空き家は貸す？売る？維持する？費用・収支・税・期限で見る判断の基準
空き家は貸す？売る？維持する？
費用・収支・税・期限・建物の状態で見る判断の基準
親から受け継いだ実家や、住み替えで空いた家。「貸すか、売るか、しばらく維持するか」で迷ったまま、何年も過ぎてしまう方は少なくありません。3つの選択肢には、それぞれかかるお金と、税金の特例の期限があり、決めるのが遅れるほど選べる道が狭まることもあります。この記事では、周南市で賃貸・売買・管理を手がける私たち有限会社東徳不動産商事（以下、東徳不動産商事）が、費用・収支・税・期限・建物の状態の5つの基準で、空き家の活用方法の選び方をまとめました。税金や契約の個別の判断は、税理士や司法書士、市の窓口にご確認ください。
結論：期限と建物の状態で候補を絞り、手元に残るお金で決める
空き家を貸すか、売るか、維持するかは、まず「いつまでに決めないと損をするか（期限）」と「そのまま使える建物か（建物の状態）」で候補を絞り、最後に「それぞれの方法で10年後に手元にいくら残るか」を比べて決めると迷いにくくなります。決めないまま維持を続けると、費用が積み上がり、税金の特例の期限を過ぎることもあります。
大まかな目安は、将来家族が住む予定がはっきりしているなら維持するか期間を決めて貸す、住む予定がなく建物の傷みが進んでいるなら売る、立地と建物の状態が良く修繕費を回収できる見込みがあるなら貸す、というものです。
空き家の活用方法は何がある？3つの選択肢の違い
空き家の主な選択肢は、維持する、貸す、売るの3つです。維持は決断を先に延ばせますが、費用がかかり続けます。それぞれの特徴は次のとおりです。
① 維持する：家を残せる。固定資産税・保険・手入れの費用が毎年かかる
② 貸す：家賃収入が入る。修繕費の先払いと、入居者への対応が必要
③ 売る：管理の負担がなくなる。利益が出れば譲渡所得の税金がかかる
維持するといくらかかる？10年分で考える
維持する場合は、1年分ではなく10年分の合計で考えるのがおすすめです。たとえば、固定資産税と都市計画税が年8万円、火災保険が年3万円、電気・水道の基本料金が年3万円、草刈りや小さな修繕が年6万円かかる家なら、年20万円、10年で200万円になります（金額は説明のための仮の例です）。遠方から通う交通費や見回りの費用は別にかかります。
住宅が建っている土地は、固定資産税の計算の元になる額が、200㎡以下の部分は評価額の6分の1、200㎡を超える部分は3分の1に抑えられています（総務省の案内による）。ただし周南市の案内では、管理が行き届かない空き家として市から「勧告」を受けると、この住宅用地の特例が受けられなくなる場合があるとされています。維持を選ぶなら、定期的な見回りと手入れが前提になります。
貸すと手元にいくら残る？収支の考え方
貸すかどうかは、家賃収入から経費を引いた「手残り」と、貸す前の修繕費を何年で回収できるかで判断します。家賃収入は不動産所得として、収入から固定資産税、損害保険料、減価償却費、修繕費などの必要経費を引いて計算します（国税庁の案内による）。
たとえば、月5万円で貸せる一戸建てなら家賃収入は年60万円です。管理会社への委託料を家賃の5%で年3万円、固定資産税を年8万円、火災保険を年3万円、修繕の備えを年6万円とすると、経費は年20万円で、税金を引く前の手残りは年40万円です。貸す前に150万円の修繕が必要なら、回収にはおよそ4年かかります（150万円÷40万円＝3.75年）。空室の期間があれば、回収はさらに延びます。
将来家族が住む予定があるなら、期間を決めて貸し、更新をしない「定期借家」という契約の形もあり、借地借家法では書面で契約することが条件とされています。注意したいのは、親が一人で住んでいた家を相続して貸すと、後で売るときに相続空き家の特例が使えなくなる点です。国税庁の案内では、相続の時から売る時まで、貸付けなどに使っていないことが条件になっています。
売ると税金はどうなる？期限のある特例
売る場合は、使える税金の特例とその期限を先に確かめます。自分が住んでいた家なら、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売れば、譲渡所得から最高3,000万円を差し引ける特例の対象になる可能性があります。親が一人で住んでいた昭和56年5月31日以前の家を相続した場合は、相続から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ることなどを条件とする別の特例があり、制度自体も令和9年12月31日までの売却が対象です（いずれも国税庁の案内による、2026年10月時点）。
迷っている間も、期限だけは先に把握しておきましょう。特例が使えるかどうかの最終的な判断は、税理士や税務署にご確認ください。
建物の状態で、選べる道はどう変わる？
建物の状態は、貸せるかどうかを大きく左右します。雨漏りや床の傷み、水回りの故障があると、貸す前に大きな修繕が必要になり、収支が合わなくなりがちです。一方、売る場合は、傷みのある家でも古家付きのまま売り出す方法があります。当社でも、ほかで解体を勧められていた実家を、古家付きのまま売り出して決まったことがあります。
周南市内の物件であれば、雨漏りなどの不具合がある家や、家財が残ったままの家でも、当社が買い取るか提携の買取業者におつなぎする方法を検討できます。現金化までの目安は1〜2か月ですが、価格は仲介で売るより低くなることが多いため、仲介の査定額と比べて選びます。建物の傷みの程度を知りたいときは、建物状況調査を行う建築士の手配もできます。
周南市の空き家情報バンクは使える？
周南市には「空き家情報バンク」があり、空き家を貸したい・売りたい人と、借りたい・買いたい人をつなぐ制度です。市の案内では、市は仲介や斡旋を行わず、交渉や契約は当事者間で行うため、トラブル防止のために不動産業者などの仲介をすすめています。また、土砂災害特別警戒区域や市街化調整区域にある物件、老朽化の目立つ物件などは、登録できない場合があります。
当社の実感では、鹿野・熊毛・須々万などの郊外や山あいの物件は、売れるまでに1年以上かかることもあります。こうしたエリアでは、仲介だけでなく、買取や空き家情報バンクへの登録も併せて検討するのがおすすめです。
決める前に、何を比べればいい？5つの判断基準
迷ったときは、次の5つを書き出して比べると、家族で話し合いやすくなります。不動産会社に相談するときも、この5つを聞けば判断の材料がそろいます。
① 費用：維持した場合の10年分の費用の合計
② 収支：貸した場合の家賃の目安、修繕費、手残りと回収の年数
③ 税：売った場合の手取りと、使えそうな特例
④ 期限：特例の期限と、家族が住む予定の時期
⑤ 建物の状態：そのまま貸せるか、修繕が必要か、古家付きで売るか
自分で比べるなら、固定資産税の納税通知書と火災保険の証券を用意し、近くの賃貸や売り物件の価格を調べることから始めます。不動産会社に頼む場合は、賃料の目安と売却の査定額の両方を出してもらい、根拠となる近くの事例を見せてもらいましょう。どれか一つだけをすすめる会社より、3つを並べて説明してくれる会社のほうが判断しやすくなります。
よくある質問
とりあえず数年維持して、後で決めてもいいですか？
維持すること自体は問題ありません。ただ、その間も費用はかかり続け、人が住まない家は傷みやすく、売るときの特例の期限も近づきます。維持する場合も「いつまでに決めるか」を家族で決めておくと、先延ばしを防げます。
貸している家を、後から売ることはできますか？
できます。入居者がいるまま売る方法と、退去を待ってから売る方法があります。入居者がいるまま売る場合は、買い手が投資を目的とする人に限られやすくなります。将来売る予定があるなら、最初から定期借家で貸すなど、出口を考えた契約にしておくと選択肢が広がります。
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