不動産購入の申し込みから引き渡しまで｜契約の実務
不動産購入の申し込みから引き渡しまで
契約の実務をやさしく解説
内見を重ね、「この物件にしよう」と決めたら、そこからいよいよ契約の手続きが始まります。しかし、購入の申し込みから、実際に鍵を受け取るまでには、いくつものステップがあり、初めての方には分かりにくいものです。「手付金って何？」「契約はいつ？」「引き渡しまでどれくらいかかる？」——そんな疑問にお答えします。この記事では、周南市で売買を手がける私たち有限会社東徳不動産商事（以下、東徳不動産商事）が、購入の申し込みから引き渡しまでの実務の流れを、順を追って解説します。
購入手続きの全体の流れ
まずは、全体像をつかんでおきましょう。購入を決めてからの流れは、おおむね次のようになります。
① 購入の申し込み（買付証明書の提出）
② 住宅ローンの事前審査
③ 重要事項説明を受け、売買契約を結ぶ（手付金の支払い）
④ 住宅ローンの本審査・金銭消費貸借契約
⑤ 決済・引き渡し（残代金の支払い、登記、鍵の受け取り）
申し込みから引き渡しまでは、住宅ローンを利用する場合、おおむね1〜2か月程度かかるのが一般的です。物件や状況によって前後します。それぞれのステップを、詳しく見ていきましょう。
ステップ①｜購入の申し込み
気に入った物件が見つかったら、まず「購入の申し込み」を行います。これは、売主に対して「この条件でこの物件を買いたい」という意思を示すものです。
申し込みの際には、購入希望価格や、引き渡しの希望時期などを伝えます。中古住宅では、この段階で価格の交渉を行うこともあります。申し込みは、まだ契約ではないため、この時点では法的な拘束力は基本的にありません。ただし、売主は、この申し込みを受けて他の希望者への販売を止めることもあるため、安易な申し込みや、理由のないキャンセルは避けるべきです。「買う意思が固まったら申し込む」のが基本です。なお、人気の物件では、複数の購入希望者が同時に申し込むこともあります。その場合、申し込みの順番や、条件の良さ（価格、ローンの見込み、引き渡し時期など）で、売主が判断することになります。
ステップ②｜住宅ローンの事前審査
購入の申し込みと前後して行うのが、住宅ローンの「事前審査」です。
事前審査とは、金融機関が「この人にいくらまで融資できそうか」を、あらかじめ判断するものです。売主にとっても、「ローンが通る見込みのある買主か」は重要な関心事です。そのため、事前審査を通過していることが、購入の申し込みを受け入れてもらう条件になっている場合もあります。事前審査は、比較的短期間（数日程度）で結果が出ることが多く、必要書類も本審査より簡易です。物件探しと並行して、早めに受けておくと、良い物件が見つかったときに素早く動けます。また、事前審査を受けることで、「自分がいくらまで借りられるか」がはっきりし、物件探しの予算も定まります。物件を探す前の段階で受けておくのも、有効な進め方です。
ステップ③｜重要事項説明と売買契約
話がまとまったら、いよいよ売買契約です。契約の前には、必ず「重要事項説明」が行われます。
重要事項説明とは、宅地建物取引士が、その物件や取引に関する重要な事項を説明するものです。物件の権利関係、法令上の制限、インフラの状況、契約解除の条件など、購入の判断に関わる大切な内容が説明されます。ここで疑問点は必ず解消しておきましょう。重要事項説明書は、専門的な内容が多く、その場で初めて聞くと理解しきれないこともあります。可能であれば、事前に書面をもらって目を通しておくと、当日、落ち着いて確認できます。説明に納得したら、売買契約書に署名・押印し、契約が成立します。そして、このときに支払うのが「手付金」です。
手付金とは？いくら必要？
売買契約時に支払う「手付金」について、詳しく説明します。
手付金は、契約が成立したことの証として、買主が売主に支払うお金です。金額は、物件価格の5〜10%程度が一般的ですが、物件や交渉によって変わります。手付金は、最終的には売買代金の一部に充当されるため、余分に支払うお金ではありません。ただし、注意したいのは、手付金は現金で用意する必要があるという点です。住宅ローンが実行されるのは引き渡しのときなので、契約時点では、自己資金から支払うことになります。また、買主の都合で契約を解除する場合、手付金を放棄することになります（手付解除）。契約は、慎重に判断したうえで結びましょう。
ステップ④｜住宅ローンの本審査と契約
売買契約を結んだら、住宅ローンの「本審査」に進みます。
本審査では、事前審査より詳しく、収入や信用情報、購入する物件の内容などが審査されます。必要書類も多くなります。本審査に通ると、金融機関と「金銭消費貸借契約（ローン契約）」を結びます。なお、万一、本審査が通らなかった場合に備えて、売買契約には「住宅ローン特約」が付いているのが一般的です。これは、ローンが承認されなかった場合、契約を白紙に戻し、手付金も返還される、という取り決めです。この特約の有無と条件は、契約時に必ず確認しておきましょう。
ステップ⑤｜決済・引き渡し
いよいよ最後のステップ、決済と引き渡しです。
決済日には、買主・売主・不動産会社・司法書士、そして金融機関の担当者が集まります。この場で、住宅ローンが実行され、買主から売主へ残代金が支払われます。それと同時に、司法書士が登記の手続きを進め、所有権が買主に移ります。そして、鍵と関係書類を受け取り、引き渡しが完了します。ここまで来て、ようやくその家は、正式にあなたのものになります。決済の日は、多くの関係者が集まり、大きなお金が動く日です。当日慌てないよう、必要書類や資金の準備を、事前にしっかり確認しておきましょう。また、引き渡しの前には、物件の最終確認を行うのが一般的です。契約時の状態と変わりないか、設備は正常に動くかなどをチェックします。気になる点があれば、引き渡し前に伝えることが大切です。
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