当日の流れと前日までの準備をやさしく解説

執筆：東徳不動産商事 編集部

この記事は国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）」第1章・国土交通省「『原状回復をめぐるトラブルとガイドライン』について」などの公表資料にもとづいています（2026年11月確認）。

退去日が決まると、最後に管理会社や大家さんの担当者と部屋を一緒に見る「退去立会い」があります。転勤の辞令で急に引っ越すことになり、立会いで何を言われるのか、その場で修繕の金額を言われたらどうすればいいのかと落ち着かない方も少なくありません。大切なのは、サインの前に書類の中身と負担の理由を確かめることです。この記事では、私たち有限会社東徳不動産商事（以下、東徳不動産商事）が、国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」と賃貸住宅標準契約書（国が示している契約書のひな形）をもとに解説します。サインの前に確かめることから、立会いで見られる所、前日までの準備と当日の流れまでを順に説明します。

この記事で分かること ✓ 退去立会いの意味と、前日までにそろえる準備・持ち物 ✓ 担当者の到着から鍵の返却までの当日の流れ ✓ 壁・天井、床、水回り、設備、鍵の場所ごとの確認点と負担の考え方 ✓ サインの前に確かめることと、納得できないときの相談先、精算書の見方

結論：退去立会いは部屋の傷と汚れを一緒に確かめ、負担を決める場

退去立会いは、借主と担当者が空になった部屋を一緒に見て、原状回復（退去のときに部屋の傷や汚れを直すこと）の費用をどちらが負担するかを決める材料をそろえる場です。見られるのは壁・天井、床、水回り、設備、鍵の5つの場所です。前日までに荷物を出し、掃除と入居時の写真をそろえておきます。当日は納得できない項目はその場でサインせず確かめることで、余計な負担を避けやすくなります。

国土交通省のガイドラインは、入居時と退去時に、部位ごとの状態や原状回復の内容を当事者が立ち会って十分に確かめることが必要だとしています。立会いは借主にとって、入居中についた傷かどうかを担当者と一緒に確かめ、その場で説明を聞ける機会です。

退去立会いとは？誰が来て、何を確かめるのか

退去立会いは、借主と管理会社（大家さんが自分で管理している物件なら大家さん）の担当者が、空になった部屋を一緒に見て、入居中についた傷や汚れを確かめる手続きです。その結果は、原状回復の負担と敷金（入居時に預け、退去時に費用を差し引いて返されるお金）の精算に使われます。かかる時間は部屋の広さや状態で変わるため、「どのくらいかかりますか」と担当者に聞いておくと予定が立てやすくなります。

ここでいう原状回復は、入居した日の状態に戻すことではありません。ガイドラインは、借主の故意・過失（わざと、または不注意で傷つけること）や、通常の使い方を超える使い方でついた損耗や傷を直すことを原状回復とし、その費用を借主の負担としています。年月がたって古くなった分や、普通に暮らしていてつく損耗の修繕費用は、家賃に含まれるという考え方です。

トウト君	トウト君のひとこと｜ここが大事 傷や汚れを指摘されたら、普通の暮らしでついたものか手入れ不足かを聞き、答えをメモしましょう。

国土交通省の賃貸住宅標準契約書も、明け渡しのときに、特約（契約書に加えた特別な取り決め）があればその内容も含めて、借主が行う原状回復の内容と方法を貸主と借主が協議するとしています。立会いは、この話し合いを部屋の中で行う場と考えると分かりやすくなります。ただし標準契約書はひな形で、使うことが法令で義務づけられているわけではないため、実際の決まりは手元の契約書で確かめます。

立会いの前日までに何を準備する？日程・荷物・持ち物

準備は3つです。退去の連絡のときに立会いの希望日を伝えて日程を決めること、前日までに荷物をすべて運び出すこと、契約書・鍵一式・入居時の写真などの持ち物をそろえることです。電気や水道は、当日に照明や水回りを確かめるときに使うことがあります。止める日は立会いの後にしておくと安心です。ここからは3つを順に説明します。

日程の決め方：退去の連絡と同時に希望日を伝える

立会いの日程は、退去の連絡をするときに希望日をあわせて伝えると決めやすくなります。連絡の期限は、手元の契約書で確かめておきましょう。徳山駅周辺の賃貸は単身や転勤の方が中心で、一般に年度替わりは転勤や進学で引っ越しが重なる傾向があります。そのため、「日程はいつまでに決めればよいですか」と担当者に聞き、早めに押さえておくと安心です。立会いの日は鍵を返す日に合わせ、荷物の運び出しは前日までに終えておきます。当日に運び出す場合は、立会いの前に部屋を空にしておきましょう。

前日までにやること：荷物の運び出し・掃除・自分での写真

前日までに、荷物と粗大ごみをすべて部屋から出しておきます。家具が残っていると、その下の床や壁が見えず、確認がやり直しになることがあります。掃除は、普段の掃除で落ちる汚れを落とす程度で十分です。ただし、水回りの水垢やカビ、コンロまわりや換気扇の油汚れは、手入れを怠った結果とみなされると借主の負担になりやすい所です。ここは念入りに落としておきましょう。

荷物を出した後の部屋は、自分でも写真に残しておきます。ガイドラインも、損耗の箇所や程度を平面図に書き込んだり、写真を撮ったりする方法を併せて使うよう勧めています。部屋ごとに全体を1枚、気になる傷や汚れは近くからもう1枚撮り、撮った日が分かるようにしておきます。後で精算書を見るときの確かめにも役立ちます。

イメージ：立会いの持ち物をそろえる様子（実際の物件・書類ではありません）

持ち物のチェックリスト：契約書・鍵一式・入居時の写真

当日に持っていくものは5つあります。

①　賃貸借契約書と重要事項説明書（入居前に説明を受けた書類。特約や原状回復の取り決めを確かめるため）

②　鍵一式（入居時に受け取った本数すべてと、自分で作った合鍵）

③　入居時の写真や、入居時に記入した部屋の状態の確認書の控え

④　敷金の返還先の口座が分かるもの（管理会社から求められた場合）

⑤　筆記用具と、説明を書き留めるメモ

入居時の写真や確認書は、入居前からあった傷を示す手がかりになります。ガイドラインは、こうした確認の記録が、後でトラブルになったときの証拠資料にもなりうるとしています。見つからない場合は、入居時にやり取りしたメールや、スマートフォンに残っている写真のデータも探しておきましょう。

当日の流れは？担当者の到着から鍵の返却まで

当日は、担当者の到着、部屋を一緒に見て回る、傷や汚れの説明と質問への受け答え、確認の書類の読み合わせ、鍵一式の返却、の順に進むのが一般的です。鍵を返すとその部屋には入れなくなるため、忘れ物の確認と自分での写真は鍵を返す前に済ませておきます。分からない説明はその場で聞き、メモに残しておきましょう。

図1 立会いの当日の流れ（順番は管理会社によって変わることがあります）

部屋を見て回るときは、担当者が指した傷や汚れを一緒に見て、いつ・どうしてついたものかを落ち着いて伝えます。入居前からあった傷なら、入居時の写真や確認書を見せて説明します。担当者が部屋の状態を書き込む用紙は、管理会社によって形が違います。書かれた内容が実際の部屋と合っているかを、自分の目で確かめてください。

トウト君	トウト君のひとこと｜ここが大事 確認の書類は、急がされても書類の名前と項目を読んでからサインしましょう。

立会いで見られる所はどこ？部屋の場所ごとの確認点と負担の考え方

見られるのは、壁・天井、床、水回りとキッチン、設備と建具、鍵や駐車場・ベランダの5つの場所です。ガイドラインでは、日焼けや家具の設置跡のように普通に暮らしてできる損耗と年数による劣化は貸主側の負担です。手入れを怠ったカビや、故意・不注意でつけた傷は借主側の負担が基本です。契約書に特約があれば、その内容も確かめます。

借主の負担になる場合でも、ガイドラインは建物や設備の経過年数を考え、年数が多いほど借主の負担の割合を小さくする考え方をとっています。長く住んだ部屋ほど、壁紙などの張り替えの費用を全額負担するとは限りません。場所ごとの主な例は、次の図と小見出しのとおりです。

図2 場所ごとの主な例（特約があれば契約書の内容も確かめます）

壁・天井：画鋲の穴・日焼け・タバコのヤニ

カレンダーやポスターを留めた画鋲・ピンの穴（下地のボードの張り替えまでは要らない程度のもの）や、日照による壁紙の変色は、普通の暮らしでできる損耗として貸主側の負担に区分されています。一方で、タバコのヤニや臭いで壁紙が変色した場合は借主側の負担です。結露を放置して広がったカビやシミ、重い物をかけるために開けたくぎやネジの穴（下地のボードの張り替えが必要な程度のもの）も、借主側に区分されています。

床：家具のへこみ・傷・飲みこぼしのシミ

家具を置いたことによる床やカーペットのへこみ・設置跡、日照による畳の変色やフローリングの色落ちは、貸主側の負担です。飲み物をこぼした後の手入れ不足でできたシミやカビ、引っ越し作業でついた引っかき傷は、借主側の負担に区分されています。荷物を運び出す日は、床や壁を傷つけないよう、引っ越し業者と養生（荷物を運ぶときに床や壁を覆って守ること）の範囲を確かめておくと安心です。

水回りとキッチン：カビ・水垢・油汚れ

風呂・トイレ・洗面台の水垢やカビ、コンロ置き場や換気扇の油汚れ・すすは、借主が掃除や手入れを怠った結果汚れた場合に、借主側の負担に区分されています。普段の掃除で落ちる程度の汚れなら、前日までの掃除で落としておくと説明がしやすくなります。給湯器などの設備機器が寿命で故障したり、使えなくなったりした場合は、貸主側の負担です。

設備と建具：エアコン・給湯器・網戸・ふすま

エアコンの内部洗浄（タバコなどの臭いが付いていない場合）や、破れていない網戸の張り替えは、貸主側の負担に区分されています。一方で、日常の手入れが不適切だったり、決められた使い方に反したりして設備を壊した場合は、借主側の負担です。ふすま紙や障子紙は消耗品としての性格が強いため、傷をつけた場合は経過年数を考えずに、張り替えの費用を借主が負担する扱いになっています。

鍵・駐車場・ベランダ：合鍵・リモコン・駐輪場の札の返却

鍵は、入居時に受け取った本数をすべて返します。破損や紛失の無い鍵の取り替えは貸主側、なくしたり壊したりした鍵の取り替えは借主側の負担に区分されています。周南市は車社会で、単身向けの部屋でも駐車場付きが多くあります。駐車場の門扉のリモコンや駐輪場の札、物置の鍵など、部屋の鍵のほかに借りている物も忘れずに返します。ベランダは、植木鉢や物干しの道具が残っていないかを見ておきましょう。

サインの前に何を確かめる？納得できないときの対応と相談先

サインを求められた書類が、部屋の状態を一緒に確かめた記録なのか、費用の負担に同意するものなのかをまず確かめます。負担の理由や金額が分からない項目は説明を求め、入居時の写真や契約書と照らしてから決めたいと伝えます。話し合いで解決しないときは、消費者ホットライン188で、お住まいの地域の消費生活センターなどに相談できます。

書類の種類：状態の確認の記録か、費用の同意か

立会いで書くことがあるのは、主に部屋の状態を確かめた記録と、費用の負担を確かめる書類です。ガイドラインの質問と答えでは、損傷があってその分を負担することを了承した場合、基本的にはその確認の内容にもとづいて負担額が決まるとしています。一方で、借主の故意・過失などによらない損傷まで含めてサインしていても、その分まで負担する理由は無いとも説明しています。後から説明し直すのは手間がかかるため、サインの前に書類の名前と中身を読み、どちらの書類かを確かめましょう。

その場で決めないほうがよい項目と聞き方

その場で決めないほうがよいのは、負担の理由が分からない項目、入居前からあったと思う傷が含まれる項目、金額や修繕の範囲がまだ決まっていない項目の3つです。聞き方は、どの傷が、どの理由で借主の負担になるのかを、項目ごとに尋ねるのが基本です。その場で修繕の金額を言われたら、「明細をいただいてから、契約書と入居時の写真を見てお返事します」と伝えてかまいません。契約書の特約にもとづく項目なら、どの条項かを見せてもらいます。借主に通常より重い負担を課す特約は、借主がその負担を認識していることなどが必要とされ、必ず有効になるとは限りません。ガイドラインも、立会いでの確認は双方にとって費用の負担を決める大事なものなので、疑問があれば質問するなど、十分慎重に行うよう求めています。

話し合いで解決しないときの相談先

説明を聞いても納得できない場合は、管理会社や大家さんに費用の明細の説明を求め、負担について話し合います。それでも解決しないときは、消費者ホットライン188に電話すると、最寄りの市町村や県の消費生活センターなどを案内してもらえます。国民生活センターにも、退去のときにハウスクリーニングや壁紙の張り替えの費用として敷金が返されない、敷金を上回る金額を請求された、という相談が寄せられています。法的な判断が必要なときは、弁護士などの専門家にご相談ください。

立会いの後はどうなる？精算書の見方と敷金の返還

立会いの後、原状回復の費用が決まると、敷金の精算の明細（精算書）が届くのが一般的です。標準契約書では、敷金は明け渡しの後に遅れずに返し、差し引く場合は内訳を示すとしています。届いたら項目ごとの金額と負担の理由を確かめ、立会いで聞いた内容と違う所があれば問い合わせます。届くまでの日数は、立会いのときに「精算書はいつ頃届きますか」と担当者に聞いておくと安心です。

イメージ：届いた精算書の項目と金額を確かめる様子（実際の書類ではありません）

精算書で見る所は5つあります。項目の名前、場所、修繕の範囲（何平方メートル・何枚か）、単価と金額、借主の負担の割合です。壁紙の張り替えなら、傷をつけた面だけか部屋全体かで金額が大きく変わります。ガイドラインは、借主が傷をつけた箇所を含む一面分までの張り替えの費用を、借主の負担としてもやむを得ないとしています。分からない項目や立会いで聞いていない項目があれば、メモや写真と照らして、費用の理由を問い合わせましょう。

よくある質問

退去立会いはしないといけませんか？立ち会わないとどうなりますか？

立会いに出るかどうかの扱いは、手元の契約書と管理会社の案内で確かめます。立ち会わないと、傷や汚れの説明を聞けないまま費用が決まり、後から納得しにくくなります。来られないときは早めに日程の変更や代わりの人の参加を相談し、空になった部屋の写真を自分で残しておきましょう。

仕事で立ち会えないときはどうすればいいですか？

まずは担当者に、別の日や時間に変えられるかを相談します。家族などに代わりに出てもらう場合は、契約書と入居時の写真を渡し、サインをしてよい範囲を前もって決めておくと安心です。鍵の返し方も、手渡しか郵送かなどを担当者に確かめておきましょう。

入居前からあった傷も請求されますか？

原状回復は、借主が住んで使ったことでついた損耗や傷を直すものなので、入居前からあった傷は本来、借主が負担するものではありません。ただ、記録が無いと入居前からあったことを示しにくくなります。国民生活センターも、入居時に気になる傷や汚れは記録に残すよう勧めています。入居時の写真や確認書を立会いに持っていきましょう。

掃除はどこまでしておけばいいですか？

普段の掃除をしておけば十分です。ガイドラインでは、借主が通常の掃除をしていれば、専門業者による部屋全体のハウスクリーニングは貸主側の負担に区分され、借主の負担になるのは通常の掃除をしていない場合としています。ただし、すでに結んだ契約は契約の内容に沿うのが原則なので、クリーニングの費用を借主の負担とする特約が無いかを契約書で確かめておきましょう。

会社の社宅（法人契約）の場合、立会いには誰が出ますか？

法人契約では、部屋の契約者は勤め先の会社です。立会いに誰が出るか、費用の精算を誰とするかは、会社と管理会社の取り決めによって変わります。まずは会社の社宅の担当者に確かめましょう。退去にともなう違約金などの説明も、契約者である会社が窓口になるのが一般的です。

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ご相談は東徳へ 退去と次の部屋探しは、周南市の東徳不動産商事へ 退去立会いでは、前日までの準備と、サインの前に書類の中身を確かめることが大切です。転勤や住み替えで次の部屋も探している方は、今の部屋の退去日と新居の入居日の目安をあわせて考えると、段取りが立てやすくなります。周南市・下松市・光市の賃貸物件のご紹介は、東徳不動産商事にお気軽にご相談ください。 トウト君のひとこと｜契約書と入居時の写真を持って立会いに出るだけでも、説明を落ち着いて聞けます。

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参考資料

・国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）」第1章：https://www.mlit.go.jp/common/000991391.pdf

・国土交通省「『原状回復をめぐるトラブルとガイドライン』について」：https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000020.html

・国土交通省「賃貸住宅標準契約書 平成30年3月版・家賃債務保証業者型」第15条第2項：https://www.mlit.go.jp/common/001479824.pdf

・国土交通省「『賃貸住宅標準契約書』について」：https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000023.html

・国民生活センター「賃貸住宅の原状回復トラブルにご注意！」（2026年2月17日）：https://www.kokusen.go.jp/news/data/n-20260217_1.html

・国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）」Q&A Q14：https://www.mlit.go.jp/common/000991393.pdf

・消費者庁「消費者ホットライン」：https://www.caa.go.jp/policies/policy/local_cooperation/local_consumer_administration/hotline/

・国民生活センター「賃貸住宅の原状回復トラブル」（2026年7月31日更新）：https://www.kokusen.go.jp/soudan_topics/data/chintai.html

周南市で社宅を手配するポイント

執筆：東徳不動産商事 編集部

この記事は国土交通省・法務局「登記事項証明書等の請求にはオンラインでの手続が便利です」などの公表資料にもとづいています（2026年10月確認）。

周南市の事業所に社員が赴任する、新しく工場や営業所を立ち上げる、工事や応援で一定期間人を送り込む。こうした場面で、総務や人事のご担当者が直面するのが社宅の手配です。土地勘のない地域で、社員一人ひとりの事情と会社の規定をすり合わせながら、着任の日までに住まいを用意するのは、手間のかかる業務です。この記事では、周南市で賃貸を手がける私たち有限会社東徳不動産商事（以下、東徳不動産商事）が、企業の社宅担当者の方に向けて、周南市で借り上げ社宅（会社が賃貸の物件を借りて社員に貸す形）を手配するときのポイントを解説します。

この記事で分かること ✓ 法人契約の流れと、そろえておきたい会社の書類 ✓ 家賃・駐車場・通勤など、周南市で社宅を探す前に決めておく条件 ✓ 複数名・短期の赴任と、年度末から年度初めにかけての繁忙期の手配のコツ ✓ 退去時の原状回復で、貸主と借主の負担を分ける考え方

結論：社宅規定の条件を先に伝え、窓口を一つにまとめる

社宅の手配をスムーズに進めるコツは二つあります。一つは、家賃の上限や間取り、駐車場の扱いなど、社宅規定の条件を最初に不動産会社へ伝えておくこと。もう一つは、物件探しから契約、更新、退去までの窓口を一つの会社にまとめることです。条件が明確で、窓口が一本化されていれば、社員ごとの手配や、その後の管理の手間を大きく減らせます。

法人契約の基本的な流れ

①　社員の着任時期、家族構成、勤務先、社宅規定の条件を伝える

②　条件に合う物件の候補を受け取り、社員と一緒に選ぶ

③　法人名義で入居を申し込み、審査を受ける

④　重要事項説明（契約の前に、物件や契約の条件について宅地建物取引士から受ける説明）を受け、法人として賃貸借契約を結ぶ

⑤　初期費用を支払い、社員が入居する

法人契約では、会社が借主となり、社員は入居者として住む形になります。審査は会社の信用をもとに行われるため、個人で借りる場合より、手続きが早く進むことも多くあります。

法人契約で必要になる主な書類

物件や保証会社（借主の家賃の支払いを保証する会社）によって異なりますが、一般的には、会社の登記事項証明書（法務局で取れる会社の登記の証明書）、会社概要が分かる資料、入居する社員の本人確認書類や社員証の写し、契約書に押す会社の印鑑と印鑑証明書などが求められます。毎回同じ書類を用意する手間を減らすため、よく使う書類をあらかじめ一式そろえておくと便利です。

周南市で社宅を手配するときの条件の整理

家賃と自己負担のルール

会社が負担する家賃の上限と、社員の自己負担額を先に決めておきます。共益費や駐車場代を家賃に含めるかどうかも、物件を比べるときの重要な条件です。周南市の単身向け物件は、都市部に比べて家賃が抑えられているため、同じ予算でも広さや設備に余裕のある物件を選べることがあります。

駐車場

周南市では通勤に車を使うことが一般的です。社宅に駐車場が付いているか、家族で赴任する場合に2台目を確保できるかは、必ず確認したい条件です。駐車場代を会社が負担するかどうかも、規定で決めておきましょう。

勤務先からの距離と通勤の道

臨海部の事業所に通う場合、勤務先が徳山の側か新南陽の側かで、適したエリアが変わります。朝夕は臨海部に向かう道路が混み合うこともあるため、通勤時間の上限を決めて探すと、社員の負担を抑えられます。

トウト君	トウト君のひとこと｜今日できること 赴任する社員の勤務先の住所と、始業・終業の時刻を先に一覧にしておきましょう。不動産会社に最初に渡すと、候補の物件が早くそろいます。

複数名・短期の手配のポイント

同時に複数の社員が赴任する場合は、同じ建物や近くの物件をまとめて手配すると、管理の手間が減り、社員同士の安心にもつながります。数か月程度の短期の赴任であれば、家具・家電付きの物件を選ぶと、生活の立ち上げが早く、退去時の処分も不要です。短期の契約では、早期に解約したときの違約金の条件を、契約前に確認しておきましょう。

繁忙期は早めの相談を

年度末から年度初めにかけては、進学や転勤で住まいを探す人が増え、条件の良い物件から先に決まっていきます。4月の人事異動にあわせた手配は、内示が出る前から、着任予定の人数や条件の目安を共有しておくと、物件の確保がしやすくなります。年度の途中の急な赴任でも、条件が明確であれば、候補をすぐにお出しできます。

イメージ：予定表を前に、赴任の時期に合わせて社宅の手配を段取りする様子（実際の物件・書類ではありません）

窓口を一本化するメリット

社宅は、借りた後にも、家賃の支払い、更新の手続き、設備の故障への対応、退去時の立ち会いと原状回復の精算など、さまざまな業務が続きます。物件ごとに違う会社とやり取りしていると、担当者の負担は大きくなります。周南市内の社宅を一つの会社にまとめて相談できれば、契約の状況の把握や、退去時の費用の確認もしやすくなります。

図1 借りた後の業務まで、窓口が一つなら同じ相手とやり取りできます

退去時の原状回復の確認

社宅の退去でよく問題になるのが、原状回復の費用です。当社でもよくご相談いただくのが、貸主と借主のどちらがどこまで負担するかで話がまとまらないケースです。普通に住んでいて生じた傷みや汚れは、貸主の負担とされるのが一般的で、社員の不注意による傷などが借主側の負担になります。入居時に部屋の状態を写真で記録しておくこと、社員に部屋の使い方の注意を伝えておくことが、退去時のトラブルを防ぎます。費用を会社と社員のどちらが負担するかも、規定で決めておくとよいでしょう。

図2 普通に住んで生じた傷みかどうかが、負担を分ける目安です

トウト君	トウト君のひとこと｜段取りのコツ 入居の日に撮った部屋の写真は、社員本人だけでなく会社でも保管しておきましょう。担当者が替わっても、退去のときに見返せます。

社員の満足度を高める物件選び

社宅は、赴任した社員の暮らしの土台です。家賃の上限の範囲内で、生活のしやすさにも目を配ると、慣れない土地での赴任の負担を和らげられます。スーパーやコンビニまでの距離、インターネットの環境、洗濯物を室内に干せるかどうかなど、日々の暮らしに関わる点は、社員本人の希望も聞きながら選ぶとよいでしょう。交替制の勤務の社員には、静かな立地や、音が伝わりにくい構造の物件が向いています。

家族帯同の場合は、子どもの学校の校区や、配偶者の通勤も含めて検討が必要です。候補の物件を複数用意し、社員とその家族に選んでもらう形にすると、入居後の不満も少なくなります。

よくある質問

請求書での支払いはできますか？

初期費用や家賃の支払い方法は、物件や契約の内容によって異なります。会社の経理の流れに合わせた方法をご相談ください。

社員本人とのやり取りも任せられますか？

物件の内見の案内や、入居の日の鍵の受け渡し、入居中の設備の問い合わせなどは、社員の方と直接やり取りしながら進められます。会社のご担当者には、要点を報告します。

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ご相談は東徳へ 周南市の社宅手配は、地元70年の東徳不動産商事へ 社宅規定の条件をお聞かせいただければ、勤務先や通勤の道を踏まえて、周南市内の候補物件をご提案します。法人契約の手続き、複数名の同時手配、短期の赴任、入居中の対応や退去の立ち会いまで、窓口を一本化してお手伝いします。当社とグループ会社には中小企業診断士とファイナンシャルプランナーが在籍し、社宅の費用負担の考え方などのご相談も連携して対応します。企業のご担当者の方は、お気軽にお問い合わせください。 トウト君のひとこと｜赴任する人数と時期、家賃の上限の3つが分かれば、ご相談を始められます。

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参考資料

・国土交通省 生産性向上特別措置法に基づく新技術等実証計画の認定申請書（賃貸取引の重要事項説明書等の電磁的方法による交付）に引用された宅地建物取引業法第35条：https://www.mlit.go.jp/common/001298851.pdf

・法務局「登記事項証明書等の請求にはオンラインでの手続が便利です」：https://houmukyoku.moj.go.jp/homu/static/online_syoumei_annai.html

・山口県「参考資料（周南広域都市圏）」：https://www.pref.yamaguchi.lg.jp/uploaded/attachment/67729.pdf

・周南市「周南工場夜景とは」：https://www.city.shunan.lg.jp/site/kanko/1447.html

・国土交通省「『原状回復をめぐるトラブルとガイドライン』について」：https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000020.html

・国民生活センター「賃貸住宅の原状回復トラブルにご注意！」（2026年2月17日）：https://www.kokusen.go.jp/news/data/n-20260217_1.html

・国民生活センター「賃貸住宅退去時トラブルの対処法－入居時からできる対策－」（2025年2月21日）：https://www.kokusen.go.jp/news/data/n-20250221_1.html

・周南市「通学区域制度」：https://www.city.shunan.lg.jp/soshiki/58/1264.html

家と土地の評価で見当をつける

執筆：東徳不動産商事 編集部

この記事は国税庁・周南市「固定資産に関する証明」などの公表資料にもとづいています（2026年10月確認）。

親の実家や土地を相続することになったとき、「家と土地と預金を足したら、相続税がかかるのでは」と心配される方は少なくありません。相続税がかかるかどうかは、遺産の合計と基礎控除を比べれば、税理士に頼む前でもおおよその見当がつきます。この記事では、周南市で不動産の売買や相続した家のご相談を受けている私たち有限会社東徳不動産商事（以下、東徳不動産商事）が、基礎控除の数え方、家と土地をいくらで数えるか、架空の家族での通しの計算例、申告が必要になるケースまでを順に解説します。税額の計算や個別の判断は、税理士や税務署にご確認ください。

この記事で分かること ✓ 相続税の基礎控除の額と、法定相続人の数え方（人数別の早見表） ✓ 家と土地・預貯金・保険を足し、借金と葬式費用を引く遺産の合計の出し方 ✓ 家と土地を相続税でいくらで数えるかと、売れる値段（時価）との違い ✓ 小規模宅地等の特例で税額が0になっても申告が必要なケース

結論：家と土地を含む遺産の合計が基礎控除以下なら相続税はかからない

相続税がかかるのは、家と土地を相続税の評価額で数え、預貯金や生命保険金などを足し、借金と葬式費用を引いた遺産の合計が、基礎控除（3,000万円＋600万円×法定相続人の数）を超えるときだけです。相続人が子2人なら線は4,200万円で、これ以下なら申告も納税も要りません。超えそうなときは、税額の計算と申告を税理士に相談しましょう。

見当をつける順番は3つです。まず相続人の数から基礎控除の線を出し、次に家と土地をいくらで数えるかを固定資産税の課税明細書などで調べ、最後に預貯金や保険、借金を足し引きして線と比べます。

トウト君	トウト君のひとこと｜よくある勘違い 家と土地は、売れる値段ではなく相続税の評価額で数えます。まずは毎年届く固定資産税の課税明細書を手元に用意しましょう。

基礎控除はいくら？法定相続人の数え方と人数別の早見表

基礎控除は「3,000万円＋600万円×法定相続人の数」で決まり、法定相続人が1人なら3,600万円、2人なら4,200万円、3人なら4,800万円、4人なら5,400万円です。相続人が1人増えるごとに線が600万円上がるため、人数を数え違えると見当がずれます。数え方には、相続放棄と養子の2つの決まりがあります。

法定相続人が1〜4人のときの基礎控除の早見表

法定相続人は民法で決まっています。亡くなった人の配偶者は常に相続人になり、ほかに子、子がいなければ父母などの直系尊属、それもいなければ兄弟姉妹の順で、配偶者と一緒に相続人になります。たとえば父が亡くなり、母と子2人が残れば法定相続人は3人で、線は4,800万円です。

図1 基礎控除は相続人1人につき600万円ずつ上がる

相続放棄した人・養子がいるときの数え方

家庭裁判所で相続放棄をした人がいても、基礎控除の人数からは外しません。相続放棄した人も放棄が無かったものとして数えます。養子は、亡くなった人に実の子がいれば1人まで、実の子がいなければ2人までしか人数に入りません。生命保険金の非課税枠も、同じ数え方の人数で計算します。

遺産の合計はどう出す？家と土地・預貯金・保険を足して借金を引く手順

遺産の合計は、家と土地の相続税の評価額、預貯金、生命保険金のうち非課税枠を超える分、亡くなる前の一定期間の贈与を足し、借金と葬式費用を引いて出します。国税庁はこの額を正味の遺産額と呼び、これが基礎控除を超えると相続税がかかります。足すものと引くものを紙に順に書き出すと、見落としや二重の計算を防げます。

イメージ：家と土地の評価を確かめて遺産の合計を出す様子（実際の物件・書類ではありません）

足すもの：家と土地・預貯金・生命保険金（非課税枠を超える分）・亡くなる前の贈与

相続税がかかる財産は、土地や家屋、現金、預貯金のほか、有価証券や貸付金など、お金に見積もれるものすべてです。亡くなった人が保険料を負担していた死亡保険金も対象ですが、相続人が受け取った分は「500万円×法定相続人の数」まで非課税で、超えた分だけを足します。

亡くなる前に、亡くなった人から受けた贈与も足します。亡くなった日が2026年12月31日までなら3年以内の贈与が対象で、2027年1月1日以後に亡くなった場合は2024年1月1日以後の贈与へと広がり、最終的には7年以内になります。年110万円以下で贈与税がかからなかった贈与も足す点に注意しましょう。

引くもの：借金（債務）と葬式費用

亡くなった時にあった借入金や未払いの医療費などの債務は、遺産から差し引けます。葬式費用は債務ではありませんが、通夜や火葬、お寺へのお礼などは差し引けます。一方、香典返しの費用は差し引けません。支払いの領収書は、相続の手続きが終わるまで捨てずにまとめておきましょう。

架空の子2人の家族で通して計算する例

ここでは説明のための架空の例として、周南市の住宅地に家と土地を持つ父が亡くなり、相続人は子2人（母は先に他界）とします。基礎控除は4,200万円です。家と土地、預貯金と保険、引くものの順に計算します。

図2 説明のための架空の例（金額は実在の家族のものではありません）

家と土地で1,300万円（建物300万円＋土地1,000万円）、預貯金2,500万円と保険の課税分200万円（1,200万円−非課税枠1,000万円）で2,700万円、合わせて4,000万円から葬式費用150万円と未払いの医療費50万円の200万円を引くと、遺産の合計は3,800万円です。基礎控除の4,200万円を下回るため、この家族は相続税の申告も納税も要りません。もし預貯金が3,000万円なら合計は4,300万円になり、線を超えます。

トウト君	トウト君のひとこと｜ここが大事 線の近くにいる家族ほど、家と土地をいくらで数えるかで結果が変わります。概算で線に近いと分かったら、早めに税理士に相談しましょう。

家と土地はいくらで数える？路線価・倍率方式と固定資産税評価額の見当

相続税では、建物は固定資産税評価額のまま数え、土地は路線価のある地域なら路線価に面積をかけ、無い地域なら固定資産税評価額に国税庁の評価倍率をかけて数えます。どれも売れる値段（時価）とは別の物差しです。ここでは見当をつける要点だけを説明し、補正率などの詳しい調べ方は別の記事に任せます。建物と土地で、確かめる書類が違う点に注意しましょう。

建物は固定資産税の課税明細書で分かる

建物の相続税の評価額は、固定資産税評価額に1.0をかけた額、つまり固定資産税評価額と同じです。この額は、毎年市から届く固定資産税の納税通知書の課税明細書か、固定資産評価証明書で確かめられます。周南市では、評価証明書は本庁の課税課と各総合支所・支所の窓口で取れます。

土地は路線価図か評価倍率表で見当をつける

土地は、国税庁のホームページの路線価図・評価倍率表で、まず路線価のある地域か倍率の地域かを確かめます。路線価は道路に面した標準的な宅地の1平方メートルあたりの価額で、千円単位で載っています。見当なら路線価に面積をかけ、実際の評価では土地の形などに応じて補正します。倍率の地域なら、土地の固定資産税評価額に表の倍率をかけます。

周南市では、徳山や新南陽の住宅地で昭和の時代に買われた土地や、祖父母の代から受け継いだ宅地の相続のご相談が多くあります。買った時の値段が分かっていても、相続税で使うのは亡くなった年の路線価や評価倍率です。

図3 相続税の評価額と売れる値段は別の物差し

相続税の評価額と売れる値段（時価）は別

路線価は、地価公示価格（国が毎年公表する土地の値段の目安）などをもとにした価格の80％程度を目安に決められています。そのため、相続税の評価額と実際に売れる値段は同じになりません。駅に近く買い手の多い土地は評価額より高く売れることがあり、古い家が残る郊外の土地は評価額ほどで売れないこともあります。相続した家を売るか持つかを考えるときは、売れる値段の目安を別に確かめておきましょう。

実家の土地は安くなる？小規模宅地等の特例と申告が必要なケース

亡くなった人が住んでいた家の土地は、配偶者や同居していた親族などが相続すると、330平方メートルまでの部分の評価額を80％減らせる小規模宅地等の特例があります。ただし、この特例や配偶者の税額軽減（配偶者が相続した分は一定額まで相続税がかからない制度）を使って税額が0になっても申告は必要です。申告と納税の期限は、亡くなったことを知った日の翌日から10か月以内です。

小規模宅地等の特例の要点（要件の細部は税理士へ）

この特例で80％減らせるのは、亡くなった人の住まいの土地のうち330平方メートルまでの部分です。配偶者が相続するなら住み続けるなどの要件はありませんが、同居していた子などは申告期限まで住み続け、土地を持ち続けることが要件です。別居の子が使えるのは、亡くなった人に配偶者も同居の相続人もいないなど、限られた場合です。

先ほどの例で預貯金が3,000万円だった場合、要件に当てはまれば1,000万円の土地は200万円で数えられ、遺産の合計は3,500万円になります。基礎控除の4,200万円を下回って税額は0になりますが、特例を使うために申告が必要です。

申告が要らないケースと要るケース

申告が要らないのは、特例を使う前の遺産の合計が基礎控除以下の場合です。国税庁は、申告が要るかどうかを小規模宅地等の特例を使わない額で判断すると案内しています。配偶者の税額軽減も、配偶者が取得した遺産が1億6千万円か法定相続分（民法で決まっている相続人ごとの取り分）までなら税がかからない制度ですが、申告書に明細を書いて受けるものです。

トウト君	トウト君のひとこと｜よくある勘違い 税額が0なら何もしなくてよい、とは限りません。特例を使って0になる家族は、申告をして初めて0になります。

申告期限は10か月、遺産分割を間に合わせる

相続税の申告と納税の期限は、亡くなったことを知った日の翌日から10か月以内で、通常は亡くなった日の翌日から数えます。例えば1月6日に亡くなったら、その年の11月6日が期限です。小規模宅地等の特例も配偶者の税額軽減も、原則として期限までに遺産分割がまとまっていることが前提のため、分け方の話し合いは早めに始めましょう。

超えそうなときは誰に相談する？税理士と不動産会社の役割と準備する書類

見当で基礎控除を超えそうなときや線の近くのときは、税額の計算と申告は税理士に頼み、家と土地を売るか持つか、売れる値段の目安は不動産会社に聞くと役割を分けて進められます。自分で確かめたい場合は、国税庁の相続税の申告要否判定コーナーで財産の金額などを入れ、申告が要るかどうかのおおよその判定をすることもできます。

自分で見当をつける場合と税理士に頼む場合の違い

遺産の合計が基礎控除を大きく下回る家族なら、この記事の手順と申告要否判定コーナーで見当をつければ足りることが多いでしょう。一方、線に近い、小規模宅地等の特例を使いたい、土地が広い・形がいびつ、家や土地を人に貸している、といった場合は評価が難しく、税理士に頼むほうが安心です。報酬は財産の額や内容で変わるため、頼む前に見積もりを確かめましょう。

相談の前にそろえる書類（課税明細書・預金の残高・保険の証書など）

イメージ：相談の前に書類をそろえる様子（実際の物件・書類ではありません）

①　固定資産税の課税明細書、または固定資産評価証明書（家と土地ごと）

②　登記事項証明書（土地と建物の名義と面積が分かるもの）

③　預貯金の通帳や残高証明書

④　生命保険の証書や支払いの通知書（受取人と金額が分かるもの）

⑤　借入金の残高が分かる書類と、葬式費用の領収書

⑥　亡くなる前に受けた贈与のメモ（いつ・誰に・いくら）

⑦　戸籍謄本など、相続人の数が分かる書類

東徳不動産商事とグループ会社にはファイナンシャルプランナーが在籍し、連携して対応します。家と土地の売れる値段の目安は、無料の査定で書面にしてお渡しします。

よくある質問

相続税の基礎控除の3,000万円と、空き家を売るときの3,000万円特別控除は同じですか？

別の制度です。基礎控除は、相続税の計算で遺産の合計から引く「3,000万円＋600万円×法定相続人の数」の額です。空き家の3,000万円特別控除は、相続した古い家やその敷地を一定の要件で売ったときに、売却の利益から3,000万円まで引ける所得税の特例で、2027年12月31日までの売却が対象です。相続人が3人以上なら2,000万円までになります。

相続税がかかる人はどのくらいいますか？

国税庁の発表では、令和6年分は亡くなった方1,605,378人のうち、相続税の申告書の提出に係る方（税額のある方）は166,730人で、およそ10人に1人でした。これは全国の数字です。ご自身の家族がかかるかどうかは、この記事の手順で見当をつけてください。

相続税を払った家を売ると、税金の負担が軽くなる特例はありますか？

あります。相続税を払った人が、相続した家や土地を相続税の申告期限の翌日から3年以内に売った場合、払った相続税のうち一定額を取得費（その家や土地を買った時の値段などの費用）に足して、売ったときの所得税などを軽くできる特例があります。空き家の3,000万円特別控除とは一緒に使えないため、どちらが有利かを売る前に税理士にご確認ください。

相続税がかからなくても、相続登記や不動産取得税はどうなりますか？

相続登記は、相続税がかかるかどうかに関係なく、不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内に申請する義務があります。正当な理由なく怠ると、10万円以下の過料（刑罰の罰金とは別の、行政上の金銭の罰）の対象になることがあります。一方、相続で受け取った家や土地に不動産取得税はかかりません。

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ご相談は東徳へ 相続する家と土地のご相談は、地元70年の東徳不動産商事へ 相続税がかかるかの見当は、家と土地の書類をそろえることから始まります。手元の書類を一緒に確認し、相続税の計算と申告は提携する税理士をご紹介できます（ご紹介は無料）。売るか持つか迷っている段階でも、お気軽にご相談ください。 トウト君のひとこと｜固定資産税の課税明細書が1枚あるだけでも、家と土地をいくらで数えるかの話がぐっと進みます。ご相談のときにお持ちください。

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参考資料

・国税庁 タックスアンサー No.4102「相続税がかかる場合」：https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/sozoku/4102.htm

・国税庁 タックスアンサー No.4205「相続税の申告と納税」：https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/sozoku/4205.htm

・国税庁 タックスアンサー No.4152「相続税の計算」：https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/sozoku/4152.htm

・国税庁 タックスアンサー No.4132「相続人の範囲と法定相続分」：https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/sozoku/4132.htm

・国税庁 タックスアンサー No.4170「相続人の中に養子がいるとき」：https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/sozoku/4170.htm

・国税庁 タックスアンサー No.4105「相続税がかかる財産」：https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/sozoku/4105.htm

・国税庁 タックスアンサー No.4114「相続税の課税対象になる死亡保険金」：https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/sozoku/4114.htm

・国税庁 タックスアンサー No.4161「贈与財産の加算と税額控除（暦年課税）」：https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/sozoku/4161.htm

・国税庁 タックスアンサー No.4126「相続財産から控除できる債務」：https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/sozoku/4126.htm

・国税庁 タックスアンサー No.4129「相続財産から控除できる葬式費用」：https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/sozoku/4129.htm

・国税庁 タックスアンサー No.4602「土地家屋の評価」：https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/sozoku/4602.htm

・国税庁 相続税の申告要否判定コーナー「固定資産税評価額について」：https://www.keisan.nta.go.jp/oshirase/sozoku/yohihantei/koteishisanzei/hyokagaku.html

・周南市「固定資産に関する証明」：https://www.city.shunan.lg.jp/soshiki/12/1118.html

・国税庁「財産評価基準書 路線価図・評価倍率表」：https://www.rosenka.nta.go.jp/

・国税庁「令和8年分の路線価等について」：https://www.nta.go.jp/information/release/kokuzeicho/2026/rosenka/index.htm

・国税庁 タックスアンサー No.4124「相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）」：https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/sozoku/4124.htm

・国税庁 タックスアンサー No.4158「配偶者の税額の軽減」：https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/sozoku/4158.htm

・国税庁 タックスアンサー No.3306「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」：https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3306.htm

・国税庁「令和6年分 相続税の申告事績の概要」（令和7年12月）：https://www.nta.go.jp/information/release/kokuzeicho/2025/sozoku_shinkoku/pdf/sozoku_shinkoku.pdf

・国税庁 タックスアンサー No.3267「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」：https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3267.htm

・法務省「相続登記の申請義務化に関するQ＆A」：https://www.moj.go.jp/MINJI/minji05_00565.html

・山口県「不動産取得税 Q&A」：https://www.pref.yamaguchi.lg.jp/soshiki/5/12388.html

解約通知の出し方と明け渡しまでの流れ

執筆：東徳不動産商事 編集部

この記事は国土交通省「『賃貸住宅標準契約書』について」・国土交通省「賃貸住宅標準契約書」などの公表資料にもとづいています（2026年10月確認）。

転勤や住み替えで今の部屋を出ることが決まったら、最初にするのが退去の連絡です。「いつまでに、誰に、どうやって伝えればいいのか」は、手元の賃貸借契約書を見れば分かります。この記事では、周南市で賃貸の仲介と管理を手がける私たち有限会社東徳不動産商事（以下、東徳不動産商事）が、契約書で見る条項、退去日から逆算する期限の数え方、電話と解約通知書の出し方、連絡が遅れたときの家賃、明け渡しまでの流れを順に解説します。契約の内容で判断に迷うときは、管理会社のほか、弁護士や自治体の相談窓口にもご相談ください。

この記事で分かること ✓ 退去の連絡の期限を決める契約書の条項と、退去日から逆算する数え方 ✓ 電話と解約通知書（退去届）の二段での連絡のしかたと、書く項目 ✓ 連絡が遅れたときに家賃がどこまでかかるか ✓ 契約に定めが無いとき・定期借家・社宅（法人契約）の違いと、明け渡しまでの流れ

結論：退去の連絡は契約書の解約予告期間までに（多くは1か月前）

賃貸の退去の連絡は、手元の賃貸借契約書に書かれた期限までに、管理会社か大家さんへ届くように出します。期限は契約書に書かれた解約予告期間で決まり、1か月前（30日前）とする契約が多いものの、2か月前などと定めた契約もあります。期限は連絡が届いた日から数えるのが基本なので、退去日から逆算して早めに電話で伝え、指定の解約通知書で記録を残しましょう。

国土交通省が公表している賃貸住宅標準契約書（賃貸借契約書のひな形）では、借主は少なくとも30日前に解約を申し入れることで契約を解約できるとしています。ただし、このひな形を使うことは法令で義務づけられていません。実際の期限は、あなたが署名した契約書の条項と特約で決まります。

東徳不動産商事にも、転勤や単身赴任に伴う部屋探しのご相談がよく寄せられます。徳山駅の周辺の賃貸は、単身の方や転勤の方が中心です。辞令が出てから引越しまでの時間が限られるときほど、まず今の部屋の契約書を開き、退去の連絡の締切を確かめるところから始めてください。

いつまでに連絡する？契約書で見る所と期限の数え方

連絡の締切は、退去日から予告期間をさかのぼった日です。契約書の「解約」「解約の申入れ」の条項と特約で予告期間と申し入れ方を確かめ、家賃の条項で解約する月の家賃の扱いを見ます。予告期間が1か月で12月末に出るなら、11月末までに届くようにします。標準契約書の解説も、9月30日に出るなら8月31日以前に申し入れる例を示しています。

契約書で見る条項：解約予告・解約の申入れ・特約・解約月の家賃

契約書は条文の数が多いので、退去の連絡に関わる所だけを先に確かめます。見る所は次の5つです。

①　解約予告（解約の申入れ）の条項：何日前・何か月前までに申し入れるか

②　申入れの方法：書面が必要か、管理会社が指定する様式があるか

③　特約：短い期間で解約したときの違約金や、退去時のクリーニング費用などの定め

④　家賃の条項：解約する月の家賃が日割りか、月の単位で払うのか

⑤　連絡先：管理会社の名前と電話番号（管理会社がいなければ大家さん）

解約する月の家賃が日割りか月の単位かで、同じ退去日でも払う額が変わります。特約に違約金の定めがあるときは、退去日をいつにするかで額が変わることもあるので、連絡する前に読んでおきましょう。

期限の数え方：連絡が届いた日から数え、退去日から逆算する

予告期間は、解約の申入れをした日、つまり管理会社や大家さんに連絡が届いた日から数えるのが基本です。郵送で出すなら投函した日ではなく届く日で考え、管理会社の休業日にも気をつけます。標準契約書では、予告期間に足りない時期に申し入れた場合でも、申入れの日から30日分の家賃を払えば、その間のいつでも解約できるとしています。

イメージ：退去日から連絡の締切を逆算して手帳に書き込む様子（実際の物件・書類ではありません）

トウト君	トウト君のひとこと｜よくある勘違い 週末や連休の前に郵送すると、休み明けまで届かず、締切に間に合わないことがあります。締切が近いときほど、先に電話で伝えておきましょう。

契約に定めが無いとき・定期借家・社宅（法人契約）のとき

契約書に予告期間の定めがあれば、通常はその定めに従います。期間の定めが無い賃貸借は、民法では借主はいつでも解約を申し入れることができ、建物の場合は申入れの日から3か月で終わります。期間を定めた契約でも、途中で解約できるとだけ書かれていて予告期間が書かれていないときは、同じく申入れの日から3か月で終わります。自分の契約がどちらに当たるかは、契約書の解約の条項に「30日前」「1か月前」のような日数が書かれているかで見分けられます。

定期借家（期間が来たら更新せずに終わる契約）は、途中で解約できないのが原則です。ただ、床面積200平方メートル未満の住まいで、転勤、療養、親族の介護などのやむを得ない事情で住み続けるのが難しくなったときは、借主から解約を申し入れることができ、申入れの日から1か月で終わります。社宅（法人契約）は契約者が会社なので、本人ではなく勤め先の担当者を通して申し入れるのが一般的です。

図1 契約の種類ごとの違い（実際の期限は契約書と特約で確かめてください）

誰に・どうやって連絡する？電話と解約通知書の二段

連絡先は契約書に書かれた管理会社で、管理会社がいない物件なら大家さんです。電話で伝え、解約通知書で記録を残すの二段で進めると、行き違いが起きにくくなります。電話では退去する意思と退去日を伝え、解約通知書（退去届）の様式と出し方を聞きます。書面で出せば、いつ申し入れたかが記録に残り、期限の数え方でもめにくくなります。

部屋を探したときに仲介した不動産会社と、今の管理会社が違うこともあります。迷ったら、契約書の管理会社の欄か、入居のときに受け取った案内を見て連絡先を確かめましょう。管理会社によっては、電子メールやインターネットの受付フォームで解約を受け付けていることもあるので、方法は管理会社の指定に従います。

標準契約書では、借主は明け渡すときに、明け渡す日を前もって貸主に知らせることになっています。退去日がまだはっきりしない段階でも、予定の時期だけは早めに伝えておくと、立会い（管理会社や大家さんと一緒に部屋の状態を確かめること）の日程や次の入居者の募集の段取りが組みやすくなります。

トウト君	トウト君のひとこと｜ここが大事 電話だけで済ませず、解約通知書の写しや出した日付を手元に残しておくと、あとで「聞いていない」となりにくくなります。

解約通知書に書くことは？伝える項目のチェックリスト

解約通知書には、誰が、どの部屋を、いつ明け渡すのかが分かる項目を書きます。いちばん大事なのは退去日（解約日）で、これがあいまいだと期限も家賃の計算も決まりません。管理会社が様式を指定していればそれを使い、指定が無ければ次の項目を書いた書面を出します。書き終えたら、退去日と部屋番号に書き間違いが無いかをもう一度確かめてから出しましょう。

①　提出日

②　宛先（管理会社の名前、または大家さんの名前）

③　契約者の名前（社宅は会社の名前）

④　物件の名前と部屋番号

⑤　退去日（解約日）

⑥　日中につながる電話番号

⑦　転居先の住所

⑧　敷金の返金先の口座

⑨　立会いの希望日と時間帯

あわせて、契約書の特約と、入居したときに撮った部屋の写真を見直しておきましょう。国土交通省の原状回復（退去のときに、借りた人が付けた傷や汚れなどを直して部屋を返すこと）のガイドラインも、入居のときと退去のときに部屋の状態をよく確かめておくことがトラブルを防ぐのに有効だとしています。退去費用の考え方は、退去費用を抑える方法の記事でくわしく解説しています。

連絡が遅れたら費用はどうなる？退去日の決め方と二重家賃の考え方

予告期間は連絡が届いた日から数えるので、連絡が遅れると遅れた分だけ退去後も家賃がかかるのが一般的です。標準契約書の解説では、9月30日に出る予定でも9月10日に申し入れた場合、申入れの日から30日分、つまり10月9日までの家賃が必要になる例が示されています。新居の入居日と今の部屋の予告の期限の両方から逆算し、家賃が重なる期間を短くしましょう。

図2 予告期間が30日前の契約で、9月30日に退去したいときの例

この例を検算すると、9月10日から9月30日までが21日分、10月1日から10月9日までが9日分で、合わせて30日分です。新居の家賃も払い始めていれば、その期間は二つの部屋の家賃が重なります。反対に、早く出すぎると住む所が無くなるので、退去の連絡は新居の入居審査が通り、契約日と入居日の見通しが立った時点で出すのが安心です。

退去日を決めるときは、引越し業者の予約、新居の鍵の受け取りの日、今の部屋の立会いの日も並べて考えます。解約する月の家賃が日割りか月の単位かは契約書で確かめ、月の単位なら月末に退去日を合わせると、払った家賃の分を無駄にせずに済みます。

連絡から明け渡しまでの流れは？立会い・鍵の返却・敷金精算とライフライン

退去の連絡をしたあとは、立会いの日程を決め、ライフラインと住所の手続きを済ませ、荷物を出して掃除をし、立会い・鍵の返却を経て敷金の精算という順に進みます。東徳不動産商事が管理する物件では、退去の立会いと原状回復の手配まで当社が行います。管理会社によって段取りが違うので、連絡のときに流れを聞いておくと安心です。

図3 退去の連絡から明け渡しまでの流れ（管理会社によって順番が変わることがあります）

退去までのやることリスト（ライフライン・郵便・転出届）

①　電気・ガス・水道の停止の連絡

②　インターネット回線の解約と、借りている機器の返却

③　郵便の転送の届け出

④　市区町村の外へ引っ越すときは、引っ越す前に転出届

⑤　粗大ごみの処分の予約

⑥　月極駐車場を別に借りているときは、その解約の連絡

市区町村の外へ引っ越すときは、引っ越す前に、今住んでいる市区町村の役所に転出届を出します。新しい住所では、転入した日から14日以内に転入届を出す決まりです。手続きの窓口や受付の時間は、お住まいの市区町村の案内で確かめてください。

トウト君	トウト君のひとこと｜段取りのコツ 電気と水道は、立会いの日まで止めないでおくと、照明や水回りをその場で確かめられます。

立会いと鍵の返却、敷金の精算

立会いでは、管理会社か大家さんと一緒に部屋の状態を確かめ、鍵をすべて返します。標準契約書では、貸主は明け渡しがあったら遅滞なく敷金を返し、未払いの家賃や原状回復の費用などを差し引くときは、その内訳を借主に示すことになっています。差し引く額に納得できないときは、その場で決めずに、契約書と入居時の写真を見ながら話し合いましょう。立会いの日は、契約書と入居時の写真、受け取った鍵をすべて手元にそろえておくと、その場で確かめやすくなります。

イメージ：明け渡しの前に部屋の状態を確かめる様子（実際の物件ではありません）

よくある質問

連絡は電話とメールのどちらがいいですか？

方法は管理会社の指定に従うのが基本です。まず電話で退去の意思と退去日を伝え、指定された解約通知書や受付フォームで正式に申し入れると、いつ申し入れたかが記録に残ります。電子メールで送ったときも、受け取ったという返事をもらっておきましょう。郵送で出すときは、届いた日が分かる方法を選ぶと、期限を数える日について行き違いが起きにくくなります。

一度出した退去の連絡は取り消せますか？

解約の申入れが相手に届いたあとは、自分だけで取り消すことはできないのが一般的で、取り消すには貸主の承諾が必要です。次の入居者がすでに決まっていると、承諾を得るのは難しくなります。転勤の時期が変わりそうなときは、日付が確定してから連絡しましょう。

定期借家で転勤になったら途中で解約できますか？

床面積200平方メートル未満の住まいで、転勤などのやむを得ない事情で住み続けるのが難しくなったときは、借主から解約を申し入れることができ、申入れの日から1か月で契約が終わります。契約書に途中で解約できる特約があれば、その定めも確かめてください。定期借家の仕組みは、普通借家との違いを解説した記事でくわしく紹介しています。

会社の社宅（法人契約）の場合は誰が連絡しますか？

法人契約の社宅は契約者が会社なので、解約の申入れは会社の担当者から管理会社へ出すのが一般的です。住んでいる本人は、まず勤め先の総務の担当者に退去日を伝え、立会いの日程などをどちらが調整するかを確かめましょう。会社によっては、退去の手続きを社内の規定で決めていることもあるので、社内の案内もあわせて確かめてください。

短期間で退去すると違約金はかかりますか？

入居から短い期間で解約したときの違約金を、特約で定めている契約があります。違約金の有無と額は契約書の特約で決まるので、退去の連絡をする前に確かめましょう。違約金がかかる期間の終わりが近いときは、退去日を少し後ろにずらせないかも考えてみましょう。分からないときは、管理会社に問い合わせると、契約の内容を確かめたうえで答えてもらえます。

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ご相談は東徳へ 退去と次の部屋探しは、地元70年の東徳不動産商事へ 退去の連絡の期限は、契約書の予告期間と特約で決まります。転勤や住み替えで次の部屋も探している方は、今の部屋の退去日と新居の入居日をあわせて考えると、家賃が重なる期間を短くできます。周南市・下松市・光市の賃貸物件のご紹介は、東徳不動産商事にお気軽にご相談ください。 トウト君のひとこと｜退去の連絡の前に、契約書の予告期間と特約だけは読んでおくと安心です。

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参考資料

・国土交通省「『賃貸住宅標準契約書』について」：https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000023.html

・国土交通省「賃貸住宅標準契約書 平成30年3月版・家賃債務保証業者型」第11条：https://www.mlit.go.jp/common/001479824.pdf

・民法 第97条第1項（e-Gov 法令検索）：https://laws.e-gov.go.jp/api/1/lawdata/129AC0000000089

・借地借家法 第38条（e-Gov 法令検索）：https://laws.e-gov.go.jp/api/1/lawdata/403AC0000000090

・国土交通省「『原状回復をめぐるトラブルとガイドライン』について」：https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000020.html

・住民基本台帳法 第24条（e-Gov 法令検索）：https://laws.e-gov.go.jp/api/1/lawdata/342AC0000000081

売れない理由と、地方ならではの対処法

執筆：東徳不動産商事 編集部

この記事は周南市「中山間地域への移住支援制度（市外から移住を希望されている方向け）」・山口地方法務局などの公表資料にもとづいています（2026年10月確認）。

家や土地を売りに出して何か月もたつのに、問い合わせがほとんどない。内見はあっても、買い手が決まらない。そんな状況に、不安を感じている方もいらっしゃるでしょう。周南市のような地方では、立地や物件の条件によっては、売れるまでに時間がかかることも珍しくありません。しかし、売れないのには必ず理由があり、理由に合った手を打てば、状況を変えられることも多くあります。この記事では、周南市で売買を手がける私たち有限会社東徳不動産商事（以下、東徳不動産商事）が、家や土地が売れない主な理由と、その対処法を解説します。

この記事で分かること ✓ 物件が「見られていない」のか「選ばれていない」のかの見分け方 ✓ 価格・立地・建物の状態・土地の条件・情報の出し方など、売れない主な理由 ✓ 価格の見直し、売り方の変更、隣の持ち主への打診、買取など、5つの対処法 ✓ 持ち続ける費用も含めて、売るかどうかを判断する考え方

結論：まず「見られていない」のか「選ばれていない」のかを見極める

売れない物件には、大きく二つの状態があります。一つは、そもそも物件情報があまり見られていない状態。もう一つは、見られていて内見もあるのに、最終的に選ばれていない状態です。前者は価格や情報の出し方に、後者は物件そのものの条件や印象に原因があることが多く、打つべき手が変わります。売却を依頼している不動産会社に、閲覧数や問い合わせ、内見の数を確認し、どちらの状態かを見極めることから始めましょう。

図1 閲覧数や問い合わせ、内見の数から、どちらの状態かを確かめる

売れない主な理由

家や土地が売れない理由は、主に価格、立地、建物の状態、土地の条件、情報の出し方の5つです。一つだけでなく、いくつかが重なっていることもあります。

価格が相場より高い

最も多い理由は、価格です。売り出しの価格が周辺の相場より高いと、買い手は似た条件の安い物件を選びます。最初に高い査定額を信じて売り出したものの、その価格では反応がない、というケースはよくあります。当社では、相場より大幅に高い価格での売り出しはご提案せず、その価格では売れにくいことを正直にお伝えしています。売れないことが分かっている価格で売り出すと、売主の時間と、相場に合った価格なら出会えた買い手との機会を失うためです。

立地の需要が少ない

中心部から離れた郊外や山あいの地域では、買い手の数そのものが少なく、価格が適正でも売れるまでに時間がかかります。周南市でも、エリアによって買い手の多さには大きな差があります。当社の実感では、徳山駅周辺の駅近のマンションは3〜6か月ほどで決まる一方、鹿野・熊毛・須々万などの郊外の物件は、売れるまでに1年以上かかることもあります。

建物が古い、状態が悪い

築年数が古く、雨漏りや傷みがある家は、買い手がリフォームの費用を心配して敬遠しがちです。家財が残ったままで、部屋の様子が分かりにくいことも、印象を下げる原因になります。

土地の条件に課題がある

道路との接し方が建築の基準を満たさず、建て替えができない土地、形がいびつな土地、隣との境界がはっきりしない土地、土砂災害の区域にかかる土地などは、買い手が限られます。田や畑は、売買に農地法の手続きが必要で、買える人も限られます。

情報の出し方が弱い

写真が暗い、枚数が少ない、物件の魅力が伝わる説明がないといった場合、物件情報サイトで見られても、問い合わせにつながりません。販売の方法を見直すだけで、反応が変わることもあります。

対処法① 価格を見直す

売り出してから2〜3か月たっても反応が少なければ、価格の見直しを検討します。周辺で最近実際に売れた価格を確認し、相場に合った価格に近づけます。見直すときは、検索で使われやすい価格の区切りを意識して、一度にしっかり下げるほうが効果的なこともあります。

トウト君	トウト君のひとこと｜よくある勘違い 少しずつ下げるほうが損をしないと思われがちですが、値下げを何度も繰り返すと、かえって売れ残っている印象がついてしまうことがあります。

対処法② 物件の印象を良くする

内見はあるのに決まらない場合は、物件の印象を改善します。家財を片付け、掃除をし、換気をしておくだけでも、部屋は広く明るく見えます。庭の草を刈る、玄関の周りを整えるなど、第一印象を良くする工夫も大切です。古い家の場合は、建物の状態を調べる住宅診断を受けて、状態を示すことで、買い手の不安を和らげられることもあります。

対処法③ 売り方を変える

古い家を「中古住宅」として売っても反応がない場合は、「古家付きの土地」として、建物の価値を含めずに売る方法があります。反対に、更地にしたほうが買い手を見つけやすい立地もあります。解体には費用がかかり、固定資産税が上がることもあるため、どちらが得かは、不動産会社と試算して決めましょう。

対処法④ 隣の土地の持ち主に声をかける

地方で意外と有効なのが、隣の土地や家の持ち主に、買ってもらえないか打診する方法です。隣の土地を手に入れれば、自分の土地が広がる、駐車場や庭にできる、形が整うといったメリットがあるため、一般の買い手には魅力の少ない土地でも、隣の方には価値がある場合があります。直接話しにくい場合は、不動産会社を通じて打診することもできます。

イメージ：隣り合う土地の区画の図と家の模型（実際の物件ではありません）

対処法⑤ 買取や、ほかの制度も検討する

早く確実に手放したい場合は、不動産会社による買取という方法もあります。価格は仲介で売るより低くなることが多いものの、売れるまで待つ必要がなく、現状のまま引き渡せることが多いのが利点です。東徳不動産商事では、周南市内の物件であれば、物件によって当社が買い取るか、提携の買取業者におつなぎします。雨漏りなどの不具合がある家、家財が残ったままの家、郊外や山あいの物件も引き受けを検討でき、引き渡した後に見つかった不具合について売主が負う責任（契約不適合責任）を免除する形でもご相談いただけます。現金化までの目安は1〜2か月です。仲介の査定額と買取の金額を並べて比べ、どちらで売るかを選べます。このほか、自治体が空き家の情報を載せて買い手や借り手を探す空き家バンクへの登録や、相続した土地のうち条件を満たすものを国に引き取ってもらう制度（相続土地国庫帰属制度）など、売却以外の手放し方もあります。

図2 売れない理由に合わせて、打つ手を選ぶ

持ち続ける費用も考えて判断する

売れないまま持ち続けている間も、固定資産税や火災保険料、草刈りや見回りなどの管理の費用はかかり続けます。空き家であれば、建物の傷みも進み、時間がたつほど売りにくくなります。「もう少し待てば高く売れるかもしれない」と価格を据え置くより、今の相場で売るほうが、持ち続ける費用を含めた手取りは多くなることもあります。売るかどうか、いくらで売るかは、持ち続ける費用もあわせて計算したうえで判断しましょう。税額は物件や個別の事情で変わるため、最終的な判断は税理士や税務署、市の資産税の窓口にご確認ください。

イメージ：家の模型と卓上カレンダー（実際の物件ではありません）

トウト君	トウト君のひとこと｜ここが大事 売るかどうか迷ったら、1年持ち続けたときにかかる固定資産税や管理の費用を書き出して、値下げの幅と並べてみましょう。

よくある質問

依頼する不動産会社を変えたほうがいいですか？

販売の活動が少ない、報告がない、価格の見直しの提案がないといった場合は、不動産会社に売却を依頼する契約（媒介契約）の期間が終わるタイミングで、依頼先を見直すのも一つの方法です。1社だけに依頼する専任媒介契約の有効期間は最長で3か月で、その間、不動産会社は2週間に1回以上（専属専任媒介契約は1週間に1回以上）、販売の状況を報告することになっています。地域の買い手の事情に詳しい会社に相談すると、新しい売り方が見つかることもあります。ほかの会社で売れなかった物件が当社で決まったときに効いたのは、近くの成約事例を根拠にした価格の見直し、写真や広告の出し方の変更、更地渡しや買取といった売り方の変更でした。

安い物件だと、不動産会社に扱ってもらえないのでは？

2024年7月から、800万円以下の物件は、仲介手数料の上限を30万円に消費税を加えた額までとできる特例ができ、価格の安い物件も扱いやすくなりました。東徳不動産商事でもこの特例を使うことがあり、その場合は媒介契約を結ぶ前に手数料の額をご説明し、合意をいただいたうえで適用します。郊外の土地や古い家の売却も、まずはご相談ください。

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ご相談は東徳へ 売れない家・土地のご相談は、地元70年の東徳不動産商事へ 売れない理由は物件ごとに違います。私たちは周南市の各エリアの買い手の事情をもとに、価格、売り方、隣地への打診や買取まで、物件に合った対処法をご提案します。境界がはっきりしない土地は土地家屋調査士を、解体を考えるなら解体業者をご紹介できます（ご紹介は無料）。ほかの会社で売り出し中の物件や、お手元の査定書の読み方のご相談もお気軽にどうぞ。 トウト君のひとこと｜今の売り出し価格と、売り出してからの期間が分かれば、売れない理由の見当を一緒に付けられます。

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参考資料

・周南市「中山間地域への移住支援制度（市外から移住を希望されている方向け）」：https://www.city.shunan.lg.jp/soshiki/101/4568.html

・山口地方法務局 周南支局（管轄区域）：https://houmukyoku.moj.go.jp/yamaguchi/table/shikyokutou/all/tokuyama.html

・e-Gov法令検索 建築基準法 第43条：https://laws.e-gov.go.jp/api/1/lawdata/325AC0000000201

・周南市「土砂災害警戒区域等の指定」：https://www.city.shunan.lg.jp/soshiki/38/1086.html

・農林水産省「農地の売買・貸借について」：https://www.maff.go.jp/j/keiei/koukai/wakariyasu.html

・国土交通省「建物状況調査（インスペクション）活用の手引き」：https://www.mlit.go.jp/tochi_fudousan_kensetsugyo/const/content/001735147.pdf

・周南市「空き家に関するQ&A（税金について）」Q6-2：https://www.city.shunan.lg.jp/site/akiyataisaku/131380.html

・e-Gov法令検索 民法 第562条：https://laws.e-gov.go.jp/api/1/lawdata/129AC0000000089

・周南市「周南市空き家情報バンク」：https://www.city.shunan.lg.jp/site/sinsei/3509.html

・法務省「相続土地国庫帰属制度の概要」：https://www.moj.go.jp/MINJI/minji05_00457.html

・法務省「相続土地国庫帰属制度について」：https://www.moj.go.jp/MINJI/minji05_00454.html

・宅地建物取引業法 第34条の2第3項（e-Gov法令検索）：https://laws.e-gov.go.jp/api/1/lawdata/327AC1000000176

・国土交通省「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」（令和8年4月1日以降の版） 第46条第1項関係 (6)②：https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/const/content/001881261.pdf

・国土交通省「空き家等に係る媒介報酬規制の見直し」：https://www.mlit.go.jp/tochi_fudousan_kensetsugyo/const/content/001749923.pdf

・大阪府「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額（建設省告示）令和6年6月21日改正」（昭和45年建設省告示第1552号の全文） 附則（令和6年6月21日国土交通省告示第949号）：https://www.pref.osaka.lg.jp/o130200/kenshin/kokuji/index.html

名義・審査から別れたときの手続きまで

執筆：東徳不動産商事 編集部

この記事は国土交通省「『賃貸住宅標準契約書』について」・国土交通省「賃貸住宅標準契約書」などの公表資料にもとづいています（2026年10月確認）。

結婚を前に恋人と同棲を始めるときや、友人とルームシェアをするとき、「どちらの名義で契約するの？」「二人でも審査に通る？」と迷っていませんか。名義の選び方しだいで、別れたときや一人が出るときの手続きも変わります。この記事では、周南市で賃貸の仲介と管理を手がける私たち有限会社東徳不動産商事（以下、東徳不動産商事）が、二人で住める物件の見分け方、片方の名義と連名契約の違い、審査と保証、ルームシェアの注意点、一人が出るときの流れ、契約前に二人で決めておくことを順に解説します。個別の判断に迷うときは、弁護士や消費生活センターにもご相談ください。

この記事で分かること ✓ 二人入居可・ルームシェア可の物件の確かめ方と、単身用の部屋に二人で住むときの注意 ✓ 片方の名義（契約者＋同居人）と連名契約の違いを表で比較 ✓ 審査と保証で二人分そろえるもの、ルームシェアで住む人が入れ替わるときの手続き ✓ 別れたとき・一人が出るときの流れと相談先、契約前に二人で決めておくこと

結論：同棲・ルームシェアの賃貸契約は『二人で住める物件か』と『だれが契約者か』を先に決める

同棲やルームシェアで部屋を借りるときは、まず二人入居可・ルームシェア可の物件かを確かめ、次に、片方の名義で契約して相手を同居人として届けるか、二人とも契約者になるかを決めます。名義によって審査や家賃を払う義務、一人が出るときの手続きが変わるので、別れたときまで見越して選び、お金の分け方も契約前に二人で決めておくと安心です。

部屋を借りるときの決まりごとは、物件ごとの賃貸借契約書に書かれます。国土交通省は、契約をめぐるもめごとを防ぐための賃貸借契約書のひな形として「賃貸住宅標準契約書」を公表しています。使うことは法令の義務ではありませんが、そこには借主と並んで同居人を書く欄があり、だれが住むかを書面に残す考え方が分かります。

間取りやエリア、予算の考え方は、結婚を機に二人で住む部屋を選ぶ記事（関連記事）で解説しています。この記事では、契約と手続きに絞って順に見ていきます。

二人入居可・ルームシェア可とは？単身用の部屋に二人で住むとどうなるか

賃貸の募集には、「二人入居可」「ルームシェア可」「単身者限定」など、住める人数や住み方の条件が付いていることがあり、契約書にも借主と同居人の氏名・人数が書かれます。単身用の部屋に黙って二人で住むと、契約の約束と食い違うおそれがあります。二人で住むなら申し込みの時点で伝え、後から相手が住む場合も先に管理会社か貸主に相談しましょう。

募集の条件と契約書で確かめること（入居人数・同居人の欄）

物件の資料や募集の画面では、入居の条件の欄に二人入居やルームシェアの可否が書かれていることがあります。書かれていない物件でも、問い合わせれば貸主の考えを確かめてもらえます。国土交通省の賃貸住宅標準契約書では、同居人の欄に、同居する人の氏名と年齢、合計人数を書くとしています。契約書を受け取ったら、同居人の欄に相手の氏名が入っているか、住む人数が合っているかを確かめましょう。

当社の実感では、周南市の徳山駅の周辺の賃貸は、単身や転勤で来る方の利用が中心です。駅の近くで二人で住む部屋を探すなら、最初から二人入居可の条件で絞って探すと、申し込んでから断られる手間を減らせます。車で通勤する二人なら、駐車場を2台分借りられるかも条件に入れておきましょう。

イメージ：二人で住み始める前の引っ越しの準備（実際の物件ではありません）

一人暮らしの部屋に後から一緒に住むときは先に相談する

今の一人暮らしの部屋に恋人が移ってくる場合も、住む人が増えることに変わりはありません。単身向けの条件で借りている部屋で、貸主が二人で住むことを認めるか、認めるならどんな手続きが要るかは物件しだいです。まず管理会社か貸主に相談し、同居人として届けるのか、契約を結び直すのかを確かめてから一緒に住み始めましょう。認められない場合は、二人入居可の部屋への住み替えを考えます。

トウト君	トウト君のひとこと｜よくある勘違い 二人で住むことは、隠すより先に伝えるほうが、部屋の選び方も手続きもずっと簡単になります。

名義はどちらにする？片方の名義と連名契約の違い

二人で借りる契約は、片方を契約者にして相手を同居人として届ける形と、二人とも契約者になる連名契約の大きく2つです。片方の名義は手続きが簡単な代わりに、家賃を払う義務と退去の手続きが契約者に集まります。連名は二人とも責任を負う形ですが、受けない物件もあります。収入や勤め先と、一人が出たときに残る人が住み続けられるかで選びましょう。

片方の名義と連名契約を表で比べる（審査・家賃の支払い・一人が出るとき）

二つの形の違いを、契約の時点と一人が出るときに分けて並べると、次の表のようになります。どちらが正しいということはなく、物件の条件と二人の事情に合うほうを選びます。

図1 片方の名義と連名契約の違い（扱いは物件と契約書によって変わります）

連名契約で、契約書に二人が連帯して支払うと書かれている場合は、民法の連帯債務の考え方により、貸主はどちらか一人に家賃の全額を求めることができます。半分ずつ払えば済むとは限らないので、連名にするなら契約書の支払いの条項を読み、分からない点は契約の前に管理会社に聞いておきましょう。

契約者はどう決める？収入・勤め先・住み続ける見込みで考える

片方の名義にする場合、収入が安定していて審査で説明しやすい人、勤め先が近く長く住む見込みが高い人を契約者にするのが考え方の一つです。転勤の可能性がある人を契約者にすると、その人が先に出たときに、残る人が契約し直すことになります。二人の勤め先と、何年くらい住むつもりかを話し合ってから決めましょう。

トウト君	トウト君のひとこと｜ここが大事 名義を決めるときは、今どちらの収入が多いかだけでなく、どちらが出ても困らない形かも考えておきましょう。

審査と保証はどう見られる？申し込みで二人分そろえるもの

審査では契約者の収入や勤め先に加えて、同居する人の氏名・続柄・勤め先なども申込書に書いて確かめられることがあります。結婚前の二人や友人どうしでも、二人入居可の物件なら申し込めます。保証会社の利用を条件にする物件もあり、同居する相手を連帯保証人にできるかも物件しだいなので、申し込みの前に必要な書類と保証の条件を聞いておきましょう。

審査の基準そのものや落ちやすい理由は、入居審査の記事で詳しく解説しています。二人の収入を合わせて見てもらえるかどうかも、物件や保証会社によって扱いが違います。

申込書の続柄の欄はどう書く？（婚約者・友人など）

申込書に同居する人と契約者との関係（続柄）を書く欄があれば、結婚前なら婚約者、友人なら友人など、実際の関係をそのまま書きます。書き方に迷うときは、管理会社に確かめれば足ります。関係を偽って書くと、後で事情が分かったときに貸主との信頼を損ねるので、ありのまま伝えましょう。

保証会社・連帯保証人は契約者ごとに求められることがある

片方の名義なら保証は契約者について求められ、連名なら二人それぞれについて保証会社の審査や連帯保証人を求められることがあります。家族などの個人が連帯保証人になる場合、今の民法では、保証する上限の額（極度額）を決めておかないと、保証の契約そのものが効力を生じません。国土交通省の標準契約書（連帯保証人型）にも、連帯保証人の負担は極度額を限度とすると書かれています。連帯保証人を頼む家族にも、上限の額を含めて契約の中身を伝えておきましょう。保証会社の仕組みは、連帯保証人がいない場合の記事で解説しています。

ルームシェアで借りるときの注意点は？友人どうしの契約と入れ替え

友人どうしのルームシェアは、ルームシェア可の物件を選び、全員を契約者にする連名契約か、代表の一人を契約者にしてほかの人を同居人として届ける形で借ります。住む人が入れ替わるときは、新しい人の審査と貸主の承諾が要るのが一般的で、黙って入れ替えたり又貸ししたりしてはいけません。家賃の分担と、一人が抜けたときの家賃の扱いも先に決めておきます。

ルームシェア可の物件を条件にして探す

ルームシェアは、生活の時間帯が違う人どうしが暮らすことになるため、二人入居可でもルームシェアは受けない物件があります。探すときはルームシェア可を条件にし、個室の数や、それぞれの部屋に鍵がかけられるかなども確かめましょう。運営会社が部屋ごとに入居者と契約するシェアハウスは仕組みが別で、この記事で説明している契約の形とは違います。

住む人が入れ替わるときの手続き

民法では、借りている人は、貸主の承諾がなければ借りる権利を人に譲ったり、部屋を又貸ししたりすることはできません。国土交通省の標準契約書でも、貸主の書面による承諾なしに譲ったり又貸ししたりしてはならないと定めています。ルームシェアで一人が抜けて別の友人が入る場合は、契約者が変わるのか、同居人が変わるのかを管理会社に伝え、新しい人の審査と承諾を受けてから入れ替わりましょう。

一人が抜けると、残る人の家賃の負担が増えます。家賃を何人で割るかだけでなく、抜けた人の分をだれがいつまで払うか、次の人が見つからないときはどうするかまで、入居前に決めておくともめにくくなります。

別れたとき・一人が出るときはどうなる？名義変更と退去の流れ、相談先

一人が出るときの手続きは名義で変わります。同居人が出るなら届け出で済むことが多い一方、契約者が出て残る人が住み続けるには、貸主の承諾と残る人の審査を受けて契約し直すのが一般的で、通らなければ住み替えになります。連名のまま一人が出ても、契約が続く限り支払いの責任が残る場合があるので、出るときは必ず管理会社に伝えて契約を整理しましょう。

同居人が出るとき・契約者が出るときの違い

同居人が出る場合は、契約者はそのままなので、管理会社に伝えて同居人の欄を直してもらうのが基本の流れです。契約者が出て同居人が残る場合は、借りる権利を引き継ぐことになるため、貸主の承諾が要ります。残る人の収入で家賃を払い続けられるかの審査を受け、新しく契約を結ぶか名義を書き換える形が一般的で、保証会社の審査も改めて受けることがあります。手続きに費用がかかるかは、物件や管理会社によって違います。

図2 一人が出るときの流れ（手続きと費用は物件と管理会社によって違います）

二人とも出るときは解約の予告と退去費用を確かめる

二人とも部屋を出るときは、ふつうの退去と同じく、契約書の解約の予告の期間に合わせて解約を申し入れます。国土交通省の標準契約書では、借主は少なくとも30日前に申し入れれば解約できるとしていますが、実際の期間は契約書で確かめましょう。早く出るときに違約金がかかる特約が付いた物件もあります。退去の連絡の出し方は、退去連絡の記事で解説しています。

退去のときは、原状回復の費用もまとめて出ます。国土交通省のガイドラインでは、原状回復を、借りた人の故意・過失や通常の使い方を超える使い方による傷みを直すことと整理し、年月がたって自然に傷んだ分や通常の使い方による傷みの修繕費は家賃に含まれるとしています。当社の実感でも、退去のときの原状回復の費用は、貸主と借主の間で負担の範囲がもめやすいところです。二人で住んでいた部屋はどちらの分か分けにくいので、入居前に分け方を決めておきましょう。

相談先の比較：管理会社・消費生活センター（188）・弁護士

契約の手続きや名義の扱いは、まず部屋を管理している会社か貸主に相談します。東徳不動産商事が管理する物件では、入居者の募集と契約から、入居中のご相談、退去の立会いまで当社が窓口になります。当社とグループ会社には賃貸不動産経営管理士も在籍し、連携して対応します。

管理会社とのやりとりで納得できないときは、消費者ホットライン188に電話すると、近くの消費生活センターなどの相談窓口を案内してもらえます。家賃や退去の費用の負担、名義をめぐって二人の間でもめそうなときは、弁護士への相談も考えましょう。当社では弁護士のご紹介もできます（ご紹介は無料）。どちらがいくら払うべきかといった個別の判断は、弁護士にご確認ください。

契約前に二人で決めておくことは？お金の分担と書面

契約前に、初期費用・毎月の家賃・光熱費などの生活費・退去のときの費用を、だれがどの割合で払うかを二人で決め、メモや書面に残しておくと安心です。家賃は契約者の口座から引き落とされることがあるので、もう一人の分の受け渡し方も決めます。決まった分け方はなく、収入の差や住む期間の見込みで比べて選べば十分です。退去費用の分け方は特に後回しにしないようにしましょう。

入居前に二人で決めておくことのチェックリスト

入居の前に、次のことを二人で話し合っておきましょう。

①　契約の形（片方の名義か連名か）と、契約者をどちらにするか

②　初期費用（敷金・礼金・仲介手数料・前家賃など）をだれがどれだけ出すか

③　毎月の家賃・共益費・駐車場代の分け方と、受け渡しの日と方法

④　光熱費・通信費・食費などの生活費の分け方

⑤　家具・家電を買ったときに、だれのものにするか

⑥　一人が出るときに、どちらが住み続けるか、だれが手続きをするか

⑦　退去のときの原状回復の費用と、敷金が戻ったときの分け方

イメージ：二人で決めたことを書面に残す（実際の物件・書類ではありません）

折半か収入の割合か：分け方を比べて決める

分け方には、全部を半分ずつにする折半、収入の割合に合わせて分ける方法、家賃は一人・生活費はもう一人のように項目で分ける方法などがあります。折半は分かりやすい反面、収入の差が大きいと負担が重く感じられることがあります。収入の割合で分ける方法は公平に感じやすい一方、収入が変わるたびに見直しが要ります。どの方法でも、決めた内容をメモに残し、ときどき二人で見直すと続けやすくなります。当社とグループ会社にはファイナンシャルプランナーも在籍し、連携して対応します。

トウト君	トウト君のひとこと｜段取りのコツ 話し合った分け方は、スマートフォンのメモでもよいので日付を入れて残し、二人で同じものを持っておきましょう。

よくある質問

同棲していることを大家さんや管理会社に伝える必要はありますか？

伝えておくのが安心です。契約書には住む人を書く欄があり、申し込みのときに同居する人の情報を求められることもあります。加入する火災保険も、だれが住むかを含めて契約の内容を確かめておきましょう。最初に伝えておけば、二人入居の条件に合う部屋を選べるので、後から困ることを避けられます。

同性のカップルでも二人で部屋を借りられますか？

二人入居可やルームシェア可の物件なら、二人の関係を問わずに申し込める場合があります。貸主の考えは物件ごとに違うので、最初に二人で住むことを伝えて、申し込めるかを確かめてもらいましょう。申込書の続柄の欄の書き方も、そのとき一緒に確かめておくと安心です。

住民票は二人とも新しい住所に移したほうがよいですか？

住民基本台帳法では、ほかの市区町村から引っ越してきた人は、転入をした日から14日以内に転入の届け出をすることになっています。同じ市区町村の中での引っ越しも、14日以内に転居の届け出が要ります。二人とも新しい部屋に住むなら、それぞれ届け出をしましょう。

同棲の相手を連帯保証人にできますか？

物件と保証会社しだいです。連帯保証人は、借りる人が払えないときに代わりに払う立場のため、一緒に住む相手ではなく、別に暮らす家族などを求められることがあります。保証会社の利用が条件の物件もあるので、申し込みの前に確かめましょう。保証の仕組みは、連帯保証人がいない場合の記事で詳しく解説しています。

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ご相談は東徳へ 二人で住む部屋探しは、地元70年の東徳不動産商事へ 二人で住む部屋は、二人入居の可否や契約の形まで含めて選ぶと、入居後の手続きが楽になります。最初に二人で住むことと、住む期間の見込みをお伝えいただければ、条件に合う物件をご案内します。周南市のほか、下松市・光市の賃貸物件も扱っていますので、お気軽にご相談ください。 トウト君のひとこと｜二人で住むことは、最初の問い合わせのときに伝えてもらえると、部屋選びがぐっと早くなります。

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参考資料

・国土交通省「『賃貸住宅標準契約書』について」：https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000023.html

・国土交通省「賃貸住宅標準契約書 平成30年3月版・家賃債務保証業者型」作成にあたっての注意点（頭書（5）関係）：https://www.mlit.go.jp/common/001479824.pdf

・民法 第436条（e-Gov 法令検索）：https://laws.e-gov.go.jp/api/1/lawdata/129AC0000000089

・国土交通省「賃貸住宅標準契約書 平成30年3月版・連帯保証人型」第17条第2項：https://www.mlit.go.jp/common/001479827.pdf

・国土交通省「『原状回復をめぐるトラブルとガイドライン』について」：https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000020.html

・消費者庁「消費者ホットライン」：https://www.caa.go.jp/policies/policy/local_cooperation/local_consumer_administration/hotline/

・住民基本台帳法 第22条第1項（e-Gov 法令検索）：https://laws.e-gov.go.jp/api/1/lawdata/342AC0000000081

書き込み表と計算例で手取りまで分かる

執筆：東徳不動産商事 編集部

この記事は国税庁タックスアンサー・大阪府「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額（建設省告示）令和6年6月21日改正」などの公表資料にもとづいています（2026年10月確認）。

家や土地を売る話が進み、査定の金額が出たところで、税金はいくらかかるのか、手元にいくら残るのかが気になる方は多いと思います。税金は、手元の書類と電卓があれば、自分でも目安を出せます。周南市で不動産の売買を手がける私たち有限会社東徳不動産商事（以下、東徳不動産商事）にも、住み替えや、親から受け継いだ実家の売却にともなう税金と手取りのご相談がよく寄せられます。この記事では、書類から数字を拾う場所、5つの手順の書き込み表、相続した実家や長く住んだ自宅など4つの計算例、税金を引いた手取りまでを順に解説します。計算例はすべて説明のための架空のものです。

この記事で分かること ✓ 家を売った税金の計算式と、数字を拾う手元の書類 ✓ 5つの手順の書き込み表で、税額の目安まで出す方法 ✓ 相続した実家・契約書の無い家・長く住んだ自宅・買って4年の家の計算例 ✓ 税金を引いた手取りの出し方と、税理士に相談したい場面

結論：家を売った税金は「売った金額－取得費－譲渡費用－特別控除」に税率を掛けて自分で試算できる

家を売ったときの所得税と住民税は、売った金額ではなく利益にかかる仕組みです。利益（譲渡所得）は、売った金額から取得費（買ったときの費用）と譲渡費用（売るための費用）を引き、使える特別控除（自分が住んでいた家を売ったときなどに利益から引ける決まった額）を引いた額です。これに所有期間で決まる税率を掛ければ、税理士に頼む前でも、手元の書類と電卓で税金の目安を出せます。

税率は、売った年の1月1日時点で所有期間が5年を超えていれば20.315%（所得税15%・復興特別所得税0.315%・住民税5%）、5年以下なら39.63%（所得税30%・復興特別所得税0.63%・住民税9%）です。復興特別所得税は、所得税額に2.1%を掛けて上乗せされる税です。この記事の数字は2026年10月時点の制度にもとづく目安です。正確な税額と特例が使えるかの判断は、税務署か税理士に確かめてください。

試算の前に何をそろえる？手元の書類と数字を拾う場所

試算に使う数字は、ほとんどが手元の書類に書かれています。売った金額は売買契約書か査定書、取得費は買ったときの売買契約書や建築の請負契約書と諸費用の領収書、譲渡費用は仲介手数料や印紙の見積もり・領収書、所有期間は契約書や登記簿の日付から拾います。買ったときの書類が無ければ、売った金額の5%を取得費にできます。

①　売った金額：売買契約書の売買代金（売る前なら査定書の価格）と、固定資産税の精算金

②　取得費：買ったときの売買契約書、建築の請負契約書、登記費用・不動産取得税・仲介手数料の領収書、増改築の契約書

③　譲渡費用：仲介手数料、売買契約書の印紙代、測量費、取り壊し費用の見積もりや領収書

④　所有期間：買ったとき（相続した家は親が買ったとき）の契約書の日付や登記簿

⑤　建物の構造：木造か鉄筋コンクリート造かを、登記簿や図面で確かめる

売った金額の5%で計算する方法は、書類が見つからないときの助けになりますが、税が重くなりやすい点に注意が必要です。たとえば3,000万円で売った場合、取得費は150万円にとどまります。昭和の時代に買った土地でも、当時の契約書や領収書が親の書類箱から見つかることがあるので、試算の前に一度探してみましょう。

トウト君	トウト君のひとこと｜よくある勘違い 固定資産税の精算金は売買代金とは別に受け取るお金ですが、税金の計算では売った金額に足します。

自分で試算する5つの手順｜書き込み表で税額まで出す方法

手順は、①売った金額、②取得費、③譲渡費用、④特別控除を順に書き込み表へ入れ、残った利益に⑤所有期間で決まる税率を掛けるだけです。手間がかかるのは建物の目減りの計算くらいで、住まいとして使ってきた建物は「建物の取得価額×0.9×償却率×経過年数」で求めます。紙に5行の表を書き、上から順に埋めていきましょう。

図1 書き込み表の5行（①から④を引いた利益に⑤の税率を掛けます）

手順1：売った金額を書く（固定資産税の精算金を足す）

売った金額は、売買代金に、買主から受け取る固定資産税の精算金を足した額です。固定資産税はその年の1月1日の持ち主にかかるため、引き渡しの日から年末までの分を買主から受け取るのが一般的で、東徳不動産商事が扱う周南市の取引でも1月1日を起算日にすることが多くあります。売る前の試算なら、査定書の価格を入れておきます。

手順2：取得費を書く（建物の目減りを引く。分からなければ5%）

取得費は、土地は買った金額と諸費用、建物は買った金額と諸費用から目減りを引いた額です。目減りの計算に使う償却率は、木造が0.031、鉄筋コンクリート造が0.015で、住まいの建物の耐用年数を1.5倍にした年数の率です。経過年数は6か月以上の端数を1年とし、6か月未満は切り捨てます。目減りは建物の取得価額の95%までです。買った金額が分からなければ、売った金額の5%を書きます。

手順3：売るためにかかった費用を書く

売るために直接かかった費用を書きます。仲介手数料、売主が負担した印紙代、測量費、売るために建物を取り壊した費用などです。仲介手数料の上限は、売買代金が400万円を超えると、売買代金×3%＋6万円に消費税を加えた額です。持っている間の固定資産税や修繕費は入りません。入るもの・入らないものの細かい区分は、譲渡所得の計算方法の記事にまとめています。

手順4：使える特別控除を引く

自分が住んでいた家を売ったときは、所有期間の長さに関係なく、利益から3,000万円まで引ける特例があります。住まなくなった家は、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ることが条件です（たとえば2026年6月に住まなくなった家なら2029年12月31日まで）。相続した空き家にも3,000万円まで引ける別の特例がありますが、条件が細かいため、使えそうなら申告の前に税理士へ確かめてください。特例を使わないときは0円と書きます。

手順5：所有期間で税率を決めて掛ける

売った年の1月1日時点で所有期間が5年を超えていれば長期として20.315%、5年以下なら短期として39.63%を掛けます。相続した家は、親が買った日から数えます。自分が住んでいた家で、家と土地をともに10年を超えて持っていた場合は、利益のうち6,000万円以下の部分に14.21%の軽い税率が使え、3,000万円の特別控除とも重ねられます。

トウト君	トウト君のひとこと｜ここが大事 売る前の試算でも、5つの数字を一度表に書き出しておくと、査定や税理士への相談がぐっと早く進みます。

ケース別の計算例｜相続した実家・契約書の無い家・長く住んだ自宅・買って4年の家

4つの架空の家を同じ書き込み表で比べると、税額を大きく変えるのは取得費の書類と所有期間、自宅の特別控除の3つだと分かります。例1と例2は同じ家で、買ったときの契約書があるかどうかだけが違います。どの例も2026年に売った前提で、仲介手数料は上限の額、印紙代は軽減後の額で置いています。ご自分の数字に置き換えて読んでください。

例1：相続した徳山の実家を売る

父が1985年4月に徳山の住宅地で土地を800万円で買い、同じ月に木造の家を1,200万円で建てたとします。2024年に相続し、2026年9月に1,800万円で売り、精算金2万円を受け取りました。相続した家は、親の取得費と買った日を引き継ぐので、経過年数は41年です。目減りは1,200万円×0.9×0.031×41年＝1,372万6,800円ですが、上限の95%で止まるため、建物の取得費は60万円、土地と合わせた取得費は860万円です。

譲渡費用は仲介手数料66万円と印紙代1万円の計67万円です。利益は1,802万円－860万円－67万円＝875万円で、所有期間は5年を超えるため、税金は875万円×20.315%＝約178万円が目安です。相続税を納めた人が一定の期間内に売る場合は、相続税の一部を取得費に足せる特例もあります。

例2：買ったときの契約書が無い古い家を売る

例1と同じ家で、父が買ったときの契約書が見つからない場合です。取得費は売った金額の5%の90万1,000円になり、利益は1,802万円－90万1,000円－67万円＝1,644万9,000円です。税金は1,644万9,000円×20.315%＝約334万円で、例1より約156万円多くなります。この場合、相続のときに払った登記費用を取得費に足すこともできません。

例3：長く住んだ自宅を売る（3,000万円控除）

2008年5月に新南陽で土地900万円、木造の家1,800万円（いずれも諸費用込み）で建てた自宅を、2026年8月に2,500万円で売り、精算金5万円を受け取ったとします。経過年数は18年で、目減りは1,800万円×0.9×0.031×18年＝903万9,600円、取得費は土地と合わせて1,796万400円です。

譲渡費用は仲介手数料89万1,000円と印紙代1万円の計90万1,000円で、利益は2,505万円－1,796万400円－90万1,000円＝618万8,600円です。自分が住んでいた家なので、特例の条件を満たせば、3,000万円の特別控除を引いて0円となる計算です（使えるかは税務署か税理士に確かめてください）。ただし、特例を使うには確定申告が必要です。

例4：買って4年で売る家（短期の税率）

2022年3月に、近くに住む親のために、土地600万円、木造の新築の家1,400万円（諸費用込み）で家を買い、家賃は受け取らずに住んでもらっていたとします。2026年9月に2,300万円で売り、精算金4万円を受け取りました。経過年数は4年6か月で5年になり、目減りは1,400万円×0.9×0.031×5年＝195万3,000円、取得費は1,804万7,000円です。

譲渡費用は仲介手数料82万5,000円と印紙代1万円の計83万5,000円で、利益は2,304万円－1,804万7,000円－83万5,000円＝415万8,000円です。税率を決める所有期間は、売った年の1月1日（2026年1月1日）時点で3年9か月余りと5年以下なので短期となり、税金は415万8,000円×39.63%＝約165万円です。同じ利益でも長期の税率なら約84万円で、この家は2028年以降に売ると長期になります。この例の家は自分が住んでいないので特別控除は使えませんが、転勤で住まなくなった自宅なら、所有期間に関係なく3,000万円の特別控除が使えることがあります。

図2 同じ書き込み表で比べた税金の目安（数字はすべて架空の例です）

税金を引いた手取りはいくら？売却代金からローン・諸費用・税金を引く

手取りは、受け取る代金から住宅ローンの残り、仲介手数料などの諸費用、そして翌年に払う税金を引いた額です。ローンの残りは返すお金ですが、利益の計算からは引けません。税金は売った年ではなく、翌年の2月16日から3月15日までの確定申告で所得税を納め、住民税もその後に納めるため、売った年に代金を使い切らないようにしましょう。

例4の家に1,600万円のローンが残っていたとすると、手取りは2,304万円－1,600万円－83万5,000円－約165万円＝約456万円です。このほか、ローンの担保を外す抵当権抹消の登記費用や引っ越しの費用もかかります。住み替えで次の家の頭金に回す場合は、税金を納める時期まで含めて資金計画を立てると安心です。

図3 手取りはローン・諸費用・税金を引いた額（ローンの残りは利益の計算からは引けません）

自分で試算するか税理士に頼むか？ずれやすい所と相談の目安

税金の目安は自分で出せますが、精算金の入れ忘れ、建物の目減りの引き忘れ、所有期間を売った日まで数える、共有名義なのに持ち分で分けない、特例の条件の見落としの5つで数字がずれやすくなります。特例を使う、家を相続した、利益が大きいといったときは、書き込み表に書いた自分の試算を持って申告の前に税理士に相談すると安心です。

①　3,000万円の特別控除や相続した空き家の特例など、特例を使うとき

②　相続した家で、取得費の書類が一部しか見つからないとき

③　共有名義で、持ち分ごとに計算するとき

④　利益が大きく、売る年によって税率が変わりそうなとき

⑤　給与のほかに事業や年金などの所得があり、ほかの申告と合わせるとき

申告書は、国税庁の確定申告書等作成コーナーで、画面の案内に沿って作ることもできます。自分の試算と作成コーナーの結果を比べ、合わない所だけを税務署や税理士に聞くと早く済みます。正確な税額の計算と申告の代理は税理士の業務です。

よくある質問

家を1,000万円で売ったら、税金はいくらですか？

買ったときの金額で大きく変わります。取得費を売った金額の5%の50万円とすると、仲介手数料39万6,000円と印紙代5,000円を引いた利益は909万9,000円で、税金は長期なら約185万円、短期なら約361万円です。土地を800万円で買っていたと分かれば、利益は159万9,000円になり、長期なら約32万円です。

計算ツールやシミュレーションの結果は、そのまま申告に使えますか？

目安として使えますが、そのまま申告の数字にはしないでください。入れた数字が書類と合っているか、特例の条件を満たすかで結果が変わるためです。申告の前に、書類の数字で書き込み表を作り直し、迷う所は税務署か税理士に確かめましょう。

3,000万円控除で税金が0円でも、確定申告は要りますか？

要ります。3,000万円の特別控除は、一定の書類を添えて確定申告をすることが使う条件です。売った翌年の2月16日から3月15日までに申告します。

所有期間の5年は、いつから数えますか？

買った日から、売った年の1月1日までで数えます。売った日までではない点に注意してください。相続した家は、親が買った日から数えます。境目に近いときは、買った日を契約書や登記簿で確かめ、税務署か税理士に確認しましょう。

損が出たときも、計算や申告は要りますか？

利益がマイナスなら、譲渡所得の税金はかからない計算です。ただし、自宅を買い換えたときなどに出た損は、一定の条件で給与などの所得と差し引ける特例があり、使うには確定申告が必要です。損が出そうなときも、書き込み表で計算しておきましょう。

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・不動産を売るときの税金｜譲渡所得税の税率と3,000万円控除

・譲渡所得の計算方法｜取得費・譲渡費用に入るもの、入らないもの

・相続した土地・家を売るときの税金｜取得費がわからない時は

・住み替えの資金計画｜今の家を売って新居を買う段取り

ご相談は東徳へ 売却の手取りと税金の目安は、地元70年の東徳不動産商事へ 家を売った税金は、買ったときの書類や所有期間で大きく変わります。私たちは無料査定の段階で、売却価格の目安とあわせて、手取りの目安と税金の目安を並べ、取得費の書類の探し方や特例が使えそうかも書面の査定書でお伝えします。細かい税額の計算や申告は、提携する税理士をご紹介できます（ご紹介は無料）。当社とグループ会社にはファイナンシャルプランナーが在籍し、手取りをもとにした資金計画も連携して対応します。 トウト君のひとこと｜書き込み表の5つの数字がそろわなくても大丈夫。手元の書類を持って、まずはご相談ください。

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参考資料

・国税庁タックスアンサー No.3202 譲渡所得の計算のしかた（分離課税）：https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3202.htm

・国税庁タックスアンサー No.3208 長期譲渡所得の税額の計算：https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3208.htm

・国税庁タックスアンサー No.3211 短期譲渡所得の税額の計算：https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3211.htm

・国税庁タックスアンサー No.3252 取得費となるもの：https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3252.htm

・国税庁タックスアンサー No.3258 取得費が分からないとき：https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3258.htm

・国税庁タックスアンサー No.1440 譲渡所得（土地や建物を譲渡したとき）：https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1440.htm

・国税庁タックスアンサー No.3261 建物の取得費の計算：https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3261.htm

・国税庁タックスアンサー No.3255 譲渡費用となるもの：https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3255.htm

・大阪府「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額（建設省告示）令和6年6月21日改正」：https://www.pref.osaka.lg.jp/o130200/kenshin/kokuji/index.html

・国税庁タックスアンサー No.3302 マイホームを売ったときの特例：https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3302.htm

・国税庁タックスアンサー No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例：https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3306.htm

・国税庁タックスアンサー No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例：https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3305.htm

・国税庁「令和7年分 土地や建物の譲渡所得のあらまし」税額の計算方法早見表：https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/shinkoku/tebiki/2025/pdf/O/O11.pdf

・国税庁タックスアンサー No.3270 相続や贈与によって取得した資産の取得費と取得の時期：https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3270.htm

・国税庁タックスアンサー No.3267 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例：https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3267.htm

・国税庁タックスアンサー No.7108 不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置：https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/inshi/7108.htm

・国税庁タックスアンサー No.2020 確定申告：https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/2020.htm

・国税庁タックスアンサー No.3370 マイホームを買い換えた場合に譲渡損失が生じたとき：https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3370.htm

相場から、適正家賃を決める方法（オーナー向け）

執筆：東徳不動産商事 編集部

この記事はe-Gov法令検索・山口県「参考資料（周南広域都市圏）」などの公表資料にもとづいています（2026年10月確認）。

空室が出たとき、オーナーが最初に決めなければならないのが、次の募集の家賃です。高すぎれば空室が長引き、低すぎれば本来得られる収入を逃してしまいます。「前の入居者と同じ家賃で」と何となく決めていないでしょうか。家賃は、周辺の相場と物件の条件、募集の時期を踏まえて決めることで、空室の期間と収益のバランスを最適にできます。この記事では、周南市で賃貸管理を手がける私たち有限会社東徳不動産商事（以下、東徳不動産商事）が、オーナー向けに、適正な家賃の決め方を解説します。

この記事で分かること ✓ 適正な家賃を決める基本（似た物件の、実際に決まった家賃を基準にする） ✓ 周南市で家賃の相場を調べるときのエリアの見方 ✓ 駐車場・設備・部屋の位置による家賃の調整のしかた ✓ 募集の時期と、反響を見て家賃や条件を見直す目安

結論：似た物件の「決まった家賃」を基準に、条件の差で調整する

適正な家賃を決める基本は、同じエリアで、間取りや広さ、築年数が似た物件を探し、その家賃を基準にすることです。そのうえで、自分の物件の設備や駐車場、日当たりなどの条件の違いを加味して、上下に調整します。

ここで大切なのは、募集中の家賃ではなく、実際に入居者が決まった家賃を参考にすることです。募集の家賃は、なかなか決まらずに長く残っている物件の価格であることも多く、そのまま参考にすると高めの設定になりがちです。成約した家賃の情報は、地元の不動産会社が多く持っています。

図1 決まった家賃を基準に、条件の差で上下に調整する

トウト君	トウト君のひとこと｜よくある勘違い 入居者にとって、あなたの物件は、いくつも並べて比べる候補の中の1つです。入居者の側に立って、候補の物件と条件を並べて見てみましょう。

相場を調べる方法

①　賃貸の物件情報サイトで、同じエリア・似た条件の物件の家賃を調べる

②　エリアの範囲は、最寄りの駅や小学校の校区など、入居者が比べる範囲に合わせる

③　築年数、広さ、駐車場の有無が近い物件を、できるだけ多く集める

④　地元の管理会社に、最近決まった物件の家賃を聞く

周南市では、入居者は駅からの距離よりも、勤務先への通勤のしやすさや、商業施設への近さで物件を比べることが多くあります。地図上で近い物件だけでなく、入居者が同じ候補として比べそうな物件を集めることがポイントです。

イメージ：周辺の物件と比べながら、募集の家賃を考える様子（実際の物件・資料ではありません）

条件の差による調整

駐車場

周南市では、駐車場の条件が家賃を大きく左右します。駐車場が家賃に含まれているか別料金か、2台目を確保できるかによって、入居者が感じるお得さは変わります。比べる物件と駐車場の条件をそろえたうえで、家賃を比較しましょう。

設備

インターネット無料、独立した洗面台、追い焚き機能のある浴室、浴室乾燥機、宅配ボックスなどの人気の設備があれば、相場より高めの家賃でも入居者が決まりやすくなります。反対に、設備が古い場合は、家賃を下げるか、設備を入れ替えて家賃を維持するかを検討します。

部屋の位置と日当たり

同じ建物でも、2階以上や角部屋、日当たりのよい部屋は、家賃を少し高めに設定できることがあります。1階の部屋は、防犯面を気にする入居者もいるため、家賃をやや抑えるか、防犯の設備で不安を和らげる工夫が考えられます。

家賃の数字の決め方のコツ

入居者は、物件情報サイトで家賃の上限を区切って検索することが多くあります。たとえば「5万円以下」で検索する人には、家賃5万1,000円の物件は表示されません。家賃と共益費の合計が、検索で使われやすい区切りの金額を少し下回るように設定すると、より多くの入居者の目に留まります。

トウト君	トウト君のひとこと｜ここがポイント 検索の区切りを見るときは、家賃だけでなく、家賃と共益費を合わせた金額で確かめましょう。

イメージ：スマートフォンで賃貸の物件を探す様子（実際の画面・物件ではありません）

家賃と一緒に見直したい条件

入居者は、家賃だけでなく、入居時の初期費用の総額でも物件を比べます。敷金や礼金、仲介手数料、保証会社の費用などを合わせた初期費用が、周辺の物件より高いと、家賃が同じでも選ばれにくくなります。礼金をなくす、敷金を減らす、入居から1か月分の家賃を無料にするといった調整は、月々の家賃を下げずに入居を決めやすくする方法です。

ペットの飼育を相談に応じる、入居の時期を相談できるようにするなど、条件の柔軟さも入居者にとっての魅力になります。家賃の金額だけで勝負するのではなく、条件全体で選ばれる物件にすることが、家賃の水準を保ちながら空室を減らすコツです。

募集の時期を意識する

賃貸の需要は、時期によって大きく変わります。進学や就職、転勤が集中する1月から3月は、部屋を探す人が多く、相場どおりかやや高めの家賃でも決まりやすい時期です。一方、夏から秋にかけては探す人が少なく、同じ家賃でも決まるまでに時間がかかることがあります。退去の時期が分かっている場合は、繁忙期に募集できるよう、原状回復の工事の段取りを早めに進めましょう。

トウト君	トウト君のひとこと｜ここが大事 3月の引越しの件数は、ふだんの月の約2倍あります。この時期に部屋を見てもらえるかどうかが、次の入居者が決まるまでの早さにつながります。

反響を見て、早めに見直す

家賃を決めて募集を始めたら、問い合わせや内見の数を確認します。物件情報が多くの人に見られているのに問い合わせが少ない場合は、家賃や条件が周辺より見劣りしている可能性があります。内見はあるのに決まらない場合は、部屋の印象や設備に原因があるかもしれません。

目安として、募集から2週間から1か月ほど反響が少なければ、家賃や条件の見直しを検討しましょう。空室が1か月長引けば、家賃1か月分の収入を失います。わずかな値下げを渋って空室を長引かせるより、早めに手を打つほうが、年間の収益は高くなることが多いのです。

図2 問い合わせと内見の数を見て、早めに手を打つ

よくある質問

前の入居者と同じ家賃で募集してもいいですか？

前の入居者が長く住んでいた場合、その間に周辺の相場が変わっていることがあります。築年数も進んでいるため、改めて相場を確認してから決めるのがおすすめです。相場が上がっていれば、家賃を上げられる場合もあります。

家賃を下げると、ほかの入居者に影響しますか？

同じ建物で家賃に差があることは珍しくありませんが、ほかの入居者が知ると、値下げを求められることもあります。家賃を下げる代わりに、礼金や初期費用で調整する方法も検討しましょう。

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ご相談は東徳へ 適正家賃の判断は、地元70年の東徳不動産商事へ 私たちは周南市の各エリアで、実際に決まった家賃の情報をもとに、物件の条件に合った家賃をご提案します。駐車場や設備の条件の整理、募集の時期の調整、反響を見た見直しまで、空室を早く埋めるための家賃設定をお手伝いします。当社とグループ会社には賃貸不動産経営管理士（賃貸不動産の管理の専門家の資格）が在籍し、連携して対応します。空室が出たら、お気軽にご相談ください。 トウト君のひとこと｜空室が出たら、間取りと今の家賃、駐車場の条件を教えてください。周辺の物件と比べながら、一緒に次の募集の家賃を考えます。

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参考資料

・e-Gov法令検索 借地借家法 第32条第1項：https://laws.e-gov.go.jp/api/1/lawdata/403AC0000000090

・山口県「参考資料（周南広域都市圏）」：https://www.pref.yamaguchi.lg.jp/uploaded/attachment/67729.pdf

・山口県「おもしろ統計・知っちょる?統計やまぐち89「平成の30年間に増えた乗用車」」：https://www.pref.yamaguchi.lg.jp/soshiki/22/15705.html

・国土交通省「賃貸住宅標準契約書（平成30年3月版・家賃債務保証業者型）」第5条第1項：https://www.mlit.go.jp/common/001479824.pdf

・e-Gov法令検索 民法 第622条の2第1項：https://laws.e-gov.go.jp/api/1/lawdata/129AC0000000089

・国土交通省「＜消費者の皆様向け＞不動産取引に関するお知らせ」：https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/const/1_6_bf_000013.html

・国土交通省 報道発表資料「引越時期の分散に御協力をお願いします！」（令和8年1月28日）：https://www.mlit.go.jp/report/press/jidosha04_hh_000349.html

相場・計算方法・上限を早見表で確認

執筆：東徳不動産商事 編集部

この記事は大阪府「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額（建設省告示）令和6年6月21日改正」（昭和45年建設省告示第1552号の全文）・大阪府「不動産取引における仲介手数料の上限額」などの公表資料にもとづいています（2026年10月確認）。

家や土地を売る、買うときに、不動産会社に支払うのが仲介手数料です。売買の諸費用の中でも大きな割合を占めるため、「いくらかかるのか」「なぜこの金額なのか」は、事前にしっかり知っておきたいところです。仲介手数料には法律で上限が決められていて、計算方法もシンプルです。この記事では、周南市で売買を手がける私たち有限会社東徳不動産商事（以下、東徳不動産商事）が、仲介手数料の計算方法と価格別の早見表、2024年に始まった低価格の物件の特例、支払いのタイミングまで解説します。

この記事で分かること ✓ 仲介手数料の上限の計算方法と、「3%＋6万円」になる理由 ✓ 売買価格別の仲介手数料の早見表 ✓ 2024年7月からの、800万円以下の物件の特例 ✓ 仲介手数料に含まれる業務と、別に費用がかかる場合 ✓ 支払いのタイミングと、売主の手取りの考え方

結論：上限は「売買価格×3%＋6万円＋消費税」

売買価格が400万円を超える物件の仲介手数料は、法律で「売買価格×3%＋6万円」に消費税を加えた額が上限と決められています。たとえば2,000万円の家なら、2,000万円×3%＋6万円で66万円、消費税を加えて72万6,000円が上限です。多くの不動産会社は、この上限額を仲介手数料としています。

仲介手数料は、売買が成立したときにだけ支払う成功報酬です。査定を受けただけ、販売を依頼しただけで売れなかった場合には、原則として支払う必要はありません。

計算方法｜なぜ「3%＋6万円」なのか

法律上の本来の計算は、売買価格を三つの段階に分けて、それぞれに率を掛けて合計する方法です。200万円以下の部分は5%、200万円を超え400万円以下の部分は4%、400万円を超える部分は3%です。400万円を超える物件で、この三段階の合計を一つの式にまとめたものが「3%＋6万円」です。

たとえば1,000万円の物件なら、200万円×5%で10万円、200万円×4%で8万円、残りの600万円×3%で18万円となり、合計36万円です。これは1,000万円×3%＋6万円と同じ金額になります。400万円を超える物件では必ずこの関係が成り立つため、「3%＋6万円」という速算式が使われています。

図1 400万円を超える物件では、3つの段階の合計が「3%＋6万円」と同じになります

価格別の早見表（上限額・消費税10%込み）

価格別の上限額は図2のとおりです。500万円の物件は速算式どおりに計算すると23万1,000円ですが、次に説明する特例により、800万円以下の物件では最大33万円まで受け取れる場合があります。

図2 800万円以下の物件は、特例で最大33万円になる場合があります

トウト君	トウト君のひとこと｜よくある勘違い 早見表の金額は「上限」です。この金額を必ず払うと決まっているわけではありません。

800万円以下の物件は「特例」で最大33万円

2024年7月から、売買価格が800万円以下の土地や建物については、仲介手数料の上限を30万円に消費税を加えた33万円までとできる特例が始まりました。空き家や郊外の土地など、価格の安い物件は、通常の計算では手数料が少なく、現地調査や遠方への移動などの手間に見合わないため、取り扱いを敬遠されがちでした。この特例は、そうした物件の売買を進めやすくするためのものです。

この特例を適用するには、不動産会社が媒介契約（売却や購入の仲介を不動産会社に頼む契約）を結ぶ際に、依頼者に説明して合意を得ることが必要です。東徳不動産商事でもこの特例を使うことがあり、その場合は媒介契約を結ぶ前に、特例による手数料の額をご説明し、合意をいただいたうえで適用します。周南市でも、相続した実家や郊外の土地など、800万円以下で取引される物件は少なくありません。手数料の額だけでなく、その物件を丁寧に扱ってもらえるかどうかもあわせて考えるとよいでしょう。

イメージ：古い家の模型と電卓。相続した実家などの売却を考える様子（実際の物件ではありません）

仲介手数料に含まれること

仲介手数料には、物件の査定、販売図面や広告の作成、ポータルサイトへの掲載、内覧の案内、買主との条件交渉、重要事項説明書（物件や取引の条件を買主に説明する書類）や売買契約書の作成、契約や引き渡しの立ち会いなど、売買を成立させるための一連の業務が含まれます。通常の業務の範囲であれば、別途広告費などを請求されることはありません。

一方、依頼者から特別に頼んだ遠方への出張や、通常を超える広告などの費用は、事前の合意があれば別に請求されることがあります。何が手数料に含まれ、何が別費用になるのかは、媒介契約の前に確認しておくと安心です。

図3 手数料に含まれる業務と、別に請求されることがあるものの違い

トウト君	トウト君のひとこと｜ここが大事 「広告費は別です」と言われたら、自分から頼んだ広告かどうかを確かめましょう。頼んでいない広告の費用は、手数料の中で行うのが原則です。

売主の手取りは、手数料を引いて計算する

たとえば2,000万円で家が売れた場合、仲介手数料の上限額は72万6,000円です。そこに印紙代（売買契約書に貼る印紙の税金）や、ローンが残っていれば抵当権の抹消費用（住宅ローンの担保を外す登記の費用）などが加わります。売却額から手数料やこれらの費用を差し引いた額が、実際の手取りになります。査定を受けるときは、売却額だけでなく、手数料を差し引いた手取りの目安も聞いておくと、住み替えの計画を立てやすくなります。

買う人も仲介手数料を払う

仲介手数料は、売主だけでなく買主も支払います。買主側の仲介手数料も、計算方法と上限は同じです。ただし、売主である不動産会社や住宅会社から直接買う場合、仲介が入らないため仲介手数料はかかりません。新築の建売住宅などで仲介手数料がかからないケースがあるのは、このためです。購入の諸費用を計算するときは、仲介が入る取引かどうかを確認しておきましょう。

依頼先を比べるときのポイント

仲介手数料は、多くの会社が上限額で設定しているため、金額だけでは差がつきにくい費用です。だからこそ、手数料の中でどこまでの業務をしてくれるかが大切になります。物件の魅力が伝わる写真や広告を作ってくれるか、販売状況をこまめに報告してくれるか、地域の買い手の動きを知っているか、といった点が、売れるまでの期間や価格に影響します。

また、ほかの不動産会社にも物件情報を広く公開し、多くの買い手に届くよう動いてくれるかどうかも確認したいポイントです。媒介契約の際に、販売活動の方法や報告の頻度を聞いておくと、依頼先を判断しやすくなります。

支払いのタイミング

仲介手数料は、売買契約を結んだときに半額、引き渡しのときに残りの半額を支払うのが一般的です。引き渡しのときにまとめて支払う形をとる会社もあります。いずれにしても、売買契約が成立する前に請求されることは、通常はありません。売主の場合は、引き渡しの日に受け取る売却代金から支払えるため、手元資金を用意しなくてよいケースが多いです。

イメージ：電卓と書類で、売却にかかる費用と手取りを確かめる様子（実際の書類ではありません）

よくある質問

仲介手数料は値引きしてもらえますか？

法律で決まっているのは上限なので、値引き自体は禁止されていません。ただ、手数料は販売活動の費用や担当者の対応にも関わります。値引きを条件に依頼先を選ぶと、広告や対応が手薄になることもあるため、手数料の額だけでなく、販売力や対応の丁寧さで比べることをおすすめします。

賃貸の仲介手数料と同じですか？

賃貸の仲介手数料は計算方法が異なり、貸主と借主から受け取る合計で、家賃の1か月分に消費税を加えた額が上限です。この記事で説明しているのは、家や土地の売買の場合の仲介手数料です。

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ご相談は東徳へ 費用の内訳まで分かりやすく。地元70年の東徳不動産商事へ 媒介契約の前に、手数料に含まれる業務と800万円以下の物件の扱いを丁寧にご説明します。周南市での売買をお考えの方は、費用のご相談だけでもお気軽にどうぞ。 トウト君のひとこと｜手取りの目安から一緒に確かめましょう。

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参考資料

・大阪府「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額（建設省告示）令和6年6月21日改正」（昭和45年建設省告示第1552号の全文） 第2：https://www.pref.osaka.lg.jp/o130200/kenshin/kokuji/index.html

・大阪府「不動産取引における仲介手数料の上限額」：https://www.pref.osaka.lg.jp/o130200/kenshin/houshu/index.html

・国土交通省「宅地建物取引業法施行規則の規定による標準媒介契約約款」（平成2年建設省告示第115号。令和6年4月1日以降の版） 専任媒介契約約款 第8条（報酬の請求）：https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/const/content/001723420.pdf

・国土交通省「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」（令和8年4月1日以降の版） 第46条第1項関係 (6)②：https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/const/content/001881261.pdf

・国土交通省「空き家等に係る媒介報酬規制の見直し」：https://www.mlit.go.jp/tochi_fudousan_kensetsugyo/const/content/001749923.pdf

契約前に確かめたい特約の見方

執筆：東徳不動産商事 編集部

この記事は国土交通省「『賃貸住宅標準契約書』について」・国土交通省「賃貸住宅標準契約書」などの公表資料にもとづいています（2026年10月確認）。

賃貸の部屋を決めるとき、契約書の特約の欄に「短期解約違約金」と書かれていて、どういうお金なのか迷ったことはありませんか。転勤や進学で何年住むか分からない方ほど、早く退去したときにいくらかかるのかは気になるところです。この記事では、周南市で賃貸の仲介と管理を手がける私たち有限会社東徳不動産商事（以下、東徳不動産商事）が、短期解約違約金の意味と金額の決まり方、解約予告の家賃や退去費用との違い、契約前に確かめたいこと、払わなくてよい場合と相談先を順に解説します。個別の契約の有効性など判断に迷うときは、弁護士や消費生活センターにもご相談ください。

この記事で分かること ✓ 短期解約違約金とは何か、なぜ付いている物件があるのか ✓ 金額の決まり方と、共益費や数え始めの日で変わる計算の例 ✓ 違約金・解約予告の家賃・原状回復の退去費用の違い ✓ 契約前に特約の欄で確かめる5つのことと、払わなくてよい場合・相談先

結論：短期解約違約金は契約書の特約で決まる。契約前に有無・期間・金額を確かめる

短期解約違約金は、入居から決められた期間より早く借主の都合で解約したときに、家賃とは別に払う約束のお金です。法律で一律に決まっているものではなく、契約書の特約に書かれた場合に生じるお金なので、付いていない物件もあります。契約前に、重要事項説明書と契約書で、特約があるか、何年未満の解約が対象か、金額がいくらかの3点を確かめておきましょう。

国土交通省が公表している賃貸住宅標準契約書（賃貸借契約書のひな形）には、借主は少なくとも30日前に申し入れれば解約できるという条文はありますが、短期解約違約金の条文はありません。ひな形の使用は法令で義務づけられておらず、標準の条文のほかに、個別の事情に応じて当事者が合意したことを特約として加える形になっています。だからこそ、自分が署名する契約書の特約の欄を読むことが出発点になります。

短期解約違約金とは？なぜ付いている物件があるのか

短期解約違約金は、入居から1年未満や2年未満など、決められた期間のうちに借主の都合で解約したときに払う約束のお金です。貸主は、入居者の募集にかけた費用や次の入居者が決まるまでの空室の家賃を、短い入居では取り戻せないことがあります。そのため、敷金・礼金なしやフリーレント（入居後しばらく家賃がかからない契約）など、初期費用を下げた物件ほど、その見返りとして特約を付けることが多いとされます。

民法では、契約で決めた違約金は、損害賠償の額をあらかじめ決めておいたもの（賠償額の予定）と推定されます。実際の損害がいくらだったかを一つずつ計算せずに、決めておいた額で精算するという約束です。ただし、どの物件にも付いているわけではありません。付いているかどうか、どんな条件かは物件ごとに違うので、部屋を比べるときの項目の一つとして見ておきましょう。

トウト君	トウト君のひとこと｜よくある勘違い 「違約金が付いているかどうか」は、契約書の特約の欄に書かれています。申し込む前に、その欄を一度見ておきましょう。

違約金はいくら？期間と金額の決まり方

金額は契約書の特約で決まり、法律で額や相場が決められているわけではありません。一般的には、1年未満の解約は家賃の何か月分、2年未満は何か月分のように、住んだ期間で段階を付ける形がよく見られます。同じ家賃の1か月分でも、共益費を含むか、数え始めが契約開始日か入居日かで払う額が変わることがあるので、数字だけでなく条文の言い方まで確かめましょう。

期間で段階を付ける特約の例

特約には、住んだ期間が短いほど額が大きくなる書き方がよく使われます。下の図は、説明のために当社で作った例です。実際の期間の区切りや金額は物件ごとに違うので、相場の数字として受け取らず、自分の契約書の特約と見比べるときの見本として使ってください。

図1 特約の書き方の例（説明のための例です。実際の期間と金額は契約書の特約で確かめてください）

計算の例：家賃の何か月分か・共益費を含むか・いつから数えるか

家賃6万円、共益費3,000円の部屋に、図1の例の特約が付いていたとします。入居から10か月で解約すると1年未満に当たり、違約金は家賃の2か月分で12万円です。特約に共益費を含むと書かれていれば、6万3,000円の2か月分で12万6,000円になります。1年2か月で解約したなら2年未満に当たり、家賃の1か月分の6万円です。

期間を数え始める日は、契約開始日とする書き方のほか、鍵を受け取った入居日とする契約もあります。また、ちょうど1年で解約したときに1年未満に入るかどうかは、条文の書き方で変わることがあります。境目の近くで退去しそうなときは、どの日から数えて、どの日まで住めば対象から外れるのかを、管理会社に日付で確かめておくと安心です。

違約金・解約予告の家賃・退去費用の違いは？早く退去するときにかかるお金

早く退去するときのお金は、3つに分けて考えると整理しやすくなります。短期解約違約金は、特約で決めた早い解約の約束のお金です。解約予告の家賃は、解約を申し入れてから退去するまでが契約書の予告期間に足りないときに払う家賃です。退去費用は、借主の不注意などで傷めた所を直す原状回復の費用です。根拠も決まり方も違い、重ねてかかることがあります。

3つのお金の違いを表で比べる

図2 早く退去するときのお金の違い（重ねてかかることがあります）

解約予告の家賃は、国土交通省の賃貸住宅標準契約書では、少なくとも30日前に申し入れるか、申入れの日から30日分の家賃を払えば、その間のいつでも解約できる形になっています。実際の予告期間は契約書で決まり、1か月前のほか2か月前とする契約もあります。退去の連絡の期限と解約通知の出し方は退去連絡の記事で、退去する月の家賃が日割りになるかは契約書の家賃の条項で確かめましょう。

原状回復の退去費用は、違約金とは別のお金です。国土交通省のガイドラインは、原状回復を借主の故意・過失や通常の使い方を超える使い方で傷めた所を直すことと定め、年数による古さや普通に暮らして生じた傷みの修繕費は家賃に含まれるとしています。東徳不動産商事に寄せられるご相談でも、退去のときの原状回復の費用で貸主と借主の考えが分かれることがあります。退去のときはお金の話がまとめて出てくるので、明細を3つに分けて見ると、何に払うのかが分かりやすくなります。くわしくは退去費用を抑える方法の記事をご覧ください。

トウト君	トウト君のひとこと｜ここが大事 明細に分からない項目があれば、その場で管理会社に「何の費用か」「どの条項によるものか」を聞いて確かめましょう。

契約前に確認したいことは？契約書と重要事項説明書の見方

契約前に、重要事項説明書と契約書の特約の欄で、違約金があるか、対象の期間と数え始めの日、金額が家賃の何か月分で共益費を含むか、解約予告の期間、敷金との精算の仕方の5つを確かめます。宅地建物取引業法では、違約金に関する事項は、契約が成立する前に宅地建物取引士が書面で説明する事項です。分からない言い方は、説明のときにその場で聞きましょう。

特約の欄で見る5つのこと

①　短期解約違約金の特約があるか

②　対象になる期間（1年未満・2年未満など）と、数え始めの日（契約開始日か入居日か）

③　金額が家賃の何か月分か、共益費を含むか

④　解約予告の期間（1か月前・2か月前など）と申し入れの方法

⑤　違約金や未払いのお金を敷金から差し引いて精算するか

標準契約書の解説は、特約を定めるときは、借主がその内容をはっきり理解し、契約の内容とすることに明確に合意していることが必要だとしています。説明を受けて納得できない特約があれば、署名する前に質問し、ほかの物件と比べてから決めても遅くはありません。

イメージ：契約の前に書類を読み合わせる様子（実際の物件・書類ではありません）

住む期間が短くなりそうなら、初期費用と違約金を合わせた総額で比べる

転勤の可能性がある方や数年だけ住む予定の方は、初期費用の安さだけで選ばず、早く退去したときの違約金まで含めた総額で比べます。敷金・礼金なしの物件は入居のときの負担が軽い一方、特約の期間内に退去すると違約金がかかることがあります。反対に、初期費用がかかっても特約の無い物件なら、早めに出ても違約金はかかりません。住む期間の見込みが短いほど、この差は大きくなります。

徳山駅の周辺の賃貸は、単身の方や転勤の方が中心です。住む期間が読みにくい方が多い地域だからこそ、契約前に特約を見ておく意味は大きくなります。会社が借りる社宅（法人契約）の場合は、違約金を誰が負担するかを会社の規定でも確かめておきましょう。

払わなくていい場合や、抑える方法は？相談先も

契約書や重要事項説明書に短期解約違約金の特約が無ければ、一般的に違約金を請求される根拠はありません。また消費者契約法では、違約金のうち、同じ種類の契約の解除で事業者に生じる平均的な損害を超える部分は無効とされます。ただし、有効かどうかは個別の判断です。すでに契約しているなら、解約日を対象の期間の後にできないかを確かめ、事情は早めに管理会社へ相談しましょう。

消費者契約法は、事業者と消費者の間の契約に当てはまる法律です。事業者は、消費者から求められたときは、違約金の算定の根拠の概要を説明するよう努めることとされています。額の理由が分からないときは、まず管理会社に根拠を聞いてみるのも一つの方法です。

解約日を対象の期間の後にずらせないか確かめる

違約金がかかる期間の終わりが近いなら、退去日を少し後ろにずらすと違約金がかからなくなることがあります。たとえば、あと半月で1年を過ぎるなら、その半月分の家賃と違約金の額を比べてみます。予告期間も合わせて考える必要があるので、対象の期間の終わりの日から逆算して、いつ解約を申し入れるかを決めましょう。新居の家賃と重なる期間も含めて比べると判断しやすくなります。

トウト君	トウト君のひとこと｜段取りのコツ 違約金がかかる期間の終わりの日と、解約予告の期限をカレンダーに書き込んでおくと、退去日を比べやすくなります。

転勤などの事情は早めに管理会社へ相談する

違約金を外すか減らすかは、契約の当事者である貸主が決めることで、借主の側から一方的に変えることはできません。それでも、転勤などで退去が決まったら、早めに管理会社へ事情を伝えましょう。早く伝えるほど次の入居者を募集する時間ができ、貸主も対応を考えやすくなります。どう扱うかは物件や貸主によって違います。

相談先の比較：管理会社・消費生活センター（188）・弁護士

相談先は、話の段階で選びます。契約の内容や額の計算の確認は、まず契約書に書かれた管理会社へ。東徳不動産商事が管理する物件では、入居者の募集と契約から、更新、退去の立会いまで当社が窓口になります。説明に納得できないときは、消費者ホットライン188に電話すると、身近な消費生活センターなどの相談窓口を案内してもらえます。争いになりそうなときは弁護士に相談します。当社では提携する弁護士をご紹介できます（ご紹介は無料）。当社とグループ会社には賃貸不動産経営管理士（賃貸管理の国家資格）が在籍し、連携して対応します。

よくある質問

違約金は敷金から差し引かれますか？

差し引かれることがあります。標準契約書では、明け渡しのときに家賃の滞納や原状回復の費用の未払いなど、契約から生じる借主の支払いが残っていれば、その額を敷金から差し引き、内訳を借主に示すことになっています。違約金を払う約束が特約にあれば、同じように敷金と精算されることがあるので、精算書で内訳を確かめましょう。

法人契約（社宅）の場合、違約金は誰が払いますか？

社宅は契約者が会社なので、貸主に違約金を払うのは契約者である会社になるのが一般的です。ただし、本人の都合で早く退去したときの費用を本人に負担してもらう規定を設けている会社もあります。入居する前に、勤め先の総務の担当者に社内の規定を確かめておきましょう。

定期借家の契約は途中で解約できますか？

定期借家（期間が来たら更新せずに終わる契約）は、途中で解約できないのが原則です。ただし、床面積200平方メートル未満の住まいで、転勤、療養、親族の介護などのやむを得ない事情で住み続けるのが難しくなったときは、借主から解約を申し入れることができ、申入れの日から1か月で終わります。途中で解約できる特約があれば、その定めも確かめてください。定期借家の仕組みは、普通借家との違いを解説した記事でくわしく紹介しています。

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ご相談は東徳へ 契約前の条件の確認と部屋探しは、地元70年の東徳不動産商事へ 短期解約違約金の有無や額は、物件ごとに契約書の特約で決まります。転勤や進学で住む期間が読みにくい方は、初期費用と違約金を合わせた総額で比べて選ぶと安心です。周南市・下松市・光市の賃貸物件のご紹介は、東徳不動産商事にお気軽にご相談ください。 トウト君のひとこと｜契約書にサインする前に、特約の欄だけは声に出して読み合わせると安心です。

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参考資料

・国土交通省「『賃貸住宅標準契約書』について」：https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000023.html

・国土交通省「賃貸住宅標準契約書 平成30年3月版・家賃債務保証業者型」第11条第1項：https://www.mlit.go.jp/common/001479824.pdf

・民法 第420条第3項（e-Gov 法令検索）：https://laws.e-gov.go.jp/api/1/lawdata/129AC0000000089

・国土交通省「『原状回復をめぐるトラブルとガイドライン』について」：https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000020.html

・宅地建物取引業法 第35条第1項（e-Gov 法令検索）：https://laws.e-gov.go.jp/api/1/lawdata/327AC1000000176

・消費者契約法 第9条第1項第1号（e-Gov 法令検索）：https://laws.e-gov.go.jp/api/1/lawdata/412AC0000000061

・消費者庁「消費者ホットライン」：https://www.caa.go.jp/policies/policy/local_cooperation/local_consumer_administration/hotline/

・借地借家法 第38条（e-Gov 法令検索）：https://laws.e-gov.go.jp/api/1/lawdata/403AC0000000090