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利回りの正しい読み方｜表面利回りと実質利回りの違いを解説

不動産投資 2026.07.03

#利回り #不動産投資 #表面利回り #実質利回り #周南市

表面利回りと実質利回りの違いを、具体例でやさしく解説

不動産投資の物件情報を見ると、必ず「利回り○％」という数字が載っています。この数字が高いほど良い物件に見えますが、実はその数字だけで判断すると、思わぬ落とし穴にはまることがあります。この記事では、周南市で収益物件を扱う私たち有限会社東徳不動産商事（以下、東徳不動産商事）が、「表面利回り」と「実質利回り」の違いと計算のしかたを、具体的な数字の例を交えて分かりやすく解説します。

そもそも「利回り」とは何か

利回りとは、投資した金額に対して、1年間でどれくらいの収益が得られるかを示す割合です。たとえば1,000万円で買った物件が年間100万円の家賃を生むなら、利回りは10％ということになります。数字が高いほど「効率よく稼げる物件」に見えるため、投資判断の最初の目安として使われます。

ただし、ひとくちに利回りといっても、実は計算のしかたが違う2種類があります。物件情報に大きく載っているのは、たいてい数字が高く見える「表面利回り」のほうです。ここを理解しないまま数字を鵜呑みにすると、実際の手取りとのギャップに驚くことになります。

表面利回り｜物件広告に載っている数字

表面利回り（グロス利回り）は、年間の家賃収入を物件価格で割っただけのシンプルな数字です。計算式は次のとおりです。

表面利回り（％）＝年間家賃収入 ÷ 物件価格 × 100

たとえば、2,000万円の物件で年間の家賃収入が160万円なら、表面利回りは8％です。計算が簡単で物件どうしの比較に使いやすい反面、購入時の諸費用や、保有中にかかる経費がいっさい考慮されていません。つまり、実際に手元に残る金額は、この数字より必ず低くなります。

実質利回り｜経費を引いた「本当の数字」

実質利回り（ネット利回り）は、家賃収入から保有中の経費を引き、購入時の諸費用も物件価格に加えて計算する、より実態に近い数字です。計算式は次のようになります。

実質利回り（％）＝（年間家賃収入－年間経費）÷（物件価格＋購入時諸費用）× 100

ここでいう年間経費には、管理費・修繕積立金・固定資産税・管理会社への手数料・火災保険料などが含まれます。購入時諸費用には、仲介手数料・登記費用・不動産取得税などがかかります。これらを反映させることで、「実際に手元に残るお金」に近い利回りが見えてきます。

具体例で見る｜同じ物件でもこんなに違う

先ほどの「2,000万円・年間家賃160万円（表面利回り8％）」の物件で、実質利回りを計算してみましょう。仮に年間経費が40万円、購入時諸費用が140万円かかるとします。

①　表面利回り：160万円 ÷ 2,000万円 × 100 ＝ 8.0％

②　実質利回り：（160万円－ 40万円）÷（2,000万円＋ 140万円）× 100 ＝約5.6％

同じ物件でも、表面では8％に見えたものが、経費まで考えると実質は約5.6％まで下がりました。この差はけっして小さくありません。表面利回りだけを見て「高利回り物件だ」と飛びつくと、実際の手残りが想定を大きく下回る、というのはよくある失敗です。※ここでの経費・諸費用は説明のための仮の数字です。実際は物件ごとに異なります。

利回りを見るときの注意点

表面利回りの高さには理由があることも

極端に表面利回りが高い物件は、築年数が古く修繕費がかさむ、立地に難があり空室になりやすい、といった理由が隠れていることがあります。数字の高さだけで判断せず、なぜ高いのかを確認することが大切です。

「満室想定」の利回りに注意

広告の利回りは、すべての部屋が埋まっている「満室想定」で計算されていることがほとんどです。実際には空室が出る前提で、現実的な入居率を踏まえて考える必要があります。

数字だけでなく「その物件が回るか」を見る

最終的に大切なのは、利回りの数字そのものより「そのエリアで、その物件が安定して入居者を得られるか」です。地域の需要を知る会社に相談すれば、数字の裏側にあるリスクまで見極めやすくなります。

利回りの裏側まで、地元70年の東徳不動産商事へ

私たち有限会社東徳不動産商事は、昭和29年の創業以来、周南市の地で賃貸・売買・管理を一貫して手がけてきました。だからこそ、表面利回りの数字だけでなく、経費の見込みや、そのエリアで本当に入居が続くのかまで、現地目線でお伝えできます。物件情報を送るだけの関係ではなく、購入前の判断から購入後の運営まで寄り添う「伴走型」で、失敗しない投資をお手伝いします。収益物件の利回りについて気になることがあれば、お気軽にご相談ください。