周南市の収益物件の利回り

計算例で見る、表面・実質・NOIの違い

地方の収益物件は、都市部と比べて利回りが高いといわれます。では、周南市で一棟アパートや区分マンションを買うとき、広告に出ている利回りの数字をどう読めばよいのでしょうか。大阪や福岡、広島などから周南市の物件を検討している投資家の方にとっても、数字の読み方をそろえておくことが判断の出発点になります。この記事では、周南市で収益物件を扱う私たち有限会社東徳不動産商事（以下、東徳不動産商事）が、説明用の計算例をもとに、表面利回り・実質利回り・NOIの違いと、数字だけでは分からない注意点を解説します。

結論：表面利回りより、経費を引いた実質利回りとNOIで判断する

収益物件の広告に出ている利回りの多くは、満室の家賃収入を物件価格で割った「表面利回り」です。周南市の物件を検討するときは、この数字の高さだけで判断せず、空室や管理費、修繕費、税金を差し引いた「実質利回り」と、1年間に手元に残る収益である「NOI」で比べることをおすすめします。

この記事の計算例では、表面利回り12.0%の木造アパートが実質では約7.1%、表面利回り9.0%の区分マンションが実質では約3.6%になります。気になる物件があれば、まず家賃の明細と経費の実績を取り寄せ、自分で計算し直すのが次の一歩です。

表面利回り・実質利回り・NOIの違いは？

表面利回りは「満室時の年間家賃収入÷物件価格」で求めます。計算が簡単で物件同士を比べやすい反面、空室や経費をまったく考えていない数字です。

NOIは、満室時の家賃収入から、空室による減少と運営にかかる経費を差し引いた、1年間の営業上の収益です。運営の経費には、管理委託料、固定資産税、火災保険料、修繕費などが入ります。ローンの返済額は含めません。

実質利回りは「NOI÷（物件価格＋購入時の諸費用）」で求めます。この記事では、購入時の諸費用（仲介手数料、登記の費用、不動産取得税など）を物件価格の7%と仮定します。経費の範囲や諸費用の扱いは資料によって違うため、物件を比べるときは前提をそろえてください。

計算例①：周南市内の築30年の木造アパートの場合

ここからの数字は説明用の例で、実在の物件ではありません。例：周南市内の築30年の木造アパート（6室）、価格3,000万円、1室の家賃は月5万円で、満室時の年間家賃収入は360万円（5万円×6室×12か月）とします。表面利回りは、360万円÷3,000万円で12.0%です。ここから、次の金額を差し引きます。

①　空室による減少：満室家賃の10%として36万円

②　管理委託料・共用部の電気代・清掃費など：30万円

③　固定資産税・都市計画税・火災保険料：25万円

④　修繕のための積み立て（築30年のため多めに見込む）：40万円

空室と経費の合計は131万円で、満室家賃に対する割合（経費率）は約36%です。NOIは360万円−131万円＝229万円になります。購入時の諸費用を価格の7%の210万円とすると、実質利回りは229万円÷3,210万円で約7.1%です。表面利回り12.0%の物件でも、経費を引くと5ポイント近く下がります。

計算例②：周南市内の区分マンションの場合

こちらも説明用の例で、実在の物件ではありません。例：周南市内の築25年の分譲マンションの1室（3LDK）、価格800万円、家賃は月6万円で、満室時の年間家賃収入は72万円とします。表面利回りは、72万円÷800万円で9.0%です。ここから、次の金額を差し引きます。

①　空室による減少：年に1か月空く想定で6万円

②　管理組合に払う管理費・修繕積立金：月2万円で年24万円

③　管理委託料：家賃の5%として3.6万円

④　固定資産税・都市計画税・火災保険料：8万円

空室と経費の合計は41.6万円で、NOIは72万円−41.6万円＝30.4万円です。購入時の諸費用を価格の7%の56万円とすると、実質利回りは30.4万円÷856万円で約3.6%です。区分マンションは、毎月の管理費と修繕積立金が家賃に対して重くなりやすいうえ、1室しかないため、空室になると家賃収入がゼロになります。

経費には何を見込めばいい？

経費は、その物件の実績の数字を使うのが基本です。税金の計算でも、不動産所得の必要経費にできるのは不動産収入を得るために直接必要な費用とされ、固定資産税や損害保険料、修繕費などが挙げられています（国税庁の案内による）。

固定資産税は、課税標準額に税率を掛けて計算し、税率は原則1.4%です。200平方メートル以下の住宅用地は、課税標準額が価格の6分の1に軽減されます（いずれも総務省の案内による）。

購入時には、登記の費用と不動産取得税もかかります。土地の売買による所有権の移転登記の登録免許税は、令和11年3月31日までの登記なら不動産の価額の1,000分の15です（国税庁の案内による）。不動産取得税の税率は4%ですが、土地と住宅には軽減税率の3%が適用されています（2026年10月時点、総務省の案内による）。どちらも、基準になるのは物件価格ではなく、固定資産課税台帳に登録された価格などです。正確な額は物件ごとに確認し、税額の計算は税理士や県の税務の窓口にご相談ください。

周南市の賃貸需要は？

周南市の賃貸需要は、臨海部のコンビナートに関わる企業の従業員や、転勤・出張で訪れる人の住まいが支えの一つです。単身者向けのワンルームや1LDK、法人が借り上げる社宅としての需要があり、周南公立大学の学生向けの需要もあります。

当社の実感では、徳山駅の周辺の賃貸は、単身の方や転勤の方が中心です。一方で、駅や幹線道路から離れたエリアでは、空室が埋まるまでに時間がかかることもあります。計算例の「空室による減少」を何%と見込むかは、エリアごとに変えて試算してください。

利回りが高い物件に隠れたリスクは？

利回りが特に高く見える物件には、理由が隠れていることがあります。次の3点を確認しましょう。

空室が埋まりにくいエリア

現在の入居状況だけでなく、過去の空室期間や、周辺の競合物件の数も確認しましょう。満室で売りに出ていても、売却の直前に家賃を下げて埋めた部屋がないかは、契約日と家賃の一覧で分かります。

築年数と修繕費

築年数が古い物件ほど価格が下がり、利回りは高く見えます。しかし、屋根や外壁、給排水管などの大規模な修繕が近いうちに必要になる場合、その費用で数年分の収益が消えてしまうこともあります。修繕の履歴と、今後の修繕の見込みは必ず確認しましょう。

融資と出口

地方の古い物件は、金融機関の融資の期間が短くなりやすく、毎月の返済額が大きくなることがあります。購入するときから、何年持って、いくらで売るかという出口を描いておきましょう。

購入前に確認したい資料は？

購入を決める前に、少なくとも次の資料を売主側から受け取り、計算例の仮の数字を実績に置き換えてください。

①　家賃の一覧（レントロール）：各部屋の家賃、入居日、契約の内容が分かるもの

②　過去数年分の入居率と、空室が埋まるまでの期間

③　修繕の履歴と、今後予定される大規模修繕

④　固定資産税の額と、管理費・清掃費などの運営費の実績

⑤　建物の検査済証や図面、違反建築がないかの確認

特にレントロールでは、長く住んでいる部屋の家賃が今の相場より高くないかを見てください。高い場合、退去後は家賃を下げないと次の入居者が決まらず、利回りが下がります。

遠方から検討する場合は？

遠方からでも、地元の不動産会社に現地の確認と購入後の管理を任せれば、周南市の物件を検討できます。東徳不動産商事では、県外のオーナー様には物件の様子を写真やメールでご報告し、打ち合わせは電話やオンラインで行っており、管理の契約も郵送でやり取りできます。管理委託料は一般的な範囲（家賃の3〜5%前後）で、管理の内容と合わせてお見積もりします。

よくある質問

周南市で、区分マンションへの投資はどうですか？

周南市は分譲マンションの数が都市部より少なく、区分の収益物件の選択肢は限られます。計算例②のように、管理費と修繕積立金の負担で実質利回りが下がりやすい点も踏まえ、一棟アパートや戸建ての賃貸と比べて検討しましょう。

掲載されている物件以外にも、紹介してもらえますか？

公開前の情報や、条件に合う物件が出たときにお知らせできる場合があります。希望の価格帯、エリア、利回りの目安をお伝えいただければ、合う物件をご提案します。

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