修繕されている建物もあります。

重要事項調査報告書や総会議事録は、買う前に見せてもらえますか？

多くの場合、仲介する不動産会社を通じて管理会社に頼めば、買う前に見られます。発行に手数料や日数がかかることもあります。

修繕積立金が安いマンションはお得ですか？

安いだけではお得とは言えません。段階的に値上げする計画なら、将来の月額が上がります。長期修繕計画で必要な額と比べ、国のガイドラインの目安から大きく外れていないかを確かめましょう。

前の持ち主が管理費や修繕積立金を滞納していたら、買った人が払うのですか？

管理組合は、区分所有法第8条により、部屋を買った人にも請求できます。確かめ方と精算の取り決めは、上の滞納の項で説明しています。

自主管理のマンションは避けたほうがいいですか？

避ける必要はありません。長期修繕計画が見直されているか、積立金が計画どおり集まっているか、総会が毎年開かれて議事録が残っているかで判断します。書類の取り寄せ先が管理会社ではないので、仲介会社に早めに相談しましょう。

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ご相談は東徳へ 中古マンション選びの相談は、周南市の東徳不動産商事へ 管理状態は、現地と書類、お金の数字をあわせて見ると判断しやすくなります。周南市のほか下松市・光市の物件も扱っています。今の住まいの売却と組み合わせた住み替えの段取りも含めて、物件を決める前の段階からお気軽にご相談ください。 トウト君のひとこと｜内見の前に、見たい書類と聞きたいことをメモしておくと、物件どうしを同じ目で比べられます。

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参考資料

・国土交通省「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」（令和6年6月改定）：https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001747009.pdf

・国土交通省「長期修繕計画標準様式、長期修繕計画作成ガイドライン及び同コメント」（令和6年6月改訂）：https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001747006.pdf

・国土交通省 マンション管理・再生ポータルサイト「これだけは知っておきたい！マンションの管理状況チェックシート」：https://www.mansion-info.mlit.go.jp/manshion_kanri/329/

・e-Gov法令検索 宅地建物取引業法施行規則 第16条の2：https://laws.e-gov.go.jp/api/1/lawdata/332M50004000012

・e-Gov法令検索 建物の区分所有等に関する法律 第42条：https://laws.e-gov.go.jp/api/1/lawdata/337AC0000000069

・国土交通省 マンション管理・再生ポータルサイト「管理計画認定制度」：https://www.mansion-info.mlit.go.jp/certification/

・国土交通省「管理計画認定制度のあり方について」：https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001706962.pdf